តម្លៃបន្ត "បោះយុថ្កា" នៅកម្រិតខ្ពស់

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារពាក់កណ្តាលទីមួយឆ្នាំ 2023 របស់ Savills Vietnam បានឱ្យដឹងថា នៅក្នុងទីផ្សារផ្ទះល្វែង ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានកើនឡើង 76% ពីមួយត្រីមាស និង 125% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដល់ 3,596 យូនីត។ ក្នុងនោះទីផ្សារបឋមបានស្វាគមន៍ 20,412 យូនីត កើនឡើង 5% ពីមួយត្រីមាស និង 14% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

ផ្ទុយទៅវិញ ទីផ្សារវីឡា និងទីប្រជុំជនមិនមានគម្រោងថ្មីនៅក្នុងត្រីមាសនេះទេ ដោយការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីទាំងអស់បានមកពី 126 យូនីតពីគម្រោងដែលមានស្រាប់ កើនឡើង 334% QoQ ប៉ុន្តែធ្លាក់ចុះ -14% YoY ។ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមមាន 797 យូនីត ពីគម្រោងចំនួន 14 កើនឡើង 5% QoQ ប៉ុន្តែធ្លាក់ចុះ -20% YoY ។

គិតត្រឹមត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 តម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅទីផ្សារហាណូយបានឈានដល់ 53 លានដុង/ ^m2 កើនឡើង 1% ធៀបនឹងត្រីមាស និង 17% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ តម្លៃនេះបានកើនឡើងសម្រាប់ 18 ត្រីមាសជាប់ៗគ្នា ហើយខ្ពស់ជាងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 ដល់ទៅ 73% ។ លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ នាយកដ្ឋានប្រឹក្សាយោបល់ និងស្រាវជ្រាវ Savills Hanoi បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ ដោយសារតម្លៃដី និងតម្លៃសំណង់ខ្ពស់។ លើសពីនេះ តម្រូវការក្នុងការវិនិយោគលើការកែលម្អគុណភាពផលិតផល និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ជុំវិញ ហើយគម្រោងខាងក្នុងក៏នាំឱ្យតម្លៃទីផ្សារបឋម ឬតម្លៃនៃគម្រោងដែលទើបនឹងបើកថ្មី តែងតែខ្ពស់ជាងកម្រិតទីផ្សារទូទៅនៃអាផាតមិនសម្រាប់លក់។

អ្នកស្រី Hoang Thanh Nhan នៅស្រុក Cau Giay បាននិយាយថា៖ គ្រួសាររបស់ខ្ញុំចង់ទិញផ្ទះល្វែងមួយសម្រាប់កូនៗរបស់យើងរស់នៅដាច់ដោយឡែក ប៉ុន្តែតម្លៃនៅទីក្រុងខាងក្នុងគឺខ្ពស់ពេក ខណៈដែលតម្លៃគម្រោងនៅជាយក្រុងនៅតែខ្ពស់ដដែល។ យើងបានពិគ្រោះយោបល់ 6-7 គម្រោងហើយ ប៉ុន្តែនៅតែមិនទាន់សម្រេចចិត្ត ព្រោះបើយើងទិញ យើងត្រូវខ្ចីលុយធនាគារបន្ថែម ខណៈដែលចំណូលរបស់យើងមិនខ្ពស់ សម្ពាធនៃការបង់ការប្រាក់គឺជាកង្វល់ដ៏ធំបំផុតនៅពេលនេះ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ សម្រាប់ផ្ទះវីឡា និងផ្ទះល្វែង តម្លៃក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 ធៀបនឹងត្រីមាសមុនមានការកែសម្រួលធ្លាក់ចុះលើផលិតផលផ្ទះវីឡា ឬទីប្រជុំជនមួយចំនួន។ ផលិតផល Townhouse មិនបានកត់ត្រាការបញ្ចុះតម្លៃណាមួយឡើយ។ ជាពិសេស តម្លៃផ្ទះវីឡាបឋមបានធ្លាក់ចុះ 10% ប្រចាំត្រីមាសមកត្រឹម 100 លានដុង/ ^m2 នៃដីដែលមិនទាន់បានលក់នៅក្នុងស្រុក Me Linh រួមជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់បឋមបន្ថែម ដែលបណ្តាលឱ្យមានការផ្គត់ផ្គង់លើសខណៈពេលដែលតម្រូវការអតិថិជនពិតជាមិនកើនឡើង។ តម្លៃផ្ទះលក់បានធ្លាក់ចុះ 7% ប្រចាំត្រីមាស។ ផ្ទុយ​ទៅ​វិញ តម្លៃ​នៅ​ជាប់​គ្នា​បាន​កត់​ត្រា​ការ​កើន​ឡើង 4% ប្រចាំ​ត្រីមាស​ដែល​ឈាន​ដល់ 173 លាន​ដុង/ ^m2 ។

