អាផាតមិននៅតែនាំមុខទីផ្សារ

ទន្ទឹមនឹងស្ថិរភាពនៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ច ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 បានបន្តកត់ត្រានូវសញ្ញាវិជ្ជមានជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី និងទំហំប្រតិបត្តិការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង 3 ដង និង 2.4 ដងធៀបនឹងត្រីមាសមុន។

ជាក់ស្តែង ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសចុងក្រោយនេះ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានបឋមបានឈានដល់ផលិតផលប្រហែល 27,335 ជាមួយនឹងផលិតផលថ្មីប្រហែល 19,747 ត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់។ នៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូល មានប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន 14,400 ត្រូវបានកត់ត្រាទុក។ បរិមាណប្រតិបត្តិការបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងដោយសារតែការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវគុណភាពផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ដោយផ្តោតជាសំខាន់លើគម្រោងផ្ទះល្វែង។ តម្រូវការទីផ្សារ រួមទាំងតម្រូវការវិនិយោគដែលបានកើនឡើងប្រហែល 30% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន ហើយតម្រូវការពិតទាំងពីរមានភាពប្រសើរឡើង ខណៈដែលទំនុកចិត្តទីផ្សារបានស្ទុះងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗ។

VARS ក៏បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយផងដែរថា រហូតមកដល់ពេលនេះ អាផាតមិននៅតែជាផ្នែកសំខាន់ដែលនាំមុខទីផ្សារសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។ ក្នុងនោះជាង 70% នៃការផ្គត់ផ្គង់ និង 75% នៃប្រតិបត្តិការនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យបឋមនៅក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានរួមចំណែកដោយផ្នែកផ្ទះល្វែង។ គម្រោងអាផាតមិនដែលទើបនឹងបើកថ្មី ជាមួយនឹងផ្នែកនៃគម្រោងមានតម្លៃលើសពី 50 លានដុង/m2 ដែលប្រមូលផ្តុំនៅទីក្រុងហាណូយ ទាំងអស់បានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកបានល្អរហូតដល់ 90% បន្ទាប់ពីរយៈពេលខ្លីនៃការបើកលក់ជាផ្លូវការ ទោះបីជាតម្លៃបឋមនៅតែបន្តកើនឡើងក៏ដោយ។

សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងបន្តរក្សានិន្នាការកើនឡើងជាមួយនឹងអត្រាកំណើនខ្ពស់បំផុតនៅទីក្រុងហាណូយ។ ចាប់ពីពាក់កណ្តាលចុងឆ្នាំ 2023 កំណើនតម្លៃលក់នៃទីផ្សារអាផាតមិនហាណូយបានចាប់ផ្តើមកើនឡើង និងលើសពីការកើនឡើងតម្លៃនៃទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញ។ គិតត្រឹមត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនបឋមនៅទីក្រុងហាណូយគឺជិត 60 លានដុង/m2។ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ 2019 តម្លៃលក់អាផាតមិនបឋមនៅទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាការកើនឡើងជាង 58% ច្រើនជាងអត្រាកើនឡើងទ្វេដង (27%) នៃទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញ។

លើសពីនេះ សន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុង Da Nang ក៏ចាប់ផ្តើមកើនឡើងម្តងទៀតដែរ ដោយអត្រាឡើងថ្លៃក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 លើសពីទីក្រុងហូជីមិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមនៅទីនេះនៅតែទាបជាងតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរ។

