យោងតាមប្រការ 5 មាត្រា 23 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើមិនលើសពី 5% នៃតម្លៃលក់។ ជួល-ទិញផ្ទះ ការងារសំណង់ និងជាន់សំណង់ក្នុងការងារសំណង់ នៅពេលដែលលក្ខខណ្ឌទាំងអស់សម្រាប់ដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្មស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិត្រូវបានបំពេញ។

រួមជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រាក់បញ្ញើ មាត្រា 25 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 ក៏គ្រប់គ្រងការទូទាត់សម្រាប់ការទិញលក់ និងការជួលផ្ទះនៅលើក្រដាសផងដែរ។ ដូច្នោះហើយ ភាគីធ្វើការទូទាត់ច្រើនដង ហើយការទូទាត់ដំបូងមិនត្រូវលើសពី 30% នៃកិច្ចសន្យា រួមទាំងប្រាក់បញ្ញើ (បទប្បញ្ញត្តិចាស់មិនរួមបញ្ចូលប្រាក់កក់)។

ការទូទាត់ជាបន្តបន្ទាប់ត្រូវតែស្របទៅនឹងដំណើរការសាងសង់ ប៉ុន្តែមិនត្រូវលើសពី 70% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យា នៅពេលដែលផ្ទះ ការងារសំណង់ ឬផ្ទៃជាន់ក្នុងការងារសំណង់មិនត្រូវបានប្រគល់ឱ្យ។ ប្រសិនបើអ្នកលក់ជាស្ថាប័នវិនិយោគបរទេស មិនត្រូវលើសពី 50% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យាឡើយ។ ប្រសិនបើអ្នកទិញ ឬអ្នកជួលមិនបានទទួលសៀវភៅក្រហម/សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកទេនោះ មិនអាចប្រមូលបានលើសពី 95% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យា។ តម្លៃដែលនៅសល់នឹងត្រូវបង់នៅពេលដែលអ្នកទិញត្រូវបានផ្តល់សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក។

ការដាក់ប្រាក់គឺជាជំហានដំបូងក្នុងដំណើរការទិញ និងលក់ ដែលធ្វើឡើងមុនពេលចុះកិច្ចសន្យា កាលពីមុន នៅពេលដែលមិនមានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រាក់បញ្ញើសម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យ ស្ថានភាពប្រាក់បញ្ញើនៅក្នុងទីផ្សារមិនមានលក្ខណៈស្មើគ្នា ដែលបង្កហានិភ័យដែលអាចកើតមានមួយចំនួន។ វិនិយោគិនជាច្រើនទទួលយកប្រាក់បញ្ញើ និងកិច្ចព្រមព្រៀងបំរុងជាមួយនឹងចំនួនទឹកប្រាក់ដ៏ធំ។ គម្រោងមួយចំនួនដែលសូម្បីតែមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការលក់លំនៅឋាននាពេលអនាគតក៏នៅតែដាក់លក់ដោយអំពាវនាវឱ្យអតិថិជនដាក់ប្រាក់កក់ដើមទុនបន្ថែម។

ជាក់ស្តែង គម្រោងលំនៅដ្ឋានជាច្រើនបានប្រមូលប្រាក់បញ្ញើ និងការទូទាត់វឌ្ឍនភាពពីអតិថិជនតាមរយៈក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសា ឬដោយផ្ទាល់ពីអ្នកវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្រោយមកអ្នកវិនិយោគមិនបានអនុវត្តគម្រោង ឬអនុវត្តវាពាក់កណ្តាល ហើយបន្ទាប់មកបានបញ្ឈប់ ដោយទុកឱ្យអ្នកទិញផ្ទះរង់ចាំ។

បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រាក់បញ្ញើអចលនទ្រព្យមានគោលបំណងការពារសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញផ្ទះ និងជៀសវាងការប្រមូលប្រាក់កក់ធំពេក ដែលអាចនាំឱ្យមានការក្លែងបន្លំដែលបណ្តាលឱ្យខូចខាតដល់អ្នកទិញ។ បទប្បញ្ញត្តិនេះក៏មានគោលបំណងគ្រប់គ្រងឱ្យកាន់តែជិតស្និទ្ធលើការអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យដើម្បីកំណត់ស្ថានភាព "ចាប់ចោរដោយដៃទទេ" និង "កាន់កាប់ដីហើយរង់ចាំពេលវេលាត្រឹមត្រូវ" របស់អ្នកវិនិយោគដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្សោយ ...

តាមទស្សនៈរបស់វិនិយោគិន អាជីវកម្មអចលនៈទ្រព្យជាច្រើនមានភាព«រអាក់រអួល» ព្រោះតាមការពិតអស់ជាច្រើនឆ្នាំមកនេះ ភាគច្រើននៃពួកគេបាន «ចៀនខ្លាញ់ខ្លួនឯង»។ ពួកគេកៀងគរដើមទុនពីអ្នកទិញផ្ទះដើម្បីបណ្តាក់ទុន… នោះហើយជាមូលហេតុដែលអតិថិជនជាច្រើនបានបង់ 95% នៃតម្លៃទិញផ្ទះ ប៉ុន្តែមិនដឹងថាពេលណាពួកគេនឹងទទួលបានឯកសារផ្ទះ…

ឬ​អាក្រក់​ជាង​នេះ អ្នក​វិនិយោគ​ជួប​បញ្ហា អតិថិជន​មិន​ដឹង​ថា​នឹង​ទទួល​ផ្ទះ​នៅ​ពេល​ណា! មានសូម្បីតែករណីដែលអ្នកវិនិយោគបង្កើនដើមទុនដោយគ្មានប្រាក់បញ្ញើជាមួយធនាគារ "ការធានា" ។ មានន័យថា អតិថិជន និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ វិនិយោគរួមគ្នា ហើយ "យកចំណេញ ហើយទទួលការខាតបង់" ប៉ុន្តែ "អណ្តាត" តែងតែជារបស់អតិថិជន!

ដើម្បីកសាងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានសុខភាពល្អជាបណ្តើរៗ បន្ថែមពីលើបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន គួរតែមានឧបសគ្គ និងការដាក់ទណ្ឌកម្មបន្ថែមទៀត ដែលសមស្របទៅនឹងការពិតនៃប្រតិបត្តិការប្រាក់បញ្ញើ និងការប្រមូលដើមទុន ដើម្បីការពារសិទ្ធិស្របច្បាប់របស់អតិថិជន និងច្រោះអ្នកវិនិយោគដែល "ចាប់ចោរដោយដៃទទេ" ។

ដុងជី