លោកស្រី Do Thu Hang បន្ថែមថា “គួរកត់សំគាល់ថា ការចុះតម្លៃទីផ្សារវីឡា និងទីប្រជុំជន គឺដោយសារតែគម្រោងនៅឆ្ងាយពីកណ្តាល ត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការក្នុងតម្លៃសមរម្យ ធ្វើឱ្យកម្រិតទីផ្សារធ្លាក់ចុះ។ ជាក់ស្តែង តម្លៃនៃផ្នែកអគារទាបនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ ជាពិសេសតំបន់ដែលនៅជាប់គម្រោងផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៣ និងផ្លូវសង្គម២។ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍ និងតំបន់ដែលមានដង់ស៊ីតេប្រជាជនខ្ពស់»។

កំណើនប្រាក់ចំណូលនៅតែ "ពង្រីក" ជាមួយនឹងកំណើនតម្លៃ

តម្រូវការលំនៅដ្ឋានរយៈពេលវែងនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ ដោយសារការធ្វើចំណាកស្រុកសុទ្ធវិជ្ជមាន កំណើនប្រជាជន និងអត្រានគរូបនីយកម្មខ្ពស់។ លើសពីនេះ គេបានព្យាករណ៍ថា ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២៣ ដល់ឆ្នាំ ២០២៥ ទីក្រុងហាណូយនឹងមានគ្រួសារចំនួន ១៥៧,០០០ បន្ថែមទៀត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់នាពេលអនាគតរួមមានតែ 59,000 អាផាតមិនគ្រប់ប្រភេទ ផ្ទះទាបចំនួន 9,000 និងផ្ទះសង្គមចំនួន 18,700 ដែលរំពឹងថានឹងបើកសម្រាប់លក់។ មានការខ្វះខាតផ្ទះចំនួន 70,300 ខ្នង។

ប្រឈមមុខនឹងតម្រូវការលំនៅដ្ឋានខ្ពស់ សំណួរគឺថាតើប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់ប្រជាជនអាចមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះក្នុងទីក្រុងហាណូយដែរឬទេ? របាយការណ៍មួយរបស់ Savills Vietnam ក៏បានចង្អុលបង្ហាញថា ទីក្រុងហាណូយកំពុងខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមសម្រាប់មនុស្សម្នាក់ចំនួន 150 លានដុង/ម្នាក់/ឆ្នាំ ក្នុងឆ្នាំ 2023។ ធៀបនឹងឆ្នាំ 2019 អត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមគឺ 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អត្រាកំណើននៃតម្លៃផ្ទះល្វែងចាប់ពីឆ្នាំ 2019 ដល់ពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2023 គឺ 13% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

លោកស្រី Hang បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “វាច្បាស់ណាស់ថាកំណើននៃប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្សម្នាក់ៗនៅទីក្រុងហាណូយគឺទាបជាងកំណើននៃតម្លៃផ្ទះល្វែង។ នេះជាឧទាហរណ៍ដើម្បីបង្ហាញថាការកាន់កាប់ផ្ទះនឹងចំណាយពេលយូរប្រសិនបើគម្លាតនេះបន្តពង្រីក។ ប្រសិនបើចំនួនទាំងពីរនេះមិនខិតទៅជិតគ្នាទេ វានឹងធ្វើឱ្យកម្មសិទ្ធិផ្ទះសម្រាប់ប្រជាជនជាទូទៅ អ្នករស់នៅក្នុងទីក្រុងហាណូយ និងបណ្តាខេត្តផ្សេងទៀតដែលចង់មានផ្ទះសម្រាប់កូននៅហាណូយកាន់តែពិបាក។ តម្លៃ​ខ្ពស់ អ្នក​ទិញ​ក៏​នឹង​ពិចារណា​ពី​ភាព​សម​ហេតុ​សម​ផល​នៃ​តម្លៃ ព្រម​ទាំង​ភាព​សក្តិសម​របស់​ផលិតផល​ជាមួយ​នឹង​តម្លៃ​ពិត​ឬ​អត់ ពី​នេះ​ទៅ​ទៀត​ដំណើរ​ការ​សម្រេច​ចិត្ត​របស់​អ្នក​ទិញ​នឹង​យឺត​ជាង​និង​យូរ​ជាង​នេះ»។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងទីផ្សារផ្ទះវីឡា និងផ្ទះល្វែង ផលិតផលដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងគម្រោងដែលបានគ្រោងទុកល្អ នៅតែទាក់ទាញអ្នកទិញ។ នេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងការពិតដែលថាប្រតិបត្តិការផ្នែកកើនឡើងទាបប្រចាំត្រីមាសនៅទីក្រុងហាណូយមាននិន្នាការប្រសើរឡើងបន្ទាប់ពីត្រីមាសទី 1 ដ៏អាប់អួរ ដោយមាន 106 យូនីតត្រូវបានលក់កើនឡើង 20% ពីមួយត្រីមាស។

