គោលនយោបាយសារពើពន្ធ និងរូបិយវត្ថុផ្តល់ការគាំទ្រដ៏ល្អសម្រាប់ការស្តារអចលនទ្រព្យឡើងវិញ

ចែករំលែកទស្សនៈរបស់គាត់នៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍ប្រកាស "របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់ត្រីមាសទីបីឆ្នាំ 2023" ដែលរៀបចំដោយ Batdongsan.com.vn នាព្រឹកថ្ងៃទី 4 ខែតុលា លោក Nguyen Quoc Anh - អគ្គនាយករងនៃ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថាពេលវេលាងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងចាប់ផ្តើមពីប្រហែលត្រីមាសទីពីរដល់ត្រីមាសទី 2024 ។

ដោយពន្យល់ពីហេតុផលនៃសេចក្តីថ្លែងការណ៍ខាងលើ អ្នកជំនាញបាននិយាយថា មានសូចនាករជាមូលដ្ឋានចំនួន 3 នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលបានកើតឡើងស្របតាមនិន្នាការដែល Batdongsan.com.vn បានព្យាករណ៍ពីមុន។

ទីមួយ ទាក់ទងនឹងអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ Batdongsan.com.vn បានវិភាគថា ក្នុងអំឡុងវិបត្តិមុននេះ វាត្រូវចំណាយពេល 1,5 ឆ្នាំ គិតចាប់ពីពេលដែលធនាគាររដ្ឋបានបញ្ចុះអត្រាការប្រាក់រហូតដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យចាប់ផ្តើមបញ្ច្រាស់។

ប្រសិនបើនៅក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2008-2012 ទីផ្សារបានចំណាយពេល 4 ឆ្នាំដើម្បីបង្ហាញសញ្ញានៃការកែតម្រូវអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ ក្នុងអំឡុងពេលនេះចាប់ពីត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ធនាគាររដ្ឋបានធ្វើការកែសម្រួលចំនួន 2 ដើម្បីកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការ បន្ទាប់មកកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ជាច្រើនប្រភេទ។

ទីពីរ អំពីកំណើនឥណទាន ពិនិត្យមើលរឿងឆ្នាំ 2012 កំណើនឥណទានបានថយចុះពី 20% ទៅ 7% ខណៈដែលអតិផរណាឈានដល់ 8% ។ នៅឆ្នាំ 2013 កំណើនឥណទានបានកើនឡើងដល់ 12% និងអតិផរណាដល់ 6% ។

លោក Quoc Anh បានចែករំលែកថា "នៅក្នុងឆ្នាំនៃការបន្ធូរបន្ថយឥណទាន ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការត្រលប់មកវិញភ្លាមៗ។ ក្នុងបរិបទទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន ចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2023 មក ធនាគាររដ្ឋបានតម្រង់ទិសកំណើនឥណទានសម្រាប់ពេញមួយឆ្នាំនៃឆ្នាំ 2023 ក្នុងអត្រា 14-15% បើធៀបនឹង 14% ក្នុងឆ្នាំ 2022 នេះគឺជាសញ្ញាវិជ្ជមាន"។

ទី៣ ទាក់ទងនឹងគោលនយោបាយអចលនទ្រព្យ ក្នុងឆ្នាំ២០០៨ សាច់ប្រាក់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែមិនទាន់ដល់ឆ្នាំ ២០១៣ ទេ ដែលមានគោលនយោបាយគាំទ្រទីផ្សារ ដូចជាកញ្ចប់ជំនួយ ៣០,០០០ ពាន់លាន និងការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួល។

នៅឆ្នាំ 2022 ទីផ្សារនឹងដំណើរការយឺតរបស់ខ្លួនឡើងវិញ ដោយសារឥណទានត្រូវបានរឹតបន្តឹង អត្រាការប្រាក់កើនឡើង និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលថយចុះ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ២០២២មក រដ្ឋាភិបាលបានបន្តអនុវត្តវិធានការលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដូចជាកញ្ចប់ជំនួយចំនួន 120,000 ពាន់លានដុង, ក្រិត្យលេខ 08 ដើម្បីជួយសម្រាលសម្ពាធនៃការទូទាត់មូលបត្របំណុលសម្រាប់អាជីវកម្ម, សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 33 ដើម្បីរួមចំណែកដល់ការបិទទីផ្សារអចលនទ្រព្យ, ក្រឹត្យលេខ 35 អនុញ្ញាតឱ្យគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តបែងចែកជាតំបន់សម្រាប់គ្រប់គ្រង ...

