មិន​បាន​គណនា​ចំណាយ​គ្រប់​គ្រាន់ ពិបាក​ទាក់ទាញ​អ្នក​វិនិយោគ

សមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាមបាននិយាយថា អង្គភាពនេះបានចូលប្រើក្រឹត្យលេខ 12/2024/ND-CP របស់រដ្ឋាភិបាល វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមអនុក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP របស់រដ្ឋាភិបាលគ្រប់គ្រងតម្លៃដី និងសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យរបស់រដ្ឋាភិបាលគ្រប់គ្រងតម្លៃដី ណែនាំការអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាលលេខ 31/2015/QH ។

សមាគមវាយតម្លៃវៀតណាមយល់ឃើញថា អនុក្រឹត្យលេខ ១២/២០២៤/ND-CP និងសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យថ្មីមានខ្លឹមសារសមស្របជាច្រើន បំពេញតាមលក្ខខណ្ឌតម្រូវ ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកក្នុងការអនុវត្ត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លើសពីនេះ សមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាមក៏បានរកឃើញថា ខ្លឹមសារនៃវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីតាមវិធីសាស្ត្រអតិរេកដែលមានចែងក្នុងក្រឹត្យ និងសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យនេះ នៅតែមានចំណុចខ្វះខាត ដោយសារការគណនាមិនត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញ នៃការចំណាយសរុបដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវចំណាយដើម្បីអនុវត្តគម្រោង និងប្រាក់ចំណេញដែលពួកគេទទួលបាននៅពេលបញ្ចប់គម្រោងវិនិយោគ។ ដូច្នេះហើយ វាមិនត្រឹមតែនាំឱ្យមានការលំបាកក្នុងការទាក់ទាញការវិនិយោគប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងជំរុញឱ្យតម្លៃដីធ្លីឡើងដល់កម្រិតខ្ពស់ដែលមិនសមហេតុផលផងដែរ។

ទីមួយអំពីការចំណាយលើការវិនិយោគសរុប។

ក្រិត្យ 12/2024/ND-CP និងសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យមិនបានគណនាពេញលេញនៃការចំណាយគ្រប់ប្រភេទដើម្បីបង្កើតជាការចំណាយសរុបដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវចំណាយដើម្បីអនុវត្តគម្រោង។ បទប្បញ្ញត្តិគិតតែថ្លៃដើមវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ដី ដោយមិនគណនាថ្លៃដើមដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ ដើម្បីមានដីសម្រាប់អនុវត្តគម្រោង ដែលជា “ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី” (លុះត្រាតែអ្នកវិនិយោគដែលអនុវត្តគម្រោងត្រូវបានលើកលែងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដោយរដ្ឋ នោះមិនត្រូវបានគណនាទេ) និងការប្រាក់កម្ចី។ ក្រុម​ប្រឹក្សា​វាយ​តម្លៃ​បាន​បញ្ជាក់​ពី​ការ​យល់​ឃើញ​របស់​ខ្លួន​ថា​៖ «នេះ​ជា​រឿង​មិន​សម​ហេតុ​ផល»។

ទីពីរអំពីប្រាក់ចំណេញ។

នៅក្នុងក្រឹត្យ និងជម្រើសទាំងពីរនៃសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យ៖ ប្រាក់ចំណេញត្រូវបានគណនាតែលើថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍ដីធ្លីប៉ុណ្ណោះ មិនមែនលើថ្លៃដើមសរុប (ដូចបានរៀបរាប់ខាងលើ) ដែលអ្នកវិនិយោគចំណាយ (រួមទាំងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី + ថ្លៃអភិវឌ្ឍន៍ដី + ថ្លៃអាជីវកម្ម) គឺជាការប៉ាន់ស្មានមិនដល់ ដោយមិនអនុវត្តតាមគោលការណ៍បង្កើតតម្លៃ៖ តម្លៃត្រូវគ្របដណ្តប់លើថ្លៃដើមផលិតកម្ម និងថ្លៃដើមអាជីវកម្ម និងមានប្រាក់ចំណេញ (ក៏មិនស្របតាមការបូកសរុបប្រាក់ចំនេញ) ដែលជាវិធីសាស្ត្រគណនាលើប្រាក់ចំណេញ។ បដិសេធគោលការណ៍នៃ "តម្លៃអនាគតនៃប្រាក់" ពោលគឺនៅពេលដែលអ្នកវិនិយោគមានលុយដើម្បីវិនិយោគលើវិស័យណាមួយ គាត់ត្រូវតែរំពឹងថានឹងមានប្រាក់ចំណេញដែលរំពឹងទុក រួមទាំងការដាក់ប្រាក់នៅក្នុងធនាគារដើម្បីទទួលបានការប្រាក់។