VARS ជឿជាក់ថាតម្លៃអាផាតមិនបឋមនឹងនៅតែពិបាកក្នុងការកាត់បន្ថយ ជាពិសេសនៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនប្រណីតមានច្រើនលើសលប់។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ការចំណាយលើការសាងសង់កំពុងកើនឡើង ហើយជាមួយនឹងការវិនិយោគដែលមានគុណភាពខ្ពស់កាន់តែខ្លាំងឡើងនៅក្នុងលំហ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់។ មូលនិធិដីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មនៅកណ្តាលទីក្រុង និងជាយក្រុងនឹងបន្តត្រូវបានអភិវឌ្ឍដោយអ្នកវិនិយោគចូលទៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង បម្រើតម្រូវការវិនិយោគ និងតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដរបស់ "អ្នកមាន"។ ដើម្បីក្លាយជាម្ចាស់គេហដ្ឋាន បុគ្គលដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យមនឹងបន្តពឹងផ្អែកលើលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ប៉ុន្តែផ្នែកនេះនឹងមិនច្រើនក្នុងកាំតិចជាង 30km ពីតំបន់កណ្តាលនោះទេ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមអង្គភាពនេះ ក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនទាន់ងើបឡើងវិញពេញលេញ ការផ្គត់ផ្គង់នៅតែខ្វះខាត ផ្នែកផ្ទះល្វែងនឹងបន្តជាជម្រើសដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ និងមានហានិភ័យទាបសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ ដោយសារតែភាពប្រែប្រួលនៃដំណោះស្រាយមុនគឺជាមេរៀនដ៏ថ្លៃសម្រាប់អ្នកវិនិយោគថ្មី ក៏ដូចជាអ្នកវិនិយោគ "ជើងចាស់" ដែលកំណត់តម្រូវការតឹងរ៉ឹងក្នុងការទិញផ្ទះសម្រាប់ការវិនិយោគ ជាពិសេសនៅពេលប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ។

លំហូរសាច់ប្រាក់ទំនងជាផ្លាស់ប្តូរទិសដៅ។

យោងតាម ​​VARS ដោយផ្អែកលើការពិចារណាយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ននៃកត្តាតូចៗ លំហូរសាច់ប្រាក់នឹង "ប្រែក្លាយ" ជាបណ្តើរៗទៅកាន់ប្រភេទផ្សេងទៀត ដោយមានកត្តាដូចជាទីតាំង សក្តានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ និងស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ស្អាត។

ទីតាំងគឺជាកត្តាសំខាន់បំផុតក្នុងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ការកំណត់តម្លៃ និងការកើនឡើងតម្លៃសក្តានុពលនៃផលិតផល។ ទាំងនេះគឺជាផលិតផលដែលមានទីតាំងនៅកណ្តាលក្នុងតំបន់ដែលមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ចល្អ ការអភិវឌ្ឍន៍ដែលទាក់ទងនឹងឧស្សាហកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ មានប្រព័ន្ធធ្វើដំណើរដ៏ងាយស្រួល នៅជិតកន្លែងផ្តល់សេវាដូចជា សាលារៀន មន្ទីរពេទ្យ មជ្ឈមណ្ឌលលក់ទំនិញ និងកន្លែងកម្សាន្ត។

លើសពីនេះ អចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់ដែលមានការអភិវឌ្ឍន៍ និងការធ្វើផែនការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព គោលនយោបាយទាក់ទាញការវិនិយោគ និងការផ្តល់ជូនយ៉ាងក្លាហាននូវចរាចរណ៍សមកាលកម្មនឹងមានសក្តានុពលច្បាស់លាស់សម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃ។ ប៉ុន្តែ​ត្រូវ​សិក្សា​ឱ្យ​បាន​ហ្មត់ចត់​នូវ​ផែនការ​អភិវឌ្ឍន៍​នៃ​តំបន់​នោះ​នៅ​ពេល​អនាគត។

ជាចុងក្រោយ ផលិតផលអចលនទ្រព្យដែលមានសៀវភៅក្រហម/សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក ឬលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីស្របច្បាប់ក៏ជាកត្តាសំខាន់ផងដែរ។ ឬផលិតផលនោះត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយវិនិយោគិនដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះ មានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងប្រព័ន្ធប្រើប្រាស់ទំនើប ស៊ីសង្វាក់គ្នា ឬផលិតផលដែលមានប្រព័ន្ធអេកូសេវាកម្មលំដាប់ខ្ពស់ សំដៅដល់សហគមន៍លំនៅដ្ឋានអភិជន។

