ការលំបាកក្នុងការ "កម្ចាត់ទំនិញ" ទោះបីជាតម្លៃត្រូវបានបញ្ចុះតម្លៃយ៉ាងខ្លាំងក៏ដោយ។

នៅពេលដែលផ្នែក "ក្តៅ" យ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ការកាន់កាប់ខុនដូ - អាផាតមិនសណ្ឋាគារក៏បានក្លាយជានិន្នាការមួយនៅក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2016-2018 ជាមួយនឹងផលិតផលជាបន្តបន្ទាប់ដែលដាក់លក់នៅលើទីផ្សារ។ ជាពិសេសនៅទីក្រុងទេសចរណ៍ល្បីៗរបស់វៀតណាមដូចជា Ha Long (Quang Ninh), Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), ... ផលិតផលខុនដូក៏ត្រូវបានអ្នកវិនិយោគចង់បានផងដែរ ដោយសារការសន្យានៃប្រាក់ចំណេញពីអ្នកវិនិយោគ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់បន្តកើនឡើងក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ នោះផ្នែកនេះភ្លាមៗបានក្លាយទៅជា "ពនរ" នៅក្នុងទីផ្សារ ហើយចាប់ផ្តើមជួបប្រទះនឹងការខាតបង់។ ជាពិសេសក្នុងអំឡុងពេលនៃជំងឺរាតត្បាត COVID-19 ជាមួយនឹង "ការបង្កក" នៃឧស្សាហកម្មទេសចរណ៍ ការវិនិយោគប្រភេទនេះបានបង្ហាញពីភាពទន់ខ្សោយបន្ថែមទៀតនៅក្នុងទីផ្សារវិនិយោគដូចជា ប្រាក់ចំណេញ ការប្តេជ្ញាចិត្តនៃប្រាក់ចំណេញ និងសមត្ថភាពប្រតិបត្តិការរបស់អ្នកវិនិយោគមិនដូចការរំពឹងទុក។

ចាប់តាំងពីពេលនោះមក ខុនដូតេល គឺជាប្រភេទមួយដែលមានព័ត៌មានជាច្រើនអំពីការកាត់ខាត ដែលចេញមកពីអ្នកវិនិយោគក្រោមសម្ពាធផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ហើយមួយផ្នែកលែងចង់កាន់ផលិតផលទាំងនេះទៀតហើយ ដោយសារតែសមត្ថភាពកេងប្រវ័ញ្ចមិនដូចការរំពឹងទុក។

ចែករំលែកអំពីបន្ទុកនេះ លោក Nguyen Quang Khai (ហាណូយ) ដែលជាម្ចាស់ខុនដូចំនួន 3 នៅខេត្ត Quang Nam បាននិយាយថា ខុនដូតេលធ្លាប់ជាប្រភេទដែលមានសក្តានុពលខ្លាំង នៅពេលដែលដើមទុនវិនិយោគមិនមានច្រើន វាអាចធ្វើអាជីវកម្មដោយខ្លួនឯងសម្រាប់ជួល ឬប្រគល់ឱ្យអ្នកវិនិយោគដើម្បីកេងប្រវ័ញ្ច។ ជាមួយគ្នានេះ គ្រួសារក៏ត្រូវបានផ្តល់វិស្សមកាលជារៀងរាល់ឆ្នាំនៅឯផ្ទះល្វែងដែលពួកគេកាន់កាប់ផងដែរ។

លោក ខៃ ចែករំលែកថា “ការកេងប្រវ័ញ្ចមិនដូចការរំពឹងទុកទេ សូម្បីតែខែដែលយើងត្រូវបង់លុយបន្ថែមដោយសារលំហូរសាច់ប្រាក់អវិជ្ជមាន ដោយសារខ្ញុំចង់បានដើមទុនខ្លះមកបណ្តាក់ទុនលើបណ្តាញផ្សេងទៀត ខ្ញុំក៏បានផ្សព្វផ្សាយលក់ដោយខាត ប៉ុន្តែគ្មានអ្នកទិញ”។