សម្រាប់ជម្រើសទី 1៖ សេចក្តីព្រាងនេះធ្វើឱ្យមានការភាន់ច្រឡំអំពីប្រាក់ចំណេញដែលអ្នកវិនិយោគទទួលបាន និងការចំណាយដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវចំណាយដើម្បីអនុវត្តគម្រោង (សេចក្តីព្រាងចែងថា ប្រាក់ចំណេញរួមបញ្ចូលថ្លៃដើមទុន); ព្រោះប្រាក់ចំនេញគឺជាចំនួនលុយដែលវិនិយោគិនទទួលបាន។ ថ្លៃដើមទុនគឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ទៅឱ្យ "អ្នកផ្តល់ហិរញ្ញវត្ថុ" ។

ថ្លៃដើមទុនគឺសំខាន់ជាអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់ដែលខ្ចីដោយអ្នកវិនិយោគទៅឱ្យអ្នកឱ្យខ្ចី។ វាគឺជាប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកឱ្យខ្ចី ប៉ុន្តែវាជាការចំណាយរបស់អ្នកខ្ចី ហើយជាការពិតណាស់អ្នកវិនិយោគមិនរីករាយនឹងការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុនេះទេ ប៉ុន្តែត្រូវតែបង់វាដោយគណនាក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធផលិតកម្ម និងថ្លៃដើមអាជីវកម្ម។

សម្រាប់ជម្រើសទី 2៖ ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិនត្រូវបានគណនាតែលើការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍ប៉ុណ្ណោះ មិនមែនលើការចំណាយសរុប ដែលមិនត្រូវបានគណនាត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញដូចការវិភាគខាងលើនោះទេ។

ពីចំណុចខ្វះខាតខាងលើ សមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាមបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា ការចំណាយសរុបក្នុងការគណនាប្រាក់ចំណេញសម្រាប់អ្នកវិនិយោគគួរតែគណនាឲ្យបានត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញ រួមទាំងការចំណាយដូចខាងក្រោម៖ ការចំណាយសរុប (1) = ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី + ថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍ និងថ្លៃដើមអាជីវកម្ម។

ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិននឹងត្រូវបានគណនាតាមរូបមន្ត៖ ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន = ភាគរយ x ការចំណាយសរុប (1) ។

សំណើដើម្បីបន្ថែមធាតុ "ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន"

កន្លង​មក សហព័ន្ធ​ពាណិជ្ជកម្ម និង​ឧស្សាហកម្ម​វៀតណាម (VCCI) ក៏​បាន​ធ្វើ​អត្ថាធិប្បាយ​លើ​សេចក្តី​ព្រាង​ក្រឹត្យ​គ្រប់គ្រង​តម្លៃ​ដី​ផង​ដែរ។

យោងតាម ​​VCCI មាត្រា 6.3 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះចែងអំពីរូបមន្តសម្រាប់កំណត់ប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម (= ប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម - ការចំណាយប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម)។ យោងតាមអាជីវកម្មបទប្បញ្ញត្តិនេះគឺមិនសមហេតុផលទេព្រោះវាមិនគិតពីកត្តានៃ "ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន" (កត្តានេះមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យដក) ។ ការមិនកំណត់ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិននឹងមិនធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងវិធីសាស្រ្តដែលបានអនុវត្តនោះទេ ព្រោះបើប្រៀបធៀបនឹងរូបមន្ត វិនិយោគិននឹងវិនិយោគ និងកេងប្រវ័ញ្ចដោយគ្មានប្រាក់ចំណេញ។ អតិរេកទាំងអស់ដែលបានមកពីការកេងប្រវ័ញ្ចលើស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃការសាងសង់លើដីក្នុងអំឡុងពេលជួលដីទាំងមូល (ការបង់ម្តង) នៃដីឡូតិ៍នឹងត្រូវបង់ជូនរដ្ឋ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្ម។

