북부 산업부동산의 매력

2023년 상반기에는 북부 지방과 도시가 제조업 부문에서 가장 많은 외국인 투자를 유치했으며, 이는 34억 달러로 신규 등록된 FDI 제조업 프로젝트 238건의 63%에 해당합니다.

그 중 박장성은 신규 등록 프로젝트 총액 10억 6천만 달러의 20%를 차지하며, 여기에는 싱가포르의 푸리안 정밀기술 공장에 대한 투자액이 6억 2천 1백만 달러이고, LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd의 프로젝트는 1억 4천만 달러에 달합니다. 박닌성은 제조업 분야에서 FDI 유치에서 전국 3위를 차지했으며, 총 등록 자본금의 9%인 4억 8,600만 달러를 기록했습니다.

투자 부문별로 보면, 2023년 상반기 제조업에서 전기 장비가 신규 등록된 FDI 자본 중 가장 큰 비중을 차지했으며, 투자 규모는 11억 4천만 달러로 전체의 21%를 차지했습니다. 그 다음은 컴퓨터, 전자 및 전기 제품 산업으로 총 투자 자본이 20%를 차지하고 고무 및 플라스틱 제품이 15%를 차지합니다.

경제권별로 보면 북부경제권에서 신규투자자본을 유치한 주요 업종은 컴퓨터, 전자, 전기제품으로 전체 지역 투자자본의 19%를 차지한다. 그 뒤를 이어 전기 장비(15%)가 뒤따랐습니다. 고무 및 플라스틱 제품은 5%에 불과하고 자동차는 4%입니다. 반면, 남부 경제권에서는 상황이 다소 반대인데, 고무 및 플라스틱 제품이 가장 큰 투자자본을 차지하여 지역 전체 투자자본의 10%를 차지하고, 금속 제조업이 4%, 음용수가 약 3%를 차지합니다.

또한 제조업체와 태양광 에너지도 북쪽으로 이동하는 것으로 나타났습니다. 2022년까지 북부 경제권에서 가장 중요한 5대 제조 프로젝트 중 3개가 태양광 관련 분야입니다. 전국의 태양광 제품 제조업체 30개 중 77%가 북부 경제권에 위치하고 있으며, 남부 경제권에는 23%만이 위치하고 있습니다.

이 중 트리나솔라는 타이응우옌성의 옌빈산업단지에 2억 7,500만 달러 상당의 프로젝트를 진행한 최대 투자자입니다. 투자자들은 대부분 중국, 홍콩, 싱가포르 출신이다. 2023년 상반기에는 미국의 태양광 모듈 제조업체인 Thornava Solar도 박닌성 Que Vo 산업단지에 연간 생산량 1기가와트 규모의 현대식 공장에서 생산을 시작했습니다.

2023년 베트남 민간기업 AD Green은 4,500만 달러 규모의 3기가와트 공장을 준공하여 국내외 시장을 대상으로 태양광 패널을 생산했습니다. 이 시설은 타이빈성, 티엔하이구, 안닌산업단지에 약 8헥타르 규모의 부지를 보유하고 있습니다.

북부 지역의 주요 임차 그룹은 전자 및 컴퓨터, 자동차, 기계 및 장비, 태양광 관련 제조업 등 고부가가치 산업 분야의 임차인으로, 삼성, LG전자, 폭스콘, 캐논, 현대, 혼다, 빈패스트 등 대규모 기업입니다.

한편, 남부 지역의 주요 입주 기업은 고무 및 플라스틱 제품, 식품 및 음료, 건축 자재, 의류 등을 가공하는 기업으로, 이러한 산업은 부가가치가 낮은 것으로 평가됩니다.

세빌스 하노이 산업 자문 서비스 부문 수석 매니저인 토마스 루니 씨는 다음과 같이 말했습니다. "북부 경제 구역은 국내 및 해외 시장에 대한 접근성이 좋은 전략적 위치에 있습니다.

지난 5년 동안 하이퐁 항, 락후옌 심수항, 카이란 항 등 3개 주요 항구를 연결하는 일련의 고속도로 프로젝트로 이 지역의 인프라가 상당히 개선되었습니다. 또한 북부 경제특구는 대규모 토지 기금을 보유하고 있어 고부가가치 산업에 종사하는 임차인들의 지역 수요를 충족하고 있으며, 자동차 조립, 전자 부품, 태양광 제품 등 대규모 투자 프로젝트를 많이 유치하고 있습니다.

토마스 루니 씨는 "북부 경제특구는 투자자들에게 큰 이점으로 여겨진다는 것을 알 수 있습니다. 하이퐁을 통해 베트남의 중요한 수출입 경로 중 하나를 활용할 수 있을 뿐만 아니라, 인근 시장으로 상품을 편리하게 운송할 수 있기 때문입니다."라고 말했습니다.

높은 임대료는 경쟁 우위를 감소시킬 수 있습니다

세빌스 베트남 보고서에 따르면, 2023년 상반기에 북부는 총 면적이 12,000헥타르에 달하는 68개의 산업단지 프로젝트를 기록했습니다. 평균 입주율은 전년 대비 81%에서 83%로 상승했습니다. 평균 토지 임대료 가격은 임대 주기당 102달러/m2에서 138달러/m2로 상승했습니다.

그 중 박닌은 2022년 같은 기간에 비해 토지 임대료가 48% 상승해, 전자 회사와 공급업체가 중국 외부로 공급망을 다각화해야 할 필요성에 다시 관심을 갖게 되면서 임대 주기당 156달러에 달했습니다.

흥옌은 같은 기간 동안 45% 증가하여 임대 주기당 132달러/m2에 도달했습니다. 마찬가지로 주요 지방에서도 하이즈엉(33% 증가, 101달러/m2/임대 주기 달성), 하이퐁(28% 증가, 129달러/m2/임대 주기 달성) 등에서 임대료가 상승했습니다.

세빌리스 보고서는 또한 북부 경제 지역의 기성 공장 공급이 순 임대 가능 면적(NLA) 350만 제곱미터에 달했으며, 약 618,000제곱미터의 NLA가 공실로 남아 있다고 보여줍니다. 2023년 상반기 평균 임대료는 m2당 월 4.8달러(부가세 제외)로 예상됩니다. 한편, 하이퐁과 박닌에서 신규 공급이 시작되면서 북부 지역의 기성 공장 및 창고 점유율은 83%로 감소했습니다.

세빌스 베트남 산업 서비스 부문 부회장 존 캠벨 씨는 "현재 북부 경제 특구의 토지 임대료가 두 자릿수를 넘어 남부 경제 특구 대비 북부 경제 특구의 경쟁력을 약화시키고 있습니다. 높은 토지 가격은 전자, 자동차, 태양광 에너지 제조 기업의 신규 진입을 저해할 수 있습니다. 이들은 넓은 부지를 합리적인 가격에 소유하고 싶어 하는 투자자들입니다."라고 말했습니다.