អតិថិជនទៅលេងផ្ទះនៅ Aqua City របស់ Novaland ដែលជាគម្រោងថ្មីដែលមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ត្រូវបានដកចេញ។ រូបថត៖ Le Toan

អាទិភាពផ្នែកច្បាប់

ក្នុងឆ្នាំ 2018 ដោយសារតែតម្រូវការទិញផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ លោក Nguyen Trung Thanh បានស្រាវជ្រាវ និងជ្រើសរើសផ្ទះល្វែងក្នុងគម្រោងមួយក្នុងតំបន់លំនៅដ្ឋាន Nam Rach Chiec (An Phu Ward, District 2, ឥឡូវនេះ Thu Duc, Ho Chi Minh City)។ គម្រោង​នេះ​មាន​ទំហំ​អគារ​អា​ផាត​មិន​ចំនួន​១២ មាន​កម្ពស់​៣៣​ដល់​៣៥​ជាន់ និង​មាន​អា​ផាត​មិន​សរុប​ចំនួន​៣.១៧៥​។

បើតាមលោក Thanh នៅពេលនោះ វិនិយោគិនបានចុះកិច្ចសន្យាជាគោលការណ៍ដើម្បីទិញអាផាតមិនជាមួយអតិថិជន ការដាក់ប្រាក់ដំបូងគឺ 250 លានដុង/អាផាតមិន តម្លៃលក់គឺ 38 លានដុង/ម៉ែតការ៉េ។ ដោយសារនីតិវិធីច្បាប់ វិនិយោគិនមិនអាចបើកលក់តាមការគ្រោងទុកបានទេ។ ថ្មីៗនេះ បន្ទាប់ពីកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីលុបបំបាត់ឧបសគ្គពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន គម្រោងនេះត្រូវបានផ្តល់លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិនិយោគិនបានប្រកាសជាឯកតោភាគីអំពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជាគោលការណ៍ ហើយបានប្តេជ្ញាចិត្តបង់ការប្រាក់ 15% ក្នុងមួយឆ្នាំលើចំនួនដែលអតិថិជនបានបង់។ ប្រសិនបើអតិថិជននៅតែចង់បន្តចូលរួមក្នុងគម្រោង ភាគីទាំងពីរនឹងបន្តរំលាយកិច្ចសន្យាជាគោលការណ៍។ បន្ទាប់ពីគម្រោងនេះមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីដាក់ឱ្យដំណើរការ អតិថិជននឹងទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃ 15% លើតម្លៃលក់ថ្មី។

ហេតុផលដែលបានផ្តល់ឱ្យដោយវិនិយោគិនគឺថាកិច្ចព្រមព្រៀងពីមុនមិនស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់បច្ចុប្បន្នទេ។ ជាពិសេស ការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយច្បាប់ក្រោយច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 ចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 តម្រូវឱ្យផលិតផលរបស់គម្រោងបំពេញលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម។

រហូតមកដល់ពេលនេះ ផលិតផលរបស់គម្រោងមិនទាន់បំពេញលក្ខខណ្ឌអាជីវកម្មដូចមានចែងក្នុងមាត្រា 24 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 នៅឡើយទេ។ លើសពីនេះ យោងតាមប្រការ ១ មាត្រា ៨ នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ ការធ្វើអាជីវកម្មអចលនវត្ថុដោយមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌ គឺជាអំពើហាមឃាត់។ ដូច្នេះការអនុវត្តពីមុនរបស់អ្នកវិនិយោគដាក់ផលិតផលចូលទៅក្នុងអាជីវកម្មតាមរយៈទម្រង់នៃការចុះហត្ថលេខាលើ "កិច្ចសន្យាគោលការណ៍ស្តីពីការធានាសិទ្ធិក្នុងការទិញអាផាតមិននាពេលអនាគត" ជាមួយអតិថិជនគឺលែងសមស្របហើយមិនគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់បច្ចុប្បន្ន។

លោក ថាញ់ បានមានប្រសាសន៍ថា “តាមទស្សនៈផ្លូវច្បាប់ សកម្មភាពរបស់អ្នកវិនិយោគមិនខុសទេ ពីព្រោះពួកគេបានយល់ព្រមសងការប្រាក់សម្រាប់ចំនួនប្រាក់ដែលពួកគេបានដាក់។ ប៉ុន្តែតាមទស្សនៈនៃការវិនិយោគ ទោះបីជាទទួលបានសំណងក៏ដោយ អតិថិជននៅតែជាភាគីមិនពេញចិត្ត ព្រោះបច្ចុប្បន្នតម្លៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងច្រើនដងធៀបនឹងកាលពី ៦ ឆ្នាំមុន”។

ពី "មេរៀន" ខាងលើ "រសជាតិ" របស់អ្នកវិនិយោគក៏ផ្លាស់ប្តូរច្រើនដែរ។ ជំនួសឱ្យការទិញដ៏ធំដូចពីមុន អ្នកវិនិយោគកំពុងផ្តល់អាទិភាពដល់ការជ្រើសរើសគម្រោងដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ពេញលេញ ដើម្បីគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។ វិនិយោគិនខ្លះទៀតជ្រើសរើសទិញផលិតផលដែលមានសៀវភៅក្រហម ឬវិញ្ញាបនបត្រនៃភាពជាម្ចាស់រួចហើយ។