“នេះគឺជាសញ្ញាវិជ្ជមានមួយដែលត្រូវបានកត់ត្រានៅចុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 នៅពេលដែលទីផ្សារមានគម្រោងអគារទាបជាមួយនឹងផលិតផលដែលផ្តល់ជូនក្នុងតម្លៃប្រហែល 10 ពាន់លានដុង/យូនីត។ យោងតាមកំណត់ត្រាក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 នៅទីក្រុងហាណូយ គម្រោងដែលមានតម្លៃបឋមក្រោម 10 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 39% នៃប្រតិបត្តិការ អាផាតមិនចំនួន 2028% ដល់ជាង 10 ពាន់លានដុង។ 30 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 13% ទិន្នន័យបង្ហាញថា តម្លៃផលិតផលកាន់តែសមហេតុផល អត្រាលក់កាន់តែល្អ”។

លោក Dinh Van Troi នាយកផ្នែកលក់នៃក្រុមហ៊ុន Dai Phong Construction Investment - ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមអចលនទ្រព្យបានមានប្រសាសន៍ថា៖ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមមានកម្រិត ប៉ុន្តែអត្ថប្រយោជន៍សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះនៅក្នុងទីផ្សារហាណូយសព្វថ្ងៃនេះគឺពួកគេអាចជ្រើសរើសទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំបាន ដោយផលិតផលជាច្រើនត្រូវបានអភិវឌ្ឍជាមុន មានការធានាស្របច្បាប់ និងមានតម្លៃសមរម្យជាង។

នៅក្រោមលក្ខខណ្ឌបច្ចុប្បន្ន តម្លៃទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំនៅតែប្រកួតប្រជែងជាមួយតម្លៃទីផ្សារបឋម។ ជាធម្មតា ផលិតផលទាប យោងទៅតាម Savills Vietnam នៅត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់បន្ទាប់បន្សំនឹងមានតម្លៃទាបជាង 20% ធៀបនឹងគ្រឿងបឋម។ ទីផ្សារបឋមមិនមានជម្រើសច្រើនទេ ខណៈទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំមានជម្រើសច្រើនជាងតម្លៃ បើទោះជាផលិតផលលែងថ្មី ប៉ុន្តែអ្នកទិញអាចត្រៀមប្រើប្រាស់ ឬអាចប្រើប្រាស់បានភ្លាមៗ។

ជាពិសេសនាពេលថ្មីៗនេះ ទីក្រុងហាណូយបានជំរុញការបោះទុនវិនិយោគសាធារណៈ។ នេះជាកត្តាអំណោយផលដើម្បីជំរុញសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចរបស់ទីក្រុងហាណូយនិយាយរួម និងសកម្មភាពផ្សេងៗទៀត រួមទាំងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនិយាយដោយឡែក។ ជាមួយនឹងការសាងសង់ផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 4 ទើបតែចាប់ផ្តើម វាត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍នៅតំបន់ជាយក្រុងដូចជា Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai ... នៅពេលដែលផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 4 ត្រូវបានបើកឱ្យធ្វើចរាចរណ៍នៅឆ្នាំ 2027 ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននៅតំបន់ជុំវិញផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 4 ត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងកើនឡើងបើធៀបនឹងបច្ចុប្បន្ន។