យោងតាមទិន្នន័យពីសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 បានបន្តកត់ត្រាក្នុងកម្រិតខ្ពស់ ដោយសារគម្រោងដែលទើបនឹងបើកថ្មីៗភាគច្រើនជាគម្រោងកម្រិតខ្ពស់។

គម្រោងមានតម្លៃជាមធ្យម 52 លានដុង/m2 នៅទីក្រុងហាណូយ កើនឡើង 1.46% ធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមគឺ 67 លានដុង/m2 ធ្លាក់ចុះ 4.6% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ទីផ្សារស្ទើរតែគ្មានអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃក្រោម 25 លានដុង/m2។ ការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យបានថយចុះ 98% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2019។

ដូចគ្នានេះដែរ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ CBRE ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសរុបនៅទីក្រុងហាណូយមានប្រហែល 3,926 អាផាតមិន។ គួរកត់សម្គាល់ថាការផ្គត់ផ្គង់ទាំងអស់សម្រាប់លក់គឺស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងមធ្យម ដែលក្នុងនោះអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់មានចំនួន 51% ។

ក្រឡេកមើលទិន្នន័យខាងលើ វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថា វិនិយោគិនកំពុងអភិវឌ្ឍផ្នែកផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់កាន់តែខ្លាំងឡើង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើន ក្រៅពីគម្រោងដែលមានតម្លៃខ្ពស់ពិតប្រាកដ អ្នកវិនិយោគជាច្រើននៅពេលបើកសម្រាប់លក់អាផាតមិនបានផ្តល់ឱ្យគម្រោងរបស់ពួកគេនូវចំណងជើងថា "កម្រិតខ្ពស់" ឬ "ទំនើបប្រណីត" ដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន និងដំឡើងតម្លៃខ្ពស់ជាងគុណភាពជាក់ស្តែង។ គម្រោងជាច្រើនធ្វើឱ្យអ្នកទិញខកចិត្តដោយសារការយល់ខុស។

លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបាននិយាយថា នៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនមិនមានគំនិតនៃផ្ទះល្វែងប្រណីតនោះទេ។ ដោយសារតែនៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែង មនុស្សត្រូវបានបង្ខំឱ្យអនុវត្តតាមបទប្បញ្ញត្តិទូទៅ និងត្រូវបានជះឥទ្ធិពលដោយគ្រួសារជុំវិញ។

លោក វ៉ូ បានមានប្រសាសន៍ថា “ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើផ្ទះក្បែរនោះកំពុងជួសជុល គ្រួសារផ្សេងទៀតត្រូវទទួលយកធូលី និងសំឡេង។ ដូច្នេះហើយ ការរស់នៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងមានន័យថាទទួលយកការរអាក់រអួលមួយចំនួន ”។

យោងតាមលោក វ៉ូ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនគ្រាន់តែគូរ និងដាក់ស្លាកខ្លួនឯងថាជា “កំពូល” ដើម្បីទាក់ទាញអ្នកប្រើប្រាស់ និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការជំរុញតម្លៃ។ មាន​អាផាតមិន​ដែល​គេ​ដាក់​ស្លាក​ថា​ជា​អគារ​ខ្ពស់ៗ ប៉ុន្តែ​វា​មាន​តែ​ទីធ្លា​ធំ ខ្យល់អាកាស​បរិសុទ្ធ ពន្លឺ​ល្អ និង​ទីតាំង​ល្អ​។ តាមពិតនេះគ្រាន់តែជា "ល្បិច" ផ្សាយពាណិជ្ជកម្មប៉ុណ្ណោះ។

កន្លង​មក លោក Le Hoang Chau ប្រធាន HoREA ក៏​បាន​ផ្ញើ​ឯកសារ​ទៅ​អាជ្ញាធរ​ពាក់ព័ន្ធ​ទាក់ទង​នឹង​បញ្ហា​នេះ​ដែរ។ អាស្រ័យហេតុនេះ លោកប្រធានក្រុមហ៊ុន ហូរ៉េអេ បានមានប្រសាសន៍ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបាននឹងកំពុងលិចលង់ដោយឈ្មោះផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ ផ្ទះល្វែងទំនើប ផ្ទះល្វែងទំនើប ភ្ជាប់ជាមួយឃ្លាបរទេសដូចជា "ប្រណិត" "នាយករដ្ឋមន្ត្រី" "ហ៊ីចុង" "រាជ"...។

នេះគ្រាន់តែជាល្បិចដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន និងផ្សព្វផ្សាយផលិតផលរបស់អ្នកវិនិយោគប៉ុណ្ណោះ។ តាមពិតទៅ មានតែគម្រោងអចលនទ្រព្យមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះដែលបំពេញតាមស្តង់ដារកម្រិតខ្ពស់ ឬស្តង់ដារតំបន់ទីក្រុងគំរូ។

ជាក់ស្តែង គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើន អគារខ្ពស់ៗ និងខុនដូ ត្រូវបានអ្នកវិនិយោគដាក់ស្លាកថាជាគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ និងអាផាតមិនប្រណីត ខណៈដែលពួកគេមិនត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយនាយកដ្ឋានសំណង់ ឬអង្គភាពវាយតម្លៃឯករាជ្យ។

