부동산 사업에 관한 개정 법률이 국회를 통과하여 2025년 초부터 시행될 예정이며, 향후 주택 매수 시 보증금을 규제합니다.

구체적으로 개정된 부동산사업법 제17조는 부동산사업 투자자가 건설공사 중 주택, 건설공사 중 건설용지, 부동산사업 중 기술기반시설이 있는 토지사용권에 대한 보증금, 매매, 양도 또는 임대매매 계약을 체결하도록 타인에게 위임할 수 없다고 규정하고 있습니다.

동시에 이 법 제23조 제5항에서는 보증금 및 장래 주택 매수에 대한 지급에 관한 세부 사항을 규정하고 있습니다. 부동산 프로젝트 투자자는 주택 또는 건설 공사가 사업을 시작하기 위한 모든 조건을 충족한 경우 고객에게서 매매 가격 또는 임대 매매 가격의 5%를 넘지 않는 보증금만 받을 수 있습니다.

전문가에 따르면, 이 예금 규정으로 인해 예금이 계약 형태로 오랫동안 유지되던 시대가 끝났습니다. 동시에 보증금 규정은 계약 체결을 보장하고 주택 구매자의 권리를 보호합니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 부동산 사업은 예금 거래라는 특수한 성격을 가지고 있다고 말했습니다. 한편, 2006년과 2014년 부동산사업법은 부동산 프로젝트와 주택이 계약을 체결하거나 미래의 주택, 특히 토지를 매각하기 위해 자본을 동원할 수 있는 시기 이전에 발생하는 보증금을 규제하지 않습니다.

차우 씨에 따르면, 2015년 민법 제328조 제1항은 보증금의 가치와 비율을 규정하지 않는다는 점을 악용해 투기꾼, 토지 중개인, 부정직한 사업자들이 거액의 보증금을 받았으며, 어떤 경우는 거래 중인 부동산 가치의 90~95%에 달하기도 했습니다. 우두머리들은 사기 목적으로 법적 근거 없이 '유령 프로젝트'를 만들어 고객에게 막대한 손실을 입히고 사회 질서를 교란하는 등의 행위를 저질렀습니다. 대표적인 사례가 알리바바 회사에서 발생한 사기 사건입니다.

같은 견해를 밝힌 베트남 부동산 중개업 협회 회장 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh)은 보증금은 매매 계약 체결을 보여줄 뿐만 아니라 투자자가 시장 수요를 파악하고 프로젝트 제품의 생산량을 확보하는 목적에도 부합한다고 말했습니다.

"법률상 예금 규정은 매우 합리적이지만, 선진국의 경험에 따르면 은행이나 신용기관 등 제3자를 통해 공동 계좌로 이 금액을 감독하고 관리하며, 투자자의 주머니로 '유입'되지 않습니다. 투자자가 약속을 이행하지 않을 경우, 고객은 돈을 돌려받을 수 있으며, 은행은 이 금액에 대한 책임을 지게 됩니다."라고 딘 씨는 강조했습니다.

댄트리 기자에 따르면, 실제로 중개 회사를 통해 고객으로부터 보증금과 진행금 지급을 받거나 투자자로부터 직접 받는 주택 프로젝트가 많이 있었습니다. 하지만 그 투자자는 그 프로젝트를 실행하지 않았거나, 중도에 포기하고 수십 년간 중단하여 주택 구매자들을 "반은 울고 반은 웃는" 상황에 빠뜨렸습니다.

이러한 프로젝트의 공통점은 투자자가 수천억 동에 달하는 고객의 보증금과 선급금을 보유하고 있는데, 이로 인해 많은 사람들이 집을 사기 위해 은행 대출에 대한 이자를 지불하고 매달 임대료를 내야 하는 부담을 지게 된다는 것입니다.