ការផ្តល់បែបនេះគឺមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានឹងទ្រឹស្តីនៃការកំណត់ថ្លៃជួលឌីផេរ៉ង់ស្យែល។ បង្កើនភាពខុសគ្នានៃតម្លៃដីនៃដីឡូតិ៍នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រចំណូលជាមួយវិធីសាស្ត្រអតិរេក (ប្រសិនបើមានព័ត៌មានផែនការដូចគ្នា)។ ដូច្នេះ វាត្រូវបានផ្ដល់អនុសាសន៍ថាទីភ្នាក់ងារពង្រាងបន្ថែមកត្តា "ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន" ទៅក្នុងរូបមន្តខាងលើ។

មាត្រា 7.3.a នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់បានចែងថា ការចំណាយលើការវិនិយោគសំណង់ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេក រួមមានៈ ការចំណាយលើការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម ការសាងសង់លំនៅឋាន និងការងារសំណង់ផ្សេងៗទៀត។ ការចំណាយលើឧបករណ៍; ការចំណាយលើការប្រឹក្សាវិនិយោគសំណង់; ការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងគម្រោង និងធាតុចំណាយមួយចំនួនផ្សេងទៀត ដូចដែលបានកំណត់ក្នុងអត្រាដើមទុនវិនិយោគ។

យោងតាមការឆ្លុះបញ្ចាំងរបស់អាជីវកម្ម បទប្បញ្ញត្តិនេះត្រូវបានបិទ ការចំណាយផ្សេងទៀតដែលមិនបានចុះបញ្ជីគឺអាចអនុវត្តបានតែចំពោះករណីនៃការប្រើប្រាស់ដើមទុនវិនិយោគដូចជា៖ ការចំណាយបន្តបន្ទាប់បន្សំសម្រាប់បរិមាណការងារដែលកើតឡើង និងកត្តាការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តគម្រោង។ ការចំណាយលើការប្រាក់ ថ្លៃសាងសង់នៃការងារបណ្តោះអាសន្ន ការងារបម្រើការសំណង់ ការធានារ៉ាប់រង... ដូច្នេះហើយ VCCI ស្នើឱ្យភ្នាក់ងារពង្រាងបន្ថែមលើការចំណាយខាងលើ។

យោងតាម ​​VCCI មាត្រា 7.3.b នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះចែងថា ការចំណាយអាជីវកម្មត្រូវបានគណនាជាភាគរយនៃប្រាក់ចំណូលស្របតាមកម្រិតទូទៅនៅក្នុងមូលដ្ឋាន។ យោងតាមមតិយោបល់អាជីវកម្ម បទប្បញ្ញត្តិនេះគឺមិនច្បាស់លាស់ និងមិនសមរម្យ។

ជាពិសេស ការចំណាយលើអាជីវកម្មដូចជាការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ការលក់ និងការចំណាយប្រតិបត្តិការប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងវិស័យនីមួយៗ ដូច្នេះវាពិបាកក្នុងការកំណត់កម្រិតទូទៅនៅក្នុងមូលដ្ឋាន។

ជាងនេះទៅទៀត ការដាក់តំបន់ "ដីរួមក្នុងស្រុក" ក៏មិនសមស្របដែរ ជាពិសេសក្នុងករណីគម្រោងដែលមានទីតាំងនៅក្នុងតំបន់ដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍ ដោយគ្មានគម្រោងធំៗជាច្រើន ដីរួមក្នុងស្រុកប្រហែលជាមិនសមរម្យសម្រាប់គម្រោងនោះ។

មាត្រា 7.3.c នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះចែងអំពីវិធីគណនាប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិនតាមជម្រើស 2 ។ យោងតាមមតិយោបល់របស់អាជីវកម្ម វិធីសាស្ត្រគណនាទាំងពីរខាងលើមិនសមហេតុផលទេ ព្រោះវាមិនបានគណនាប្រាក់ចំណេញនៃគម្រោងទាំងមូលស្របតាមវិធីសាស្ត្រអតិរេកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។

ជាពិសេសបទប្បញ្ញត្តិប្រាក់ចំណេញត្រូវបានគណនាលើការចំណាយលើការវិនិយោគសំណង់ប៉ុណ្ណោះ។ នេះគ្រាន់តែជាប្រាក់ចំណេញនៃការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ (ការវិនិយោគអភិវឌ្ឍន៍ដី) មិនមែនជាប្រាក់ចំណេញនៃគម្រោងទាំងមូលនោះទេ។