VARS ជឿជាក់ថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យពិតជាត្រូវការពេលវេលាដើម្បី "ស្រូបយក" ខ្លឹមសារនៃច្បាប់ថ្មី។ ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវការពេលវេលាដើម្បីដោះស្រាយឧបសគ្គ ដោយសារច្បាប់បានចូលជាធរមាន 5 ខែមុនការសម្រេចចិត្តមុន និងដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធី ចាប់ផ្តើម និងអនុវត្តឡើងវិញមុនពេលនាំយកការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីទៅកាន់ទីផ្សារ។ ដូច្នេះ បន្ថែមពីលើផ្នែកអាផាតមិន ក្នុងរយៈពេលខ្លី លំហូរសាច់ប្រាក់នឹងផ្លាស់ប្តូរជាបណ្តើរៗទៅកាន់ផលិតផលដែល "រួចរាល់" ដើម្បីធ្វើពាណិជ្ជកម្ម និងមានកត្តាលេចធ្លោ។

ទីមួយ យើងអាចនិយាយអំពីផលិតផលទាបរបស់អ្នកវិនិយោគដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះ ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការប្រគល់ ឬប្រគល់រួចហើយ ជាមួយនឹងភាពរឹងមាំនៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ។ បន្ទាប់យើងមិនអាចខកខានក្នុងការនិយាយអំពីដី - "ស្តេចនៃបណ្តាញវិនិយោគ" ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញនោះទេ។ ដីពុះឡូតិ៍នៅតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ដែលជាប់ទាក់ទងនឹងឧស្សាហកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពេញលេញ និងតម្លៃដែលមិនខ្ពស់ពេក នឹងបន្តស្វែងរកដោយអ្នកវិនិយោគ។

ប្រភេទដីដែលទាក់ទាញជាងគេគឺដាក់លក់ដេញថ្លៃក្នុងទីក្រុង និងលំនៅដ្ឋាន ព្រោះនេះជាប្រភេទដីស្អាត មិនជាប់ជំលោះ បណ្តឹង មិនរំលោភបំពាន និងមិនជួល ជាពិសេសមានសៀវភៅក្រហម និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមានស្រាប់។ វិនិយោគិនអាចសាងសង់ផ្ទះបានយ៉ាងងាយស្រួលនៅលើដីឡូត៍ទាំងនេះសម្រាប់ជួល បង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែ។

ជាក់ស្តែងថ្មីៗនេះ ការរៀបចំដេញថ្លៃដីនៅតំបន់ទីក្រុង និងលំនៅដ្ឋានថ្មី ត្រូវបានអនុវត្តតាមមូលដ្ឋានច្រើនជាងក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា។ ការដេញថ្លៃដីធ្លីនៅតំបន់ខ្លះមានសភាពអ៊ូអរជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃចំនួនពាក្យសុំ ដោយមានការដេញថ្លៃជោគជ័យចាប់ពី 20% ទៅ 10 ដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម។

ក្នុងពេលខាងមុខនេះ លុយពិតជានឹងបន្ត "ចាក់" ទៅក្នុងដីដេញថ្លៃ នៅពេលដែលវិធីសាស្រ្តនៃការរៀបចំការដេញថ្លៃជាច្រើននាំមកនូវចំណូលថវិកា។

VARS បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា "ការវិនិយោគត្រឹមត្រូវមិនត្រឹមតែជួយអ្នកវិនិយោគរក្សាទ្រព្យសកម្ម បង្កើតប្រាក់ចំណេញ និងបង្កើតតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់សង្គមប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យអភិវឌ្ឍកាន់តែមានសុខភាពល្អ និងមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងរយៈពេលវែង ជំនួសមកវិញនូវផលិតផលដីធ្លី និងតម្លៃជាច្រើនប្រភេទ"។