시장 개요

많은 어려움과 과제에도 불구하고, 2024년 첫 달 베트남 경제는 여전히 뛰어난 성장 성과를 거두었으며, 정부가 정한 2024년 성장 목표를 달성하고 초과달성하기 위한 기반을 마련했습니다. 이는 부동산 시장의 긍정적 회복을 촉진하고, 40개 이상의 관련 경제 부문의 활동을 선도하기 위한 전제 조건입니다.

베트남 부동산 시장 연구소는 이미 '핫'하고 희소한 사회주택과 저렴한 주택과 같은 부동산 부문이 일련의 '미니 아파트'와 하숙집 화재 이후 지방에서 더욱 시급해졌다고 분석했습니다. 많은 지역의 토지가 "온난화"의 징후를 보이고 있습니다. 산업용 부동산의 매력은 FDI 자본이 증가하고 많은 투자자가 투자할 수 있는 시장에서의 입지를 확고히 해줍니다.

2024년 2분기에만 1차 주택 공급은 27,000개 이상의 제품에 도달했으며, 약 20,000개의 신규 제품이 판매되었습니다. 이는 2024년 1분기보다 3배 증가한 수치입니다. 특히 2분기 아파트 부문을 중심으로 주택 부문의 매매 가격은 새로운 가격 수준을 확립했으며 시장에서 안정적으로 유지되었습니다.

게다가 하노이, 호치민시, 다낭시 등 주요 도시에서는 아파트 가격 지수가 계속해서 상승세를 유지하고 있습니다. 구체적으로 2023년 말부터 하노이 아파트 시장의 매매가격 상승률이 상승세를 보이기 시작해 호치민시 시장의 가격 상승률을 넘어섰습니다. 2분기까지 하노이의 1차 아파트 평균 매매 가격은 m²당 6,000만 동에 가까웠습니다. 2019년 2분기와 비교했을 때 하노이의 1차 아파트 매매가격은 58% 상승했는데, 이는 호치민시 시장의 상승률(27%)의 두 배 이상에 달하는 수치입니다. 반면, 다낭의 아파트 시장은 남북 두 시장에 비해 가격 상승률이 낮았습니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소(SGO Homes 사장)의 시장 조사 실무 그룹 멤버인 레 딘 충(Le Dinh Chung) 씨에 따르면, 시장 회복 과정과 함께 투자자 신뢰도가 긍정적으로 회복되고 있습니다. 부동산 시장이 빠르게 회복되는 상황에서 주택법, 부동산업법, 2024년 8월 1일부터 시행되는 개정 토지법 등 부동산 관련 법률이 정비되고, 은행 대출 금리도 낮아지면서 개발업체와 투자자들이 시장으로 돌아오고 있습니다.

위의 현실은 모든 부동산 부문의 흡수율을 향상시키는 데 도움이 됩니다. 1차 부동산 시장은 연초 이후 20,600건의 주택 거래가 성공적으로 이루어졌으며, 이는 2023년 같은 기간보다 3배 증가한 수치입니다. 2024년 2분기에만 14,400건 이상의 거래가 성공적으로 이루어졌으며, 이는 1분기보다 2.4배 증가한 수치입니다. 실제 주택 수요와 투자 수요는 전 분기 대비 약 30% 증가했습니다.

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베트남 부동산 시장 조사 및 평가원 부소장인 Pham Mien 여사는 부동산 시장의 회복세가 여전히 각 지역별로 부문별로 강한 차별화를 보이고 있다고 말했습니다. 세그먼트별로 보면, 아파트 세그먼트가 여전히 지배적인 세그먼트로, 시장 유동성을 "지배"하고 있습니다. 저층 및 토지 부문도 일부 프로젝트, 주로 중부 지역의 프로젝트에서 양호한 매매 및 이전 거래 실적을 기록하면서 긍정적인 회복 조짐을 보이기 시작했습니다.