យោងតាមវិនិយោគិនរូបនេះ នេះគឺជាស្ថានភាពដែលមិត្តភ័ក្តិ និងសាច់ញាតិរបស់គាត់ជាច្រើនកំពុងជួបប្រទះនៅពេលមានអាផាតមិន ខុនដូ។ ក្រៅពីការលំបាកក្នុងការកេងប្រវ័ញ្ច ប្រភេទនេះនៅតែមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាច្រើនដែលមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់។ ដូច្នេះហើយ ទំនុកចិត្តរបស់អតិថិជននៅក្នុងខុនដូតេនៅមានកម្រិតទាប ដែលធ្វើឲ្យរឿងកាត់ខាតជាបញ្ហាពិបាក។

គួរជម្រាបថា អ្នកវិនិយោគខុនដូជាច្រើនក៏ជួបប្រទះនឹងការប្រឈមមុខដាក់គ្នាជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ នៅពេលដែលការសន្យាប្រាក់ចំណេញក្នុងដំណាក់កាលលក់បន្តមិនត្រូវបានបំពេញ ដូចដែលបានកើតឡើងចំពោះលោកស្រី Thanh Huyen (ហាណូយ) ម្ចាស់ផ្ទះល្វែងខុនដូនៅដាណាង។ នៅពេលដែលបានប្តេជ្ញាចិត្តក្នុងការចែករំលែកប្រាក់ចំណេញជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់រហូតដល់ 12% និងមានរយៈពេល 8 ឆ្នាំ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីមួយរយៈក្រោយមក វិនិយោគិននេះមិនបានបំពេញតាមការសន្យានោះទេដោយសារតែបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ។

អ្នកស្រី Huyen បាននិយាយថា “ក្រៅពីករណីរបស់ខ្ញុំ មិត្តភ័ក្តិជាច្រើនដែលវិនិយោគនៅខុនដូនៅ Ha Long និង Nha Trang ក៏ជួបប្រទះនឹងស្ថានភាពស្រដៀងគ្នាដែរ។ បន្ទាប់ពីធ្វើការប្តេជ្ញាចិត្តសម្រាប់អតិថិជនក្នុងការទូទាត់ មានហេតុផលផ្សេងទៀតទាក់ទងនឹងហិរញ្ញវត្ថុ និងប្រតិបត្តិការដើម្បីចរចាដើម្បីកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញដែលបានសន្យា ឬបញ្ឈប់ការបង់ប្រាក់”។

ទីផ្សារខុនដូនៅតែមិនភ្លឺ

ជាមួយនឹងបញ្ហាដែលបានចង្អុលបង្ហាញដោយអ្នកវិនិយោគ ទីផ្សារខុនដូតេល នៅតែហាក់ដូចជាមានការតស៊ូដើម្បីងើបឡើងវិញដល់កម្រិតកំពូល។ របាយការណ៍ទីផ្សារខែកក្កដាឆ្នាំ 2024 របស់ DKRA ក៏បង្ហាញផងដែរថា ខុនដូប្រភេទនេះដែលគ្មានទីផ្សារនៅតែប្រឈមនឹងការលំបាកជាច្រើន។ សូម្បីតែការផ្គត់ផ្គង់ និងការប្រើប្រាស់ថ្មីក៏មិនត្រូវបានកត់ត្រាក្នុងកំឡុងខែដែរ។

លើសពីនេះ គម្រោង Condotel ជាច្រើននៅតែប្រឈមនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយ ហើយអ្នកវិនិយោគជាច្រើនត្រូវពន្យារពេលការលក់ ដែលបណ្តាលឱ្យការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារមានកម្រិតយ៉ាងខ្លាំង។ តម្រូវការទីផ្សារសរុបមានកម្រិតទាប ការប្រើប្រាស់ចម្បងគឺផ្តោតជាសំខាន់លើផលិតផលដែលមានតម្លៃសរុបតិចជាង 3 ពាន់លានដុង/ឯកតា។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃលក់បឋមមិនមានការប្រែប្រួលច្រើនទេ បើធៀបនឹងខែមុន។ គោលការណ៍អនុគ្រោះ ការគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ ការបញ្ចុះតម្លៃការទូទាត់រហ័ស។ល។ នៅតែត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងទូលំទូលាយ។

