តម្រូវការ និងតម្លៃជួលនៃអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង

សួនឧស្សាហកម្មជាច្រើនត្រូវបានបំពេញ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Cushman & Wakefield សកម្មភាពជួលនៃរោងចក្រ និងឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៅភាគខាងត្បូងមានភាពរស់រវើកជាងមុន ជាមួយនឹងអត្រាស្រូបយក 2.4 ដង និង 6.7 ដងខ្ពស់ជាងត្រីមាសមុនរៀងៗខ្លួន។ អង្គភាពនេះក៏បានបញ្ជាក់ថា ការស្រេកឃ្លានសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់រោងចក្រ និងឃ្លាំងនឹងកាន់តែខ្លាំងឡើង។ នេះបង្ហាញដោយការពិតថា សួនឧស្សាហកម្ម និងឃ្លាំងទំនិញជាច្រើននៅ ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ កំពុងស្ថិតក្នុងស្ថានភាពពោរពេញដោយការពេញលេញ។

ហេតុផលគឺដោយសារតែការអភិវឌ្ឍពាណិជ្ជកម្មកាន់តែខ្លាំងឡើង ជាមួយនឹងតម្រូវការសម្រាប់កន្លែងជួលឃ្លាំងធំសម្រាប់ផ្ទុកទំនិញជាច្រើន និងដំឡើងប្រព័ន្ធគាំទ្រសម្រាប់ការរើស និងការវេចខ្ចប់។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ វាមួយផ្នែកមកពីនិន្នាការនៃការផ្លាស់ប្តូរផ្នែកនៃផលិតកម្មពីប្រទេសចិនទៅវៀតណាម។

លើសពីនេះ វៀតណាមកំពុងក្លាយជាគោលដៅសម្រាប់អាជីវកម្មជាច្រើនក្នុងវិស័យផលិតកម្ម ក៏ដូចជាវិស័យភស្តុភារ និងការជួលរោងចក្រ។ អាជីវកម្មជាច្រើននៅពេលវិនិយោគក្នុងទីផ្សារវៀតណាមជ្រើសរើសជួលរោងចក្រដែលមានស្រាប់ជំនួសឱ្យការសាងសង់រោងចក្រថ្មីដើម្បីកាត់បន្ថយពេលវេលា។

តម្រូវការ និងតម្លៃជួលសម្រាប់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ។ រូបភាពទី 1 — តម្រូវការអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មកំពុងកើនឡើងគ្រប់ប្រភេទ។

ជាងនេះទៅទៀត តម្រូវការជួលឃ្លាំង/រោងចក្រដែលមានផ្ទៃដីពី 1,000 - 5,000m2 មានការពេញនិយមខ្លាំងនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ សហគ្រាសជួលរោងចក្រដែលមានតំបន់នៃក្រុមនេះដំណើរការក្នុងឧស្សាហកម្មធុនស្រាល ហើយមានតម្រូវការស្វែងរកកន្លែងជួលនៅជិតតំបន់លំនៅដ្ឋាន ដែលជាកន្លែងអតិថិជនសក្តានុពលរបស់ពួកគេប្រមូលផ្តុំ។ តម្រូវការនេះក៏ជំរុញឲ្យមានការរីកចម្រើននៃរោងចក្រខ្ពស់សម្រាប់ជួលផងដែរ។

ជាពិសេស ការកើនឡើងនៃតម្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មក៏មកពីលំហូរទុន FDI ដែលកំពុងកើនឡើងទៅកាន់ប្រទេសវៀតណាម រួមជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀង M&A ដ៏ធំ និងការផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ផលិតកម្ម ពិភពលោក ។

ស្ថិតិរបស់ ក្រសួងផែនការ និងវិនិយោគ ក៏បង្ហាញផងដែរថា ទុនវិនិយោគបរទេសសរុបដែលបានចុះបញ្ជីនៅវៀតណាមគិតត្រឹមចុងខែវិច្ឆិកា សម្រេចបានជិត 29 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កើនឡើង 14.8% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ក្នុងនោះ ទុនវិនិយោគតាមរយៈការរួមចំណែកមូលធន និងការទិញភាគហ៊ុនឈានដល់ជិត ៥,៩៧ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កើនឡើង ៤៦,៤% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ ២០២២។

យោងតាម S&P Global បើទោះបីជាសកម្មភាព M&A សកលនឹងថយចុះនៅឆ្នាំ 2023 ក៏ដោយ ក៏វៀតណាមកំពុងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ជាច្រើនពីកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរី (FTAs) បង្កើតមូលដ្ឋានវិនិយោគចម្រុះ ខណៈពេលដែលបង្កើនការវិនិយោគលើវិស័យផលិតកម្ម និងអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម។