지역별로 보면 북부지역 부동산 시장은 토지, 빌라, 아파트 등 다양한 형태로 지속적으로 성장 실적을 기록하고 있으며, 앞으로 더욱 가속화될 것으로 예상됩니다. 다낭, 나트랑, 응에안 등의 시장을 포함한 중부 지역은 1차 시장에서는 고층 빌딩 부문에서, 2차 시장에서는 현금 흐름 상품 부문에서 긍정적인 변화를 기록하기 시작했습니다. 한편, 남부 시장의 회복 과정은 고르지 못한 모습을 보이고 있으며, 주로 기존 프로젝트의 다음 판매 단계에서 공급이 조금씩 들어오고 있습니다.

사회주택 사업 시행 실적을 살펴보면, 2021년부터 현재까지 전국은 75개 사업, 39,884호 규모로 완료되었으며, 2024년 3월 15일 보고 시점 대비 3개 사업, 1,756호가 증가하였으나, 2021-2025년 계획의 9.3%에 불과합니다. 사회주택 부문의 거래는 개선되었지만 크게 개선되지는 않았으며, 흡수율이 약 40%로 낮았고, 거래 성사 건수는 800건이 넘었습니다. 거래는 여전히 주로 산업 개발과 관련된 선진 지방과 도시에서 이루어집니다.

Vnrea는 주택법, 부동산사업법, 2024년 8월 1일부터 시행되는 개정 토지법 등 관련 법률이 시행되기 전까지 부동산 시장은 진정한 '회복'을 위해서는 '병목 현상'이 해소되어야 한다고 분석했습니다. 이 법이 시행되면 '기다린다'는 사고방식은 사라지고, 부동산 업체들은 국가 관리 기관과의 계약을 해지하기 위한 경쟁에 돌입할 것이고, 투자자들은 자신 있게 상품을 공급할 것이며, 투자자들은 다시 신뢰를 회복할 것입니다.

Vnrea는 시장 동향을 고려하여 국가 관리 기관에서 자세한 통지문과 법령을 신속하게 조사하고 발행하여 법률이 즉시 실무에 적용되도록 해야 하며, 관련된 모든 개인과 조직이 새로운 법적 범위를 올바르고 완전하며 시기적절하게 파악할 수 있도록 해야 한다고 권고합니다. 법률 지식의 보급을 개선하기 위해서는 컨퍼런스, 세미나, 프로그램 등을 개최하여 메커니즘과 정책을 보급하는 것이 필요하다. 동시에 각 부처, 지부, 지방자치단체에 시행 과정에서 법적 격차나 허점이 생기지 않도록 촉구합니다.

BIDV의 수석 경제학자이자 BIDV 교육 및 연구소 소장인 칸 반 루크 박사에 따르면, 3개 법률의 공식 발효일을 규정에 비해 5개월 앞당긴 것은 부동산 시장의 회복을 촉진하고 토지 평가, 부지 정리, 재정착, 사회주택 프로젝트 시행과 관련된 장애물을 제거하고 부동산 시장이 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 발전할 수 있는 기반을 마련하는 데 크게 기여했습니다.

전문가들은 베트남 부동산 시장을 더 개방적으로 만들기 위해서는 다음과 같은 것이 필요하다고 단언합니다. 과거의 시장 장벽을 신속하고 완벽하게 해소하는 것, 기업과 투자자에게 자본 접근을 개방합니다. 최저임금을 개선하여 사람들이 소득을 늘릴 수 있는 기회를 제공하고, 이를 통해 수요를 증가시킵니다. 산업, 상업, 리조트 부동산 부문을 유지하고 홍보하기 위해 투자 흐름을 유치합니다.

활발한 부동산 시장은 정부, 각 부처, 지자체, 지방자치단체의 지도와 부동산 업계의 공동 노력으로 이뤄낸 많은 뛰어난 성과의 결과입니다. "밝은 점"이 시장을 "폭발"시키는 데는 충분하지 않지만, 확실히 개발의 토대를 마련해줍니다.