បទប្បញ្ញត្តិបែបនេះមិនសមស្របនឹងគោលការណ៍នៃការបង្កើតតម្លៃទេ ពីព្រោះតម្លៃត្រូវតែគ្របដណ្តប់លើថ្លៃដើមផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម និងទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ បទប្បញ្ញត្តិនេះក៏បដិសេធគោលការណ៍នៃ "តម្លៃពេលវេលានៃប្រាក់" (ដោយសារតែតម្លៃឱកាស អតិផរណា ហានិភ័យ) និងគោលការណ៍នៃ "តម្លៃអនាគតនៃប្រាក់" (ឧទាហរណ៍នៅពេលវិនិយោគលើវិស័យណាមួយ មនុស្សម្នាក់ត្រូវតែរំពឹងថានឹងមានប្រាក់ចំណេញ រួមទាំងប្រាក់បញ្ញើធនាគារ)។

តាមពិតទៅ ថ្លៃដើមដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ (ថ្លៃដើមសរុប) គឺជាការចំណាយសមហេតុផលទាំងអស់ ដែលវិនិយោគិនត្រូវចំណាយដើម្បីបញ្ចប់គម្រោង (រហូតដល់អាជីវកម្មទទួលបាន)។ ការចំណាយសរុបត្រូវតែរួមបញ្ចូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដី (ឬតម្លៃដី) - តម្លៃដើមទុនដំបូងដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ដើម្បីបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុជូនរដ្ឋ។

ដូច្នោះហើយ ប្រសិនបើតម្លៃប្រភេទនេះមិនត្រូវបានគណនាទេ នោះគេអាចចាត់ទុកថាអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ថ្លៃដីធ្លីពីរដង៖ ម្តងនៅពេលដែលវាមិនត្រូវបានដាក់បញ្ចូលក្នុងការចំណាយដែលមិនរាប់បញ្ចូលនៅពេលកំណត់តម្លៃដី (យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនេះ) និងពីរដងនៅពេលដែលវាត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី (ប៉ុន្តែមិនកាត់ជាប្រភេទនៃការចំណាយ)។

ដូច្នេះ វាត្រូវបានផ្ដល់អនុសាសន៍ឱ្យទីភ្នាក់ងារពង្រាងធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិក្នុងទិសដៅដែលប្រាក់ចំណេញត្រូវបានគណនាលើការចំណាយសរុបដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវចំណាយដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងរហូតដល់ផលិតផលត្រូវបានលក់ដើម្បីបង្កើតប្រាក់ចំណូល។ ការចំណាយសរុបត្រូវតែរួមបញ្ចូលថ្លៃដើមទុនសាងសង់ ថ្លៃអាជីវកម្ម និងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី - ថ្លៃដើមទុនដំបូងដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ដើម្បីបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេចំពោះរដ្ឋ។

មាត្រា 4.2.d នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ចែងអំពីការកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់ការបែងចែកដី និងការជួលដី ស្របតាមការវិវឌ្ឍន៍នៃសំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី យោងតាមមាត្រា 257.2.c នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ។

យោងតាមអាជីវកម្ម ពេលវេលាកំណត់តម្លៃដីគួរតែត្រូវបានអនុវត្តតែនៅពេលដែលដីត្រូវបានឈូសឆាយ និងប្រគល់ឱ្យវិនិយោគ។

តាមពិត មានករណីដែលការបែងចែកដីតូចពេក ហើយមិនអាចវិនិយោគបាន ដូច្នេះពេលវេលាមិនគួរកំណត់ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីនោះទេ។ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិបែបនេះត្រូវបានធ្វើឡើង នីតិវិធីដែលមិនចាំបាច់នឹងកើតឡើង ហើយវានឹងចាំបាច់ក្នុងការជ្រើសរើសវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដែលមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាជាមួយនឹងផ្នែកជាច្រើនដែលបានប្រគល់ដែលមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីអនុវត្តការវិនិយោគ ឬលើតំបន់ដែលបានគ្រោងទុកដែលមិនបង្កើតប្រាក់ចំណូល។

ដូច្នេះ គួរកំណត់ថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវគណនាលើផ្ទៃដីគម្រោងសរុប តាមផែនការសាងសង់លម្អិត ឬផែនការមេរហូតដល់ពេលកំណត់តម្លៃដី បែងចែកទៅតាមសមាមាត្រផ្ទៃដីសម្រាប់តំបន់ប្រគល់។

TM