고급 아파트 공급 증가

CBRE가 최근 발표한 2023년 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 호치민시에서 판매 중인 신규 아파트 수는 3,600유닛에 달해 2023년 상반기 전체 신규 공급량의 약 90%를 차지했으며, 작년 같은 기간 대비 27% 증가했습니다.

이러한 공급은 대부분 기존 프로젝트의 다음 단계에서 발생합니다. 특히, 2023년 첫 9개월 동안 신규 공급의 60%가 동부 도시 지역 프로젝트에서 나올 것으로 예상됩니다. 따라서, 도시의 동쪽 지역은 여전히 ​​신규 아파트 공급 측면에서 밝은 지역입니다.

보고서에 따르면, 2023년 3분기 신규 공급의 96%는 고급 부문에서, 나머지 4%는 투티엠 신도시 지역 프로젝트의 다음 단계에서 공급되는 고급 부문에서 나올 예정입니다.

보고서는 또한 호치민시 아파트 시장의 1차 매매 가격이 1분기에 1m²당 6,060만 동(2,500달러/m² 이상)에 달해 전분기 대비 4%, 전년 동기 대비 1.9% 상승했다고 밝혔습니다. 이는 주로 고급 및 하이엔드 부문의 신규 공급과 가격 조정 덕분입니다.

그 중 고급 주택 부문의 신규 공급은 판매 가능한 주택 수가 제한적이고, 법적 지위가 투명하며, 좋은 입지를 갖추고 있으며, 2022년 이전 개장 단계에 비해 주요 가격이 6% 상승했습니다.

마찬가지로, 고급 주택 부문의 투자자들도 작년 개장 세일 기간 대비 평균 3~4% 정도 가격을 인상했으며, 제품 업그레이드, 주택 담보 대출 금리 지원, 지불 기간 연장, 임대 약정 등을 적용했습니다.

이 기간 동안 많은 투자자가 고객을 유치하기 위해 다양한 정책을 도입하여 시장이 유동성을 회복하는 데 도움이 되었습니다. 이는 시장에서 직접적인 가격 인하가 기록되지는 않았지만, 새로 출시된 프로젝트에서는 프로젝트의 좋은 흡수를 보장하기 위해 많은 인센티브를 제공하는 판매 정책이 반드시 필요하다는 것을 보여줍니다.

실제로 매력적인 판매 정책은 3분기에 신규 공급의 흡수율을 개선하는 데 도움이 되었으며, 2,600개 이상의 유닛이 판매되었습니다. 이는 새로 출시된 유닛의 55%에 해당하며 이전 분기 흡수율의 거의 두 배에 해당합니다.

2차 시장에서는 평균 가격이 m2당 4,500만 동으로 전 분기 대비 2.6% 상승했지만 작년 같은 기간보다 4% 낮았습니다. 한편, 고급 및 경제형 부문의 2차 가격은 이전 분기와 거의 변동이 없었습니다.

분기별 증가는 주로 고급 및 중급 부문의 2차 가격이 상승한 데 따른 것으로, 구매자가 1차 시장 가격에 비해 더 합리적인 가격으로 제공되는 제품을 원했기 때문입니다. 특히 지하철 노선이 완공되면 혜택을 볼 수 있기 때문에 빈탄 지구, 투득 시 등 중심지 근처의 프로젝트가 적합합니다.

CBRE 베트남 CEO인 즈엉 투이 융(Duong Thuy Dung) 씨는 "2023년 하반기 3개월째 접어들면서 호치민시 아파트 시장은 상반기에 비해 유동성 측면에서 긍정적인 변화가 두드러졌습니다. 일반적으로 2023년 3분기에 약 3,000세대의 신규 분양을 진행하는 도심 지역 프로젝트는 50% 이상의 분양률을 기록했으며, 지하철 노선 인근의 또 다른 프로젝트는 단 하루 만에 20세대의 상가가 완판되었습니다."라고 말했습니다.

저층 주택 가격은 안정세를 유지하고 있습니다.

CBRE 보고서는 또한 저층 기성 주택의 기본 가격이 신규 공급이 제한적이어서 토지 1m²당 평균 2억 5,500만 동으로 안정적으로 유지되고 있다고 밝혔습니다.

그러나 2023년 첫 9개월 동안 평균 매매 가격에 큰 변동이 없었고, 투자자들은 지속적인 재정적 압박 속에서 "기다려보자"는 태도를 취하고 있어 2차 시장의 거래와 수요는 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

CBRE는 저층 부동산 부문의 신규 공급이 2023년 4분기에서 2024년 사이에 증가할 것으로 예상하며, 이는 주로 호치민시 동부 및 남부의 도시 지역, 예를 들어 안흥 주거 지역(나베)이나 글로벌 시티의 다음 단계(투득 시티)에서 발생할 것이라고 밝혔습니다.

특히 이번 분기에는 인수합병(M&A) 거래가 더욱 활발해졌으며, 이는 호치민시 부동산 시장에 대한 외국인 투자자들의 관심이 높아지고 있음을 보여줍니다.

또한, 지방 당국의 지원은 계속해서 주택 시장의 원동력이 되고 있습니다. 특히, 2023년 첫 8개월 동안 호치민시에서 발생한 67개 프로젝트(법적 문제가 있는 총 180개 프로젝트 중 37.2%)의 법적 문제가 해결되었습니다.

또한, 사회주택, 근로자 주택 개발, 노후 아파트 리모델링을 위한 120조 VND 규모의 신용 패키지와 관련하여, 호치민시의 적격 프로젝트 6개 중 1개 프로젝트가 이 패키지에서 자본을 차입하는 것이 승인되었습니다.

CBRE 베트남의 즈엉 투이 융(Duong Thuy Dung) 상무는 "2023년 주택 시장은 여전히 ​​예년에 비해 공급과 흡수율 측면에서 큰 격차를 보이고 있지만, 투자자들은 시장의 긍정적인 신호를 무시할 수 없습니다. 많은 은행들이 3분기에 금리 인하를 발표하면서 구매자들이 주택 담보 대출을 더 쉽게 이용할 수 있게 되었습니다. 또한, 인수합병(M&A)과 투자 펀드의 투자 유치는 투자자들이 자본 부족으로 일정이 지연된 프로젝트에서 벗어날 수 있는 길을 찾는 데 도움이 되고 있습니다."라고 말했습니다.

이 전문가는 향후 시장 동향에 대해 언급하면서 시장 어려움은 적어도 2024년 상반기까지 지속될 것으로 예상되며 거시경제적, 법적 요인, 주택 구매자 신뢰가 개선되면 거래가 회복될 것이라고 말했습니다.