호치민시 부동산 협회(HoREA)는 부동산 시장과 주택이 필요한 소비자를 지원하기 위해, 주택 가격이 18억 동 미만 또는 20억 동 미만인 상업용 주택 구매자에게 2023년 말까지 연 2%의 은행 대출 이자율 지원을 허용하자고 총리와 중앙은행에 제안했습니다.

20억동짜리 집이 있는데 돈 빌릴 수 없어

HoREA가 위와 같은 권장 사항을 제시한 이유는 현재 시장에 사회주택 아파트가 거의 없기 때문입니다. 상업용 주택 프로젝트의 많은 투자자들이 주택 가격을 낮추기 위한 정책을 시행하고 있으며, 약 50%의 대폭 할인으로 일부 프로젝트의 아파트 가격이 단위당 20억 동에 달하는 반면, 상업용 주택 구매자들은 적절한 이자율로 대출을 받을 수 없었습니다.

경제에 대한 신용 자본의 적시 공급을 지시하는 총리의 2022년 12월 14일자 공식 공보 제1164/CD-TTg에서; 대출, 신속한 지급, 적절한 초점, 기업에 적합한 타겟, 조건을 충족하는 부동산 프로젝트... 하지만 18억 VND/단위 또는 20억 VND/단위 이하의 상업용 주택 구매자에게 신용 이자율을 연 2% 인하하거나 합리적인 상업 이자율로 대출을 지원하는 정책은 없습니다.

현재 호치민시의 부동산 시장에서는 20억 VND 이하의 아파트가 거의 없습니다. 사진: 탄 탄

또한, 법령 31/2022/ND-CP에 따라 대출 금리를 연 2% 인하하는 40조 VND 신용 패키지로 인해 2022년 10월 말까지 약 21조 VND, 즉 52.5%만 지출되었습니다. 충분히 활용되지 않는다면 국가 예산의 지원 자원이 낭비되는 셈입니다.

하지만 노동신문 기자들의 조사에 따르면 호치민시에는 20억 VND 이하의 주택이 매우 적습니다. 투덕시의 부동산 중개인인 호아 씨는 빈홈 그랜드 파크(투덕시)에서 아파트당 20억 VND 이하의 가격으로 여러 고객에게 소규모 아파트를 판매하는 데 도움을 주고 있다고 말했습니다. 각 아파트는 약 30~40m2이며, 침실은 1개만 있고 거실은 없으며, 아파트당 가격은 16~18억 VND입니다.

그러나 이러한 아파트는 매우 드물며 투자자가 직접 건네준 후 가구가 없고 편의시설이 많지 않아 구매자는 직접 거주할 준비를 해야 합니다. "아파트 5~6채를 분양 광고했는데, 그중 4채는 이미 분양이 완료되었습니다. 이 아파트들은 기존 계약서에 은행 대출이 남아 있어서 신규 고객들이 매수 의사를 표시한 상태입니다. 나머지 아파트들은 면적이 좁고 대출이 불가능해서 분양이 어렵습니다."라고 호아 씨는 말했습니다.

호아 씨에 따르면, 이 지역에 이렇게 저렴한 아파트가 몇 채 안 되고, 나머지는 면적이 60m2 이상에 침실이 2개인 아파트가 많으며, 가장 낮은 매매 가격도 아파트당 25~28억 VND입니다.

한편, 20억 VND 미만의 아파트는 현재 대부분 도심에서 멀리 떨어진 소규모 사회주택으로, 투자자들에게 매각되고 매수자들에게 재판매되는 형태이며, 신규 아파트는 없습니다. 게다가 중심지에서 멀리 떨어진 곳(12km 이상)에는 10년 이상 임대된 상업용 아파트도 있습니다. 하지만 이런 유형의 아파트는 은행 대출을 받을 수 없거나, 받을 수 있다 하더라도 대출 금리가 매우 낮습니다.

호치민시의 한 부동산 회사 사장은 현재 시장에 나온 신규 프로젝트는 모두 고급형이며, 20억 VND 이하의 아파트는 거의 없다고 확인했습니다. 20억 VND 미만의 아파트는 대부분 2018~2019년에 매각되어 2021~2022년에 인도될 예정이었지만, 법적 문제에 봉착하거나 투자자가 재정적 어려움을 겪으면서 사업을 계속할 수 없게 되었습니다. 이전에 구매한 적이 있는 고객은 구매한 계약을 이전할 수 있지만, 신규 고객은 프로젝트가 아직 완료되지 않았고 새로운 은행 대출 조건이 적용되지 않기 때문에 주저합니다...

빌리기가 매우 어렵습니다

부동산 부문 마케팅 분야에서 수년간의 경험을 쌓은 황라이도테응우옌(Hoang Lai Do The Nguyen) 씨는 20억 VND/가구 미만의 주택 담보 대출에 대한 이자율을 2% 인하한다는 제안이 승인되면 심리적으로 긍정적인 영향을 미쳐 시장이 조금 더 활기를 띠는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다. 하지만 자격을 갖춘 상품과 자격을 갖춘 구매자를 찾는 측면에서 이를 현실로 만드는 것은 매우 어렵습니다. 20억 VND 미만의 주택은 시장에서 거의 '사라졌기' 때문입니다.

호치민시의 한 상업은행 신용전문가는 현재 단계에서는 은행이 개인 고객에게 장기 대출을 해줄 자본이 부족하며, 특히 주택을 구매할 자금이 부족하다고 말했습니다. 충성도 높은 고객이라면 단기 대출만 지원받을 수 있으며, 대출 기간은 1년에 불과하며, 이후 은행 자본금에 따라 연장이 가능합니다.

하지만 대출 조건도 매우 엄격해서 일부 은행에서는 생명보험 가입을 요구하기도 합니다... 게다가 대출자는 실제로 계좌를 통해 받는 월 1,400~1,500만 VND의 수입이 있어야 하는데, 수입이 불안정한 프리랜서는 대출 자격이 없습니다...

"게다가 담보 대출 상품은 모든 법적 서류가 갖춰진 아파트여야 하며, 은행은 이를 시세의 약 70%로 평가하여 그 가격보다 최대 60~70% 높은 금액만 대출합니다. 개별 주택의 경우, 골목길 폭이 넓어야 하고, 주택 폭 3m 이상, 연면적 25m² 이상, 주택 앞 골목길 폭 3m 이상 등의 규정을 충족해야 합니다. 하지만 20억 동(VND) 미만의 주택은 전무하며, 설령 있다 하더라도 매우 먼 거리에 있어야 합니다."라고 이 전문가는 설명했습니다.

이러한 현실을 바탕으로, 호리협회 회장인 레 황짜우 씨는 특이한 상황에서 정부는 부동산 시장의 어려움을 신속하고 효과적으로 처리하기 위해 특이한 해결책을 내놓을 필요가 있다고 말했습니다. 2014년 부동산사업법 제7조 5항은 또한 "국가는 부동산 시장의 변동에 따라 이를 안정시키고 투자자와 고객의 이익을 보장하기 위한 장치와 정책을 마련한다"고 규정하고 있습니다. 따라서 차우 씨는 국가은행이 현재의 특이한 상황에서 신용 기준을 그대로 유지하지 않고 기업과 주택 구매자를 지원하기 위해 신용 기준을 "약간" 완화하는 것을 고려해야 한다고 제안했습니다.