'이익집단 영향으로 하노이 아파트 가격 비정상 상승'

베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 8월 1일 하노이에서 농톤응아이나이네 신문 과 단비엣 신문이 공동으로 주최한 부동산 시장의 새로운 기회 세미나에서 이를 확언했습니다. 이는 토지, 주택, 부동산 사업에 관한 3가지 법률이 발효된 시기에 이루어졌습니다.

아파트 거품은 터질 것이다.

딘 씨에 따르면, 아파트 가격은 올랐지만 실제 거래는 많지 않았습니다. 이는 부정직한 투기꾼들이 가격을 부추겼기 때문일 수 있습니다.

하노이 아파트 가격이 비정상적으로 상승한 이유 중 하나는 심각한 공급 부족 때문입니다. 새로운 프로젝트는 진행되지 않고 기존 프로젝트만 진행되고 있습니다.

"공급 부족과 품질 저하로 저렴한 주택 수요는 높은 반면, 시장 공급은 전무합니다. 공급 부족으로 부동산 투자 수요조차 충족되지 못하고 있습니다."라고 딘 씨는 덧붙였습니다.

그는 앞으로 많은 프로젝트들이 성공적으로 마무리되고 시장 공급이 더욱 풍부하고 다양해지기를 기대합니다. 이를 통해 수요와 공급의 격차가 줄어들고 시장의 가격 상승 압력도 완화될 것입니다.

딘 씨는 앞으로 하노이 아파트 가격을 예측하면서, 지금부터 연말까지 하노이 시장에는 많은 신규 아파트 프로젝트가 등장할 것이며, 새로운 프로젝트에서 나온 상품이 수천 개 더 나올 것이라고 말했습니다.

매매가 측면에서, 최근 거품이 형성되었던 지역은 반드시 침체되고 가격이 하락할 것입니다. 하지만 토지 가격이나 부지 조성 보상금 등 시장 투입 요소가 증가하더라도 아파트 가격은 하락하지 않는 것이 일반적인 추세입니다.

게다가, 프로젝트 인허가 절차도 예전처럼 쉽지 않습니다. 자격을 갖춘 투자자만 프로젝트를 진행할 수 있습니다. 수요와 공급이 점차 균형을 이루게 되면, 아파트 가격은 수요와 공급에 따라 결정될 것입니다.

3가지 법률이 시행되면 지자체는 더 이상 실수를 두려워하지 않게 될까요?

세미나에서 많은 전문가와 관리자들은 이제 막 시행된 3개 법률의 명확한 규정을 통해 수백 건의 부동산 프로젝트 문제가 해결될 것이라고 언급했습니다. 지방 공무원들은 더 이상 각 프로젝트의 문제 해결 절차를 진행할 때 실수를 두려워하지 않을 것입니다.

천연자원환경부 산하 기획 및 토지자원개발국장인 다오 중 친(Dao Trung Chinh) 씨에 따르면, 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 3개 법률의 조기 승인으로 토지 가치 평가 및 토지 재정 의무 이행 문제를 포함한 일련의 문제가 해결될 것이라고 합니다.

친 씨는 2003년 토지법 공포 이후 20년 동안 해결되지 않고 멈춰 있던 사업들이 있었다고 말했습니다. 2013년 토지법이 공포되었을 당시 많은 지방 정부가 토지 가격을 제대로 정하지 못해 어려움을 겪었습니다. 많은 지방 공무원들이 실수를 두려워하여 감히 아무것도 하지 못했습니다. 이제 막 시행된 2024년 토지법이 이러한 문제를 해결할 것입니다.

천연자원환경부 국토국 부국장인 레 반 빈 씨는 부동산 프로젝트가 현재 겪는 어려움이 프로젝트 시행을 불가능하게 만드는 법적 정책 때문인지, 아니면 시행 절차가 규정에 맞지 않기 때문인지 명확히 할 필요가 있다고 말했습니다.

두 번째 부분이 더 문제가 있다고 생각합니다. 규정에 따라 순차적으로 진행하려면 투자 프로젝트를 수립하고 투자자를 선정한 후 토지 배정을 진행해야 합니다. 토지 배정 결정이 내려지면, 현장에 토지를 배정하고 토지 사용권 증서를 발급받아 프로젝트를 진행하기 전에 재정적 의무를 이행해야 합니다.

하지만 과거 많은 프로젝트들이 절차를 제대로 따르지 않았습니다. 토지 할당이 결정되자마자 프로젝트는 저당 잡혔습니다. 재정적 의무를 이행하기 전에 토지가 건설되어 매각되었습니다. 이는 제대로 진행되지 않았기 때문입니다."라고 빈 씨는 강조했습니다.

베트남은행협회 부회장 겸 사무총장인 응우옌 꾸옥 훙(Nguyen Quoc Hung) 씨도 같은 견해를 밝히며, 현재 많은 프로젝트에서 나타나는 어려움이 메커니즘 때문인지, 아니면 절차 및 프로세스의 부적절한 구현 때문인지 명확히 해야 한다고 강조했습니다. 절차상의 문제는 법적 규정을 준수하지 않기 때문에 해결할 수 없습니다.

훙 씨는 과거에는 기업 자체의 오류, 메커니즘의 오류, 심지어 충분한 법적 문서 없이 프로젝트에 대출한 은행의 오류로 인해 많은 양의 미처리 자산이 발생한 적이 있다고 시인했습니다.