ផ្តល់យោបល់លើបញ្ហាប្រភេទនេះ លោក Mauro Gasparotti នាយកក្រុមហ៊ុន Savills Hotels ប្រចាំតំបន់អាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិក មានប្រសាសន៍ថា មិនត្រឹមតែនៅប្រទេសវៀតណាមទេ ដែលផលិតផលខុនដូកំពុងប្រឈមនឹងបញ្ហានោះ គម្រោងមួយចំនួននៅកោះបាលី (ឥណ្ឌូនេស៊ី) ក៏កំពុងប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពស្រដៀងគ្នាដែរ ដោយសារមិនមានការអភិវឌ្ឍន៍ដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះទីផ្សារនេះបានឆ្លងផុតដំណាក់កាល "ការរីកចំរើននៃគម្រោងថ្មី" ជំនួសមកវិញ វាកំពុងអភិវឌ្ឍយឺតជាង និងមានគុណភាពល្អជាង។

នាយកសណ្ឋាគារ Savills ក៏បានអត្ថាធិប្បាយដែរថា តម្រូវការទីផ្សារទូទៅស្ទើរតែងើបឡើងវិញ ប៉ុន្តែទីផ្សាររមណីយដ្ឋាននៅតែប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាជាច្រើន ពោលគឺពីការផ្គត់ផ្គង់លើសកន្លែងខ្លះ នៅពេលដែលគម្រោងធំៗជាច្រើនត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការ រហូតដល់កង្វះការផ្គត់ផ្គង់ចម្រុះ និងគុណភាពនៅទីក្រុងហូជីមិញ បើធៀបនឹងគោលដៅផ្សេងទៀតនៅក្នុងតំបន់។

លោក Mauro បានមានប្រសាសន៍ថា “កាលពីមុន វិនិយោគិនជាច្រើនបានប្រញាប់ប្រញាល់ចាប់យកឱកាសអភិវឌ្ឍន៍នៃឧស្សាហកម្មទេសចរណ៍ ប៉ុន្តែមិនបានពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវគំរូ និងការជ្រើសរើសផលិតផលនោះទេ។ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានសាងសង់ឡើងដើម្បីឆ្លើយតបនឹងអត្រាកំណើននៃក្រុមភ្ញៀវដែលមានស្រាប់ ជំនួសឱ្យការផ្តោតលើការនាំយកផលិតផលដើម្បីទាក់ទាញតម្រូវការថ្មី។ ខុនដូនៅតាមតំបន់ឆ្នេរគឺជាឧទាហរណ៍មួយ ហើយយើងអាចឃើញពីការលំបាកដែលគម្រោងខុនដូជាច្រើនជួបប្រទះនៅពេលដែលទីផ្សារមិនអំណោយផល។ ហ្គាស្ប៉ារ៉ូទី។

ជាមួយនឹងការលើកឡើងខាងលើ មតិជាច្រើនជឿជាក់ថា ជាពិសេស Condotel និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ រីសត នឹងមិនអាចគេចផុតពីតំបន់ "បាត" បានទេ។ មនុស្សគ្រប់រូបនៅតែត្រូវរង់ចាំការងើបឡើងវិញនៃឧស្សាហកម្មទេសចរណ៍ ក៏ដូចជាការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ដែលនៅតែមាន ជាមួយនឹងការរំពឹងទុកជាច្រើនដែលត្រូវបានដាក់នៅចុងឆ្នាំ 2024 និងដើមឆ្នាំ 2025។