ការប្តេជ្ញាចិត្ត របស់រដ្ឋាភិបាល

នាយករដ្ឋមន្ត្រីទើបតែបានចេញឯកសារបន្ទាន់លេខ ៥២៧/TB-VPCP ដោយប្រកាសសេចក្តីសន្និដ្ឋានរបស់នាយករដ្ឋមន្ត្រីក្នុងសន្និសីទស្តីពីដំណោះស្រាយដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកក្នុងកំណើនឥណទានសម្រាប់ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ជំរុញកំណើន និងស្ថិរភាពម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច។

ជាការកត់សម្គាល់ ក្នុងសេចក្តីប្រកាសនោះ លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានស្នើដល់ក្រសួងសំណង់ ណែនាំដល់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុក្នុងការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ និងកាត់បន្ថយតម្លៃផលិតផល។ មានដំណោះស្រាយសមស្រប ទាន់ពេលវេលា និងមានប្រសិទ្ធភាពចំពោះផ្នែករៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដ លំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករ និងប្រជាជនដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប។

ចំណាត់ការខាងលើបន្តបង្ហាញពីការខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងខ្លាំងរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឱ្យងើបឡើងវិញ និងអភិវឌ្ឍប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាព។

មុននោះ ក្នុងសន្និសីទស្ដីពីដំណោះស្រាយលុបបំបាត់ការលំបាកក្នុងកំណើនឥណទានសម្រាប់ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ជំរុញកំណើន និងស្ថិរភាពម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច នាព្រឹកថ្ងៃទី៧ ខែធ្នូ នាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh បានអះអាងយ៉ាងច្បាស់ថា ធនាគារ និងសហគ្រាសស្ថិតក្នុងប្រព័ន្ធអេកូសេដ្ឋកិច្ច។ លុះត្រាតែសេដ្ឋកិច្ចរីកចម្រើន ទើបធនាគារ និងធុរកិច្ចអភិវឌ្ឍបាន ហើយផ្ទុយទៅវិញ លុះត្រាតែធនាគារ និងអាជីវកម្មអភិវឌ្ឍ ទើបប្រទេសមានការអភិវឌ្ឍន៍។ បុគ្គលម្នាក់ៗ អង្គភាពនីមួយៗត្រូវចែករំលែកនូវការទទួលខុសត្រូវ "ចូលរួមព្យុះ" ដើម្បីប្រទេសជាតិអាចជំនះការលំបាកបាន ពេលនោះម្នាក់ៗ អង្គភាពនីមួយៗអាចជម្នះការលំបាកបាន ហើយនឹងមានការអភិវឌ្ឍន៍រួមគ្នា។

លើក​ឡើង​ពី​បញ្ហា​អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​ត្អូញត្អែរ​ពី​ការ​លំបាក​ក្នុង​ការ​ចូល​ទៅ​ដើម​ទុន។ ប៉ុន្តែ​ក្នុង​រយៈពេល​ប៉ុន្មាន​ឆ្នាំ​ចុងក្រោយ​នេះ តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​បាន​កើនឡើង​ជា​ទូទៅ​។ បើមានការពិបាក ប៉ុន្តែតម្លៃលក់នៅតែរក្សាដដែល ហើយនៅតែមានការទាមទារ “ផ្លូវមួយ” តើមានការទទួលខុសត្រូវរួមគ្នាទេ?

បើ​តាម​លោក​នាយក​រដ្ឋមន្ត្រី ពេល​ធម្មតា​មាន​នយោបាយ​ធម្មតា ហើយ​ពេល​មិន​ប្រក្រតី​ត្រូវ​តែ​មាន​គោលនយោបាយ​មិន​ប្រក្រតី។ ក្នុងគ្រាលំបាក គោលនយោបាយផ្អែកលើស្មារតី "ការចុះសម្រុងគ្នានៃអត្ថប្រយោជន៍ និងការចែករំលែកហានិភ័យ" ត្រូវតែមានភាពសមស្រប ត្រឹមត្រូវ និងជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍។

ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃលក់កើនឡើង?