“គម្រោងត្រូវតែមានឯកសារច្បាប់ពេញលេញ និងច្បាស់លាស់ ដើម្បីទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគមកបណ្តាក់ទុននៅពេលនេះ។ ជាមួយនឹងផលិតផលដីធ្លីក្នុងសហគមន៍ អ្នកវិនិយោគគ្រាន់តែយល់ព្រមធ្វើការស្ទង់មតិ ឬទិញនៅពេលដែលដីត្រូវបានបែងចែកទៅជាឡូត៍ និងមានលិខិតបញ្ជាក់ដាច់ដោយឡែក។

លើសពីនេះ លោកស្រី Tu បានបន្ថែមថា បទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីការបែងចែកដីធ្លីកំពុងធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគជាច្រើនមានអារម្មណ៍ស្ទាក់ស្ទើរ។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ ក្នុងដំណាក់កាលមុន អ្នកវិនិយោគជាច្រើនត្រូវបានបោកបញ្ឆោតពេលទិញដី ហើយសង្ឃឹមថានឹងបំបែកដីឡូត៍ និងទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រ ប៉ុន្តែក្រោយមកជួបបញ្ហាផ្លូវច្បាប់។ អ៊ីចឹង​ហើយ​បាន​ជា​ឥឡូវ​គេ​ប្រុង​ប្រយ័ត្ន​ខ្លាំង ហើយ​មិន​ស្រួល​ដូច​មុន​ទេ។

ផ្តោតលើសមត្ថភាពក្នុងការបំពេញតម្រូវការពិតប្រាកដ

យោងតាមការសង្កេតរបស់អ្នកយកព័ត៌មាន វិនិយោគិនសព្វថ្ងៃនេះមិនត្រឹមតែស្វែងរកផលិតផលដែលមានតម្លៃស្របច្បាប់ច្បាស់លាស់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងផ្តោតលើលទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសកម្មរយៈពេលវែង ធានានូវតម្លៃវិនិយោគដែលមានស្ថិរភាព។

វាមិនមែនជារឿងចម្លែកទេសម្រាប់អតិថិជនដែលមានកិច្ចសន្យារបស់ពួកគេ "លុបចោល" ដោយវិនិយោគិននៅពេលដែលមានការប្រែប្រួលនៅក្នុងទីផ្សារ។ ព្រោះប្រសិនបើកិច្ចសន្យាជាមួយអតិថិជនត្រូវបានរក្សា នោះអាជីវកម្មទំនងជាលែងចំណេញ ឬអាចខាតបង់...

គម្រោងដែលមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលខ្ពស់ ងាយស្រួលក្នុងការជួល ឬបម្រើតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដកំពុងត្រូវបានផ្តល់អាទិភាព។ នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការផ្លាស់ប្តូរពីការវិនិយោគដែលរំពឹងទុកទៅជាផលិតផលដែលមានតម្លៃរយៈពេលវែង។ ជាពិសេស អាផាតមិន និងផ្ទះល្វែងដែលមានទីតាំងល្អ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពេញលេញ និងនៅជិតកន្លែងសាធារណៈត្រូវបានជ្រើសរើសដោយអ្នកវិនិយោគជាច្រើន។

លើសពីនេះ ផលិតផលដែលមានសក្តានុពលកេងប្រវ័ញ្ចអាជីវកម្ម ដូចជា អគារពាណិជ្ជកម្ម ហាងទំនិញ ឬដីនៅក្នុងតំបន់ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ខ្លាំង ក៏កំពុងទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំងផងដែរ។

លោក Tran Khanh Quang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនវិនិយោគអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa មានប្រសាសន៍ថា “ថ្ងៃនេះ វិនិយោគិនមិនត្រឹមតែពេញចិត្តចំពោះសក្តានុពលនៃប្រាក់ចំណេញពីការបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងពិចារណាលើលទ្ធភាពបង្កើតប្រាក់ចំណូលដែលមានស្ថិរភាពពីការជួល ឬសកម្មភាពពាណិជ្ជកម្មផងដែរ។

លោក Duong Minh Thong នាយកក្រុមហ៊ុន Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd. ក៏បានមានប្រសាសន៍ថា ក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន ផ្នែកអចលនទ្រព្យដែលបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ទទួលបានការយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងខ្លាំង ដោយសារកត្តាសុវត្ថិភាពខ្ពស់។ ផលិតផល​ដីធ្លី ជាពិសេស​ដី​គ្មាន​ដី​លំនៅឋាន​មិនទាន់​ទទួលបាន​ការចាប់អារម្មណ៍​ច្រើន​នៅឡើយ​។

ការផ្តល់ដំបូន្មានដល់វិនិយោគិន លោក ថុង បាននិយាយថា ទោះបីជាគម្រោងលំនៅដ្ឋានជារឿយៗមិនត្រូវបានផ្តល់ការចាប់អារម្មណ៍ច្រើនពីអ្នកវិនិយោគក៏ដោយ តាមរយៈការកើនឡើងនៃទីផ្សារ ទាំងនេះគឺជាផលិតផលដែលមានតម្លៃសមហេតុផល និងសមត្ថភាពក្នុងការរក្សា ឬបង្កើនតម្លៃបានយ៉ាងល្អតាមពេលវេលា។ នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ អចលនទ្រព្យនៅក្នុងគម្រោងមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់កាន់តែច្បាស់នៅពេលដែលវាត្រូវបានគ្រោងទុកក្នុងពេលដំណាលគ្នា និងជាប្រព័ន្ធ អនុវត្តដោយអ្នកវិនិយោគដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះ ហើយមិនមានគ្រោះថ្នាក់ដូចដីដែលបែងចែកដោយខ្លួនឯងក្នុងចំណោមប្រជាជននោះទេ។