ក្នុង​រយៈពេល​១០​ឆ្នាំ​កន្លង​មក​នេះ ក្រសួង​សំណង់​បាន​ចេញ​សារាចរ​ចំនួន​២ ស្តីពី​ការ​ចាត់​ថ្នាក់​អគារ​អាផាតមិន។ ទោះបីជាមានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការចាត់ថ្នាក់ និងទទួលស្គាល់ការចាត់ថ្នាក់នៃអគារអាផាតមិនក៏ដោយ រហូតមកដល់ពេលនេះ អ្នកវិនិយោគគម្រោង ឬក្រុមប្រឹក្សាគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិនតិចតួចបានរៀបចំឯកសារដើម្បីស្នើសុំការចាត់ថ្នាក់អគារអាផាតមិន។

ដូច្នេះ ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យមើលឡើងវិញនូវភាពជាក់ស្តែងនៃឯកសារច្បាប់ ព្រោះវាមិនឆ្លើយតបនឹងការពិត និងការទាមទាររបស់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងអ្នកប្រើប្រាស់ទាក់ទងនឹងតម្លាភាព ភាពស្មោះត្រង់ និងការប្រកួតប្រជែងដោយយុត្តិធម៌។

លើសពីនេះ HoREA ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីចំណុចខ្វះខាតដែលការចាត់ថ្នាក់នៃអាផាតមិននឹងមានតម្លាភាព ក្នុងករណីដែលគម្រោងត្រូវបានបញ្ចប់ ព្រោះពេលនោះនឹងមានអាផាតមិនពិតប្រាកដ ដែលបង្កការលំបាកដល់អ្នកទិញផ្ទះក្នុងការចាញ់បោក។ ប៉ុន្តែសម្រាប់អាផាតមិននាពេលអនាគតដែលផ្សាយពាណិជ្ជកម្មថាជាផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ ផ្ទះល្វែងប្រណីត អ្នកទិញផ្ទះអាចទិញបានយ៉ាងងាយនូវផលិតផលខុសដែលមិនដូចការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម។

អាស្រ័យហេតុនេះ ហោរា បានស្នើថា ចាំបាច់ត្រូវធ្វើវិសោធនកម្មទិសដៅថា បន្ទាប់ពីអគារអាផាតមិនត្រូវបានបញ្ចប់ និងទទួលយកប្រភេទអគារអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់នឹងត្រូវបានទទួលស្គាល់ ដើម្បីធានាបាននូវតម្លាភាព ការប្រកួតប្រជែងប្រកបដោយសុខភាព និងការពារផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់អ្នកទិញផ្ទះ។

គម្រោងអាផាតមិននាពេលអនាគតអាចត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយ និងធ្វើទីផ្សារដើម្បីប្រមូលទុនក្រោមឈ្មោះគម្រោងផ្ទះល្វែងប្រណីត ប្រសិនបើពួកគេមានឯកសារទទួលស្គាល់ថាពួកគេបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនេះចេញដោយនាយកដ្ឋានសំណង់។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 30 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2022 មានអគារអាផាតមិនចំនួន 7 នៅទូទាំងប្រទេសក្នុងខេត្តមួយចំនួន រួមមាន ថៃ ង្វៀន (អគារផ្ទះល្វែង 3 អគារ) ហាធីញ (អគារអាផាតមិនចំនួន 3 អគារ) អានយ៉ាង (1 អគារផ្ទះល្វែង) នៅសល់មិនត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ និងទទួលស្គាល់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2014 ។

ជាការពិត ក្នុងករណីជាច្រើន អ្នកវិនិយោគមិនចាត់ថ្នាក់ និងទទួលស្គាល់ការចាត់ថ្នាក់នៃអគារអាផាតមិនតាមបទប្បញ្ញត្តិទេ ប៉ុន្តែជំនួសមកវិញ "ចាត់ថ្នាក់" អាផាតមិនដែលពួកគេវិនិយោគ និងសាងសង់ដោយប្រើឈ្មោះដែលធ្វើឱ្យអ្នកទិញ និងអ្នកជួលអាផាតមិនយល់ច្រឡំ ដូចជា អាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់ ផ្ទះល្វែងប្រណីត អាផាតមិនដែលមានឈ្មោះបរទេស។

បើ​តាម​អ្នក​ជំនាញ​ផ្នែក​អចលន​ទ្រព្យ​បាន​ឲ្យ​ដឹង​ថា បច្ចុប្បន្ន​មាន​អាផាតមិន​ជា​ច្រើន​ត្រូវ​បាន​គេ​ផ្សព្វ​ផ្សាយ​ថា​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់​កប់​ពពក។ អ្នកទិញត្រូវពិចារណាលើកត្តាជាច្រើន ជាជាងគ្រាន់តែជឿលើស្លាកសញ្ញានៃផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់។

ទីមួយ គម្រោងនេះត្រូវតែមានទីតាំងនៅកណ្តាលនៃទីក្រុងធំៗ ដោយមានការតភ្ជាប់ចរាចរណ៍ងាយស្រួលទៅកាន់ផ្លូវសំខាន់ៗ។

ទីពីរ គម្រោងត្រូវតែមានប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងសេវាកម្មដែលមានលក្ខណៈស៊ីសង្វាក់គ្នាទំនើប ជាមួយនឹងការគ្រប់គ្រងលំដាប់ថ្នាក់ពិភពលោក និងគុណភាពប្រតិបត្តិការដែលអនុវត្តដោយម៉ាកគ្រប់គ្រងលំដាប់ពិភពលោក។

ទី៣ គម្រោងនេះត្រូវបានវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍដោយអ្នកវិនិយោគល្បីឈ្មោះ។

ចូវអាញ់