ថ្មីៗនេះទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការពិបាក ប៉ុន្តែតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតែ "បោះយុថ្កា" ក្នុងកម្រិតខ្ពស់។ ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បង្ហាញថា តម្លៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងរាប់សិបដងក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ។ នៅឆ្នាំ 2021 តែម្នាក់ឯង តម្លៃផ្ទះជាមធ្យមបានកើនឡើងជាពីរខ្ទង់។

VARS ព្យាករណ៍ថានៅឆ្នាំ 2024 តម្លៃអាផាតមិនបឋមនឹងបន្តកើនឡើងជាមធ្យមពី 3 ទៅ 8%។ ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់រយៈពេលខ្លីមិនត្រូវបានដោះស្រាយ។ កង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីធ្វើឱ្យទីផ្សារមិនមានការប្រកួតប្រជែង អាជីវកម្មដែលមានគម្រោងផ្ទះល្វែងបើកលក់ក្នុងដំណាក់កាលនេះគឺជា "ស្តេច" ប្រសិនបើមិនប្រឈមមុខនឹងការលំបាកលំហូរសាច់ប្រាក់ទេ អ្នកវិនិយោគនឹងបន្តរក្សាតម្លៃឱ្យខ្ពស់ដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលកែលម្អឥតឈប់ឈរនឹងបន្តជំរុញឱ្យកម្រិតតម្លៃកាន់តែខ្ពស់។

តម្លៃអាផាតមិនឡើងខ្ពស់មិនត្រឹមតែដោយសារតែអ្នកវិនិយោគព្យាយាមរក្សាតម្លៃឱ្យខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏ដោយសារតែការវិនិយោគ និងតម្លៃសំណង់បានកើនឡើងដោយសារតែការកើនឡើងនៃតម្លៃសម្ភារៈបញ្ចូល ថ្លៃពលកម្ម និងការចំណាយលើលទ្ធភាពប្រើប្រាស់ហិរញ្ញវត្ថុ។ លើសពីនេះ ការចំណាយលើការបង្កើតមូលនិធិដីគឺខ្ពស់ពេក រួមជាមួយនឹងការចំណាយ "មិនបញ្ចេញឈ្មោះ" ជាច្រើនដែលកើតឡើងនៅពេលអនុវត្តការវិនិយោគ ការសាងសង់ និងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង ដែលធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគពិបាកកាត់បន្ថយតម្លៃ។

អត្រាការប្រាក់ទាប និងអតិផរណាខ្ពស់កាលពីអតីតកាលក៏បានរួមចំណែកដល់ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃតម្លៃផ្ទះ ប៉ុន្តែស្នូលនៃបញ្ហាគឺកង្វះការផ្គត់ផ្គង់។

ការផ្គត់ផ្គង់កាន់តែខ្វះខាត

ដូច្នោះហើយ ចំនួននៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មថ្មីដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណគឺតូចណាស់ ហើយកំពុងបង្ហាញពីនិន្នាការធ្លាក់ចុះ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងមធ្យម។ ជាក់ស្តែង យោងតាមការចុះផ្សាយព័ត៌មានរបស់ក្រសួងសំណង់ ស្តីពីទីផ្សារលំនៅឋាន និងអចលនវត្ថុ ក្នុងឆ្នាំ២០២២ ទូទាំងប្រទេសមានគម្រោងថ្មីចំនួន ១២៦ ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតិត្រឹមតែ ៥២.៧% បើធៀបនឹងឆ្នាំ ២០២១ និង ១៧% ធៀបនឹងឆ្នាំ ២០២០។

គួរកត់សម្គាល់ថាមិនមានគម្រោងលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យ (តម្លៃក្រោម 25 លានដុង/m2) ដែលមានសិទ្ធិសម្រាប់ការកៀរគរដើមទុន និងប្រតិបត្តិការលំនៅដ្ឋាននៅឆ្នាំ 2021 និង 2022។ សមាមាត្រនៃអាផាតមិនកម្រិតមធ្យម (25-50 លានដុង/m2) ដែលមានសិទ្ធិសម្រាប់ការកៀរគរដើមទុន និងប្រតិបត្តិការលំនៅឋានមានចំនួន 20 ខ្ទង់ជាបន្តបន្ទាប់។

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវរបស់ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថាចំនួនអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងមធ្យមសម្រាប់លក់បានធ្លាក់ចុះជាបន្តបន្ទាប់ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2019 មក។ ជាក់ស្តែងចំនួនអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់លក់ក្នុងឆ្នាំ 2022 មានត្រឹមតែ 10% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2019។

សមាមាត្រនៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យក្នុងការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃអាផាតមិនសម្រាប់លក់ក៏បានថយចុះជាបន្តបន្ទាប់ផងដែរ ពី 30% ក្នុងឆ្នាំ 2019 មក 7% នៅឆ្នាំ 2022។ ក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2019-2022 សមាមាត្រនៃអាផាតមិនកម្រិតមធ្យមក៏បានថយចុះមកត្រឹម 54%, 46%, 34%, 27% រៀងៗខ្លួន។

តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីរៀបចំផ្នែកឡើងវិញ និងកាត់បន្ថយថ្លៃដើមផលិតផល?