តម្លៃជួលអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង

ជាមួយនឹងទិន្នន័យដែលបង្ហាញពីតម្រូវការកើនឡើង អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា ការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ជាពិសេសឃ្លាំង និងរោងចក្រនឹងធ្វើឱ្យមានការរីកចម្រើនក្នុងរយៈពេលខាងមុខ។ សម្រាប់ហេតុផលនោះ តម្លៃជួលដីឧស្សាហកម្មត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងក្នុងកម្រិតពី 6 ទៅ 10% ក្នុងមួយឆ្នាំទាំងនៅភាគខាងជើង និងភាគខាងត្បូងក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំខាងមុខ។

យោងតាមស្ថិតិបច្ចុប្បន្នមានសួនឧស្សាហកម្មចំនួន 397 ត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅទូទាំងប្រទេស។ សួនឧស្សាហកម្មចំនួន 292 ដែលកំពុងដំណើរការ មានផ្ទៃដីធម្មជាតិសរុបជាង 87,100 ហិកតា ផ្ទៃដីឧស្សាហកម្មជាង 58,700 ហិកតា។ អត្រាកាន់កាប់នៃសួនឧស្សាហកម្មទូទាំងប្រទេសគឺប្រហែល 80% ។ ក្នុងនោះ តំបន់ភាគខាងត្បូងមានអត្រា ៨៥% ទីក្រុង Binh Duong ជាកន្លែងដែលមានតំបន់សួនឧស្សាហកម្មធំជាងគេក្នុងប្រទេស ដែលមានអត្រាកាន់កាប់រហូតដល់ ៩៥%។

ដោយវាយតម្លៃការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម លោក Cushman & Wakefield បានអត្ថាធិប្បាយថា នាពេលខាងមុខ នឹងមានការផ្គត់ផ្គង់ដីឧស្សាហកម្មថ្មីចូលទីផ្សារ ដែលរំពឹងថានឹងមានប្រហែល 5,700 ហិកតានៅឆ្នាំ 2026 ដែលភាគច្រើនមកពី Binh Duong, Dong Nai, Long An និង Ba Ria - Vung Tau។

តម្រូវការ និងតម្លៃជួលសម្រាប់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ។ រូបភាពទី 2 — អចលនទ្រព្យឃ្លាំងនឹងជាប្រភេទនៃការចាប់អារម្មណ៍ក្នុងរយៈពេលខាងមុខនេះ។

បច្ចុប្បន្ននេះ តម្រូវការជួលដីឧស្សាហកម្មមានកម្រិតខ្ពស់ ហើយត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថានឹងបន្តកើនឡើង ជាពិសេស៖ តម្លៃជួលដីឧស្សាហកម្មជាមធ្យមត្រូវបានកត់ត្រាលើសពី 170 ដុល្លារ/m2/រយៈពេលជួល កើនឡើង 1% ប្រចាំត្រីមាស និង 8.5% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ សួនឧស្សាហកម្មមួយចំនួនបានកត់ត្រាការកែសម្រួលតម្លៃកើនឡើងពី 3 ទៅ 5% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នានេះ។

ការជួលរោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេចជាមធ្យមនៅតែមានស្ថិរភាពទាំងប្រចាំត្រីមាស និងពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដោយឈានដល់ USD 4.7/m2/ខែ។ គម្រោងភាគច្រើនបានរក្សាការជួលចំពេលការផ្គត់ផ្គង់ដែលប្រកួតប្រជែង។ ទីតាំងដែលមានតម្រូវការខ្ពស់ដូចជា Dong Nai និង Ba Ria Vung Tau មានកំណើនខ្ពស់បំផុតពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំក្នុងចន្លោះពី 2.4-2.5% ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃជួលឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ច Southern Key នៅតែមានស្ថិរភាពនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ប៉ុន្តែបានកើនឡើង 2.2% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំដល់ USD 4.4/m2/ខែ។ អ្នកវិនិយោគឃ្លាំងដែលបានសាងសង់រួចនៅតែរក្សាតម្លៃជួលឱ្យស្ថិតស្ថេរដើម្បីទាក់ទាញអ្នកជួលក្នុងទីផ្សារប្រកួតប្រជែង។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam តម្លៃជួលដីឧស្សាហកម្មជាមធ្យមនៅក្នុងទីផ្សារលំដាប់ទី 1 នៅភាគខាងត្បូងបានឈានដល់ 189 USD/m2/រយៈពេលដែលនៅសល់ ដោយបន្តកើនឡើងបន្តិច 1% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុន និង 13% ខ្ពស់ជាងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការដ៏ធំពីសហគ្រាសចិន និងជប៉ុន ជាមួយនឹងឧស្សាហកម្មចម្រុះដូចជា៖ មេកានិច គីមី ប្លាស្ទិក កៅស៊ូ អេឡិចត្រូនិច។

ប្រភព