ផ្អែកលើការវិភាគលើសូចនាករខាងលើ លោក Nguyen Quoc Anh បាននិយាយថា លោកបានរក្សាការយល់ឃើញរបស់គាត់ថា៖ "ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទំនងជានឹងងើបឡើងវិញនៅត្រីមាសទីពីរដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023"។

អាផាតមិន​នឹង​ជា​ផ្នែក​អចលន​ទ្រព្យ​ដំបូង​គេ​ដែល​ងើប​ឡើង​វិញ។

របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ Q3/2023 របស់ Batdongsan.com.vn បង្ហាញថា អាផាតមិនជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលរងផលប៉ះពាល់តិចតួចបំផុតដោយផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាននៃទីផ្សារកាលពីឆ្នាំមុន ដោយសារប្រភេទនេះបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។

នៅក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 ការចាប់អារម្មណ៍លើអាផាតមិនបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ដោយតម្រូវការទិញអាផាតមិនកើនឡើង 1% និងតម្រូវការជួលកើនឡើង 6% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុន។ ក្នុង​ចំណោម​នោះ អាផាតមិន​ដែល​មាន​តម្លៃ​ចាប់​ពី ២ ទៅ ៤ ពាន់​លាន​ដុង​គឺ​ជា​ការ​ស្វែង​រក​ច្រើន​ជាង​គេ។

នៅឆ្នាំ 2023 តម្លៃលក់អាផាតមិននឹងមិនផ្លាស់ប្តូរច្រើនទេ គ្រាន់តែកើនឡើងបន្តិចពី 1% ទៅ 5% នៅទីក្រុងហាណូយ ហើយស្ទើរតែមិនផ្លាស់ប្តូរនៅទីក្រុងហូជីមិញ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលវែងចាប់ពីឆ្នាំ 2015 ដល់បច្ចុប្បន្ន សន្ទស្សន៍ការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានលើសពីអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។ ក្រោយរយៈពេល 8 ឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ បានកើនឡើង 82% និង 56% រៀងៗខ្លួន ខណៈដែលប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជននៅតំបន់ទីក្រុងកើនឡើងត្រឹមតែ 39% ប៉ុណ្ណោះ។

លោក Le Bao Long នាយកយុទ្ធសាស្រ្តនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “ការទិញអាផាតមិនកាន់តែពិបាកសម្រាប់ប្រជាជន នៅពេលដែលអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលមិនអាចតាមអត្រានៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះ។ នៅពេលអនាគត គម្រោងអាផាតមិនបឋមក៏នឹងមានតម្លៃខ្ពស់ផងដែរ ពីព្រោះអ្នកវិនិយោគត្រូវតែបង្កើនប្រសិទ្ធភាពប្រាក់ចំណេញនៅពេលដែលការចំណាយត្រូវបានជំរុញ។

អាស្រ័យហេតុនេះ លោក ឡុង មានប្រសាសន៍ថា ការកើនឡើងតម្លៃអគារផ្ទះល្វែងនាពេលបច្ចុប្បន្នកំពុងរងផលប៉ះពាល់ដោយហេតុផលផ្ទាល់ និងប្រយោលជាច្រើន។

ទីមួយ មានភាពមិនស្មើគ្នានៃការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងទីផ្សារ នៅពេលដែលតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដរបស់មនុស្សនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ ប៉ុន្តែការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅមានកម្រិត ជាពិសេសអាផាតមិនស្ថិតក្នុងជួរតម្លៃ និងនៅក្នុងទីក្រុងខាងក្នុង។

ទី​២ សេដ្ឋកិច្ច​ពិភពលោក​មាន​ការ​ប្រែប្រួល​ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​តម្លៃ​សម្ភារ​សំណង់​នៅ​ខ្ពស់​បង្ខំ​ឱ្យ​អ្នក​វិនិយោគ​ដំឡើង​តម្លៃ​ផលិតផល​ដើម្បី​រក​ប្រាក់​ចំណេញ ។