យោងតាម ​​VARS ដើម្បីរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផ្នែក និងកាត់បន្ថយថ្លៃដើមផលិតផល ចាំបាច់ត្រូវមាន "កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរួមគ្នា" បង្រួបបង្រួមទស្សនៈ វិធីសាស្រ្តនៃការអនុវត្ត និងការសម្របសម្រួលនៃមុខវិជ្ជា និងសមាសធាតុជាច្រើន ពីទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ រហូតដល់សហគ្រាស និងធនាគារ។

នៅលើផ្នែកនៃទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ ជាដំបូង ចាំបាច់ត្រូវសិក្សាពីជម្រើស ដើម្បីកាត់បន្ថយដំណើរការ និងដំណើរការរដ្ឋបាលនៃការវិនិយោគ និងសំណង់។ ពិចារណាជម្រើសដើម្បីគាំទ្រអាជីវកម្មក្នុងការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងការបោសសំអាតទីតាំង។ បច្ចុប្បន្ន​នេះ​ជា​វត្ថុ​ពីរ​ដែល​យក​តម្លៃ​អ្នក​វិនិយោគ​ច្រើន​ដែល​ប៉ះពាល់​ផ្ទាល់​ដល់​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ចាំបាច់ត្រូវចាត់វិធានការតឹងរ៉ឹង ដើម្បីដោះស្រាយរាល់ទង្វើនៃ "បង្កការលំបាក" សម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងដំណើរការវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង។ ជៀសវាងការកើតឡើង "តម្លៃខាញ់" ដែលត្រូវបានបន្ថែមដោយមើលមិនឃើញទៅតម្លៃផលិតផល។

ធនាគាររដ្ឋត្រូវស្រាវជ្រាវ និងបង្កើតកម្មវិធីឥណទានដែលមានអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះជាពិសេសសម្រាប់អាជីវកម្មដែលវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋាន និងអ្នកទិញផ្ទះដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ ចាំបាច់ត្រូវមានយន្តការ និងគោលនយោបាយជាក់លាក់ និងច្បាស់លាស់ ដើម្បីគាំទ្រវិនិយោគិន ប្រសិនបើពួកគេចង់រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនូវគម្រោងពីតម្លៃខ្ពស់រហូតដល់តម្លៃសមរម្យ ឬលំនៅដ្ឋានសង្គម។

សម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យយ៉ាងសកម្មនូវផលប័ត្រគម្រោងវិនិយោគ។ លក់មួយផ្នែកឬទាំងអស់នៃគម្រោងដែលមិនសមនឹងធនធានបច្ចុប្បន្ន។ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលឡើងវិញយ៉ាងសកម្ម និងរៀបចំផែនការលំហូរសាច់ប្រាក់។ ផ្តោតលើគម្រោងដែលមានសុវត្ថិភាពស្របច្បាប់ មានគម្រោងកម្ចីដែលអាចធ្វើទៅបាន អាចបញ្ចប់បានឆាប់ និងងាយស្រួលរំលាយ។

កាត់បន្ថយការរំពឹងទុកប្រាក់ចំណេញ សូម្បីតែទទួលយកការលក់នៅពេលខាត ប្រើប្រាក់ចំណេញពីឆ្នាំមុនៗ ដើម្បីរក្សាប្រតិបត្តិការ។ សម្រាប់គម្រោងថ្មីក្នុងដំណាក់កាលស្រាវជ្រាវ ត្រូវតម្រង់ទិសយ៉ាងសកម្មឆ្ពោះទៅរកផ្នែកតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីធានាបាននូវសមត្ថភាពស្រូបទាញនៅពេលដាក់បង្ហាញផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារ។

ក្រៅពីនេះ សហគ្រាសអចលនទ្រព្យត្រូវបន្តការច្នៃប្រឌិត ស្រាវជ្រាវ និងអនុវត្តសមិទ្ធិផលបច្ចេកវិទ្យា ដើម្បីកែលម្អសមត្ថភាពគ្រប់គ្រង គ្រប់គ្រងហានិភ័យ និងកាត់បន្ថយការចំណាយ។

N.Giang