ទី៣ មូលនិធិដីធ្លីមានកម្រិត ខណៈតម្លៃដីធ្លីកើនឡើង មូលនិធិដីធ្លីនៅកណ្តាលទីក្រុងកាន់តែខ្វះខាត ការអនុវត្តគម្រោងត្រូវចំណាយពេល និងចំណាយច្រើនក្នុងការអនុវត្ត។

យោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn សន្ទស្សន៍តម្លៃដីធ្លីបានរក្សាការកើនឡើងស្ថិរភាពពីឆ្នាំ 2018 ដល់បច្ចុប្បន្ននៅទូទាំងប្រទេស ប៉ុន្តែមាននិន្នាការខុសគ្នារវាងតំបន់ និងតំបន់ជាក់លាក់នៅឆ្នាំ 2023។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏យូរពីត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2018 ដល់ត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 តម្លៃលក់ដីនៅភាគខាងត្បូងបានកើនឡើង 71% ហើយនៅភាគខាងជើងបានកើនឡើង 54% ។

ចំពោះ​ហេតុផល​ខាង​លើ​នេះ លោក ឡុង បញ្ជាក់​ថា តម្លៃ​ផ្ទះ​ល្វែង​មិន​អាច​ចុះ​ថោក ឬ​បញ្ចុះ​តម្លៃ​បន្ថែម​ទៀត​ឡើយ។

ដោយដកស្រង់ព័ត៌មាននៅក្នុងរបាយការណ៍របស់ Batdongsan.com.vn លោក ឡុង ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យក្នុងបរិបទដែលតម្លៃផ្ទះខ្ពស់ ប្រជាជនកំពុងប្តូរទៅជួល ឬស្វែងរកវិធីខ្ចីលុយដើម្បីទិញផ្ទះ។ ប៉ុន្តែនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ អ្នកទិញជាច្រើននៅតែមិនបន្តជាមួយប្រាក់កម្ចីទិញនោះទេ ដោយសារតែពួកគេនៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីអត្រាការប្រាក់។

ដោយសារតម្លៃអាផាតមិនកើនឡើងឥតឈប់ឈរ ហើយតម្រូវការទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះតែងតែខ្ពស់ អត្រាប្រាក់ចំណេញជាមធ្យមនៅពេលវិនិយោគលើអាផាតមិនគឺរហូតដល់ 12.5% ​​ក្នុងមួយឆ្នាំ (រួមបញ្ចូលគ្នានូវការកើនឡើងតម្លៃ និងប្រាក់ចំណេញពីការជួល)។

នេះ​ជា​ប្រាក់​ចំណេញ​ល្អ​ជាង​និង​ស្ថិរភាព​ជាង​ការ​វិនិយោគ​ប្រភេទ​ផ្សេង​ទៀត​ដូច​ជា​ភាគហ៊ុន មាស រូបិយប័ណ្ណ​បរទេស ដីធ្លី និង​ការ​សន្សំ។ ទិន្នន័យនេះត្រូវបានចងក្រង និងវិភាគដោយ Batdongsan.com.vn បើប្រៀបធៀបពីឆ្នាំ 2015 ដល់បច្ចុប្បន្ន។
យោងតាមការស្ទង់មតិដែលធ្វើឡើងដោយ Batdongsan.com.vn ជាង 27% នៃឈ្មួញកណ្តាលជឿថាអាផាតមិននឹងជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលងើបឡើងវិញមុនគេបំផុតដែលត្រូវបានព្យាករណ៍នៅត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 ។ 42% ជឿថាប្រភេទនេះនឹងងើបឡើងវិញក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ។

លោក Dinh Minh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Batdongsan.com.vn ប្រចាំតំបន់ភាគខាងត្បូងបានបន្ថែមថា "ជាទូទៅ នេះគឺជាប្រភេទដែលត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងដឹកនាំនិន្នាការងើបឡើងវិញនៃអចលនទ្រព្យ។ ទីផ្សារអាផាតមិនទំនងជានឹងងើបឡើងវិញមុនគេបើធៀបនឹងប្រភេទផ្សេងទៀត ដែលរំពឹងថានឹងធ្លាក់ចុះនៅក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 ហើយនៅត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 នឹងត្រលប់មកវិញ" ។