10月18日、ハノイでフォーラム「経済回復と発展の促進：重要ポイントと国家監査の役割」が開催されました。フォーラムの重要な議題の一つは、国家監査副総監のハ・ティ・ミー・ズン氏と天然資源・環境副大臣のレ・ミン・ン氏が議長を務める「土地管理と土地評価 - 実践と国家監査活動における不備」である。

フォーラムでは、不動産投資家の代表者が困難について「不満を述べた」だけでなく、いくつかの大きな省や都市も当局が直面している困難を共有した。

したがって、ワークショップでは、土地価格の決定における困難さと問題点を「特定」し、そこから州の監査とともに解決策を提案することが期待されています。

省や市も土地の価格を決定するのに苦労している。

ワークショップにおいて、ハノイ人民委員会は、近年、同機関は土地回復作業における地区レベル人民委員会の主導性を高めるために、地方分権と権限委譲を徹底的に実施してきたと述べた。土地の開墾;補償と移住の基準となる特定の土地価格を決定する。市内の公共投資事業（環状3号線・環状4号線事業、鉄道事業等）における用地取得、補償、支援、移住、実施等に関する問題を速やかに解決する。

ハノイ市人民委員会は、実践を通じて、政府の2014年5月15日付政令44/ND-CP第3項d号の規定に従って財政自立に移行した公共サービス部門の土地賃貸価格を決定するために住宅地価格を適用することは不適切であると評価している。

一方、カインホア省人民委員会も、これまでの多くのプロジェクトにおける土地価格の決定における「誤りの修正」に苦慮している。

カインホア省人民委員会は、土地評価とは、特定の時期における特定の使用目的のために金銭の形で土地の価値を推定することであるとコメントした。土地の評価は、経済だけでなく国家の土地管理活動においても重要な役割を果たします。

カインホア省は、当該地域における土地使用料、地代、補償金、移住支援金の徴収に役立てるため特定の土地価格を決定するほか、中央検査委員会と政府検査機関の結論に従って違反プロジェクトを是正するための土地価格も決定する必要がある。これは、州特有の土地価格決定業務にとって、新しい、特別かつ非常に困難な課題です。

この機関は、違法な事業を是正するための具体的な土地価格の決定と土地使用料を徴収するための事業を分担していました。省党委員会常務委員会と省人民委員会は厳重に指導しているが、依然として進捗が遅く、問題のために割り当てられた任務の要求を満たしていない。計画調整、土地利用の構造と形態の変更によるプロジェクトでは、土地価格を再決定する必要がある。投資、土地、建設計画、詳細、土地の種類に関する法的文書の問題。地価市場に関するデータはありません。

天然資源・環境省土地資源計画開発局は、土地価格の枠組みと土地価格表は市場の一般的な土地価格を考慮して規制に従って作成されたと評価した。

しかし、2013年土地法の実施状況を総括した決議第19-NQ/TW号のまとめによると、現在までに土地価格に関する一部の法律規定は実際には効力を失っており、土地価格を決定する一部の方法が土地使用権市場の情報の実態に適しておらず、土地価格データベースが不完全な状況下での国家による土地価格管理には適していないなどの限界が明らかになった。

投資家は困難について「不満」を漏らす

ワークショップで講演したホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、2013年土地法の規定に従って「特定の土地価格を決定する」ための「土地価格決定」の現状について評価を述べた。

レ・ホアン・チャウ氏によると、2013年土地法および政令44/2014/ND-CPでは「5つの土地評価方法」と「土地評価方法の適用」が規定されているが、それらは完全ではなく、具体的ではなく、実際の状況に近くなく、一部の規定は実際には「標準」ではない。例えば、「減算法」が規定されているが、これは「比較法」の計算手法にすぎない。あるいは、国家が「土地価格枠」または「土地価格表」の土地価格を作成するために「土地価格枠」を適用しているにもかかわらず、まだ「土地価格枠」を規定していない場合。または、土地または土地区画の価値が30未満のプロジェクトにのみ「地価調整係数方式」を適用する。 20; 「土地価格表」によれば、最高100億VNDですが、土地区画または土地面積がそれ以上の価値があるプロジェクトには適用されません。

「土地評価方法」を適用しても信頼できる結果は得られません。たとえば、同じプロジェクトに対して、同じ土地評価コンサルタント部門が 2 つの異なる「土地評価方法」を適用して「土地価格を決定」すると、多くの場合、約 20% の価値の差がある 2 つの異なる結果が得られます。あるいは、2 つの土地評価コンサルティング ユニットによるプロジェクトで、同じ「土地評価方法」を「土地価格の決定」に適用した場合も、まったく異なる 2 つの結果が得られます。

チャウ氏は、ビントゥアン省の都市部プロジェクトを例に挙げ、最初の政府機関が土地の価値を9,000億ドンと評価し、2番目の政府機関が検査してその土地の価値を1兆8,000億ドンまで評価し、3番目の政府機関が再検査してその土地の価値を3兆ドン以上と評価したと述べた。

土地価格の決定は多くの投資家にとって困難を生じさせているため、レ・ホアン・チャウ氏は、国家監査が「土地価格の決定、土地価格の評価、土地価格の決定」業務を監査する任務を遂行する上で非常に重要な役割があると評価し、「土地使用料、土地を使用するプロジェクトの地代を計算するために具体的な土地価格を決定すること」、「公的財政情報、公的資産、または公的財政と公的資産の管理と使用、法律の遵守、公的財政と公的資産の管理と使用の効率に関連する財務報告の正確性と誠実性を評価および確認すること」を監査する任務を遂行する上での役割を評価した。

監査さえも問題です。

州監査地域 現在、規制により土地評価には 5 つの方法があると述べました。監査の実践を通じて、以下のことが明らかになった。主に地方自治体が土地の補償を行う際に特定の土地価格を計算するために比較法を使用している。計画区域内の土地評価のための剰余金法農地評価における収益方式と小規模低価値土地に対する地価調整係数方式。

多くの地域では特定の土地の評価に遅れが生じています。土地使用料を徴収するための土地価格の承認時期は、土地の割り当て時期よりもずっと遅れることがよくあります。いくつかのプロジェクトは、土地価格が承認されないまま 2 ～ 3 年も続いています。

多くの場合、計画調整が土地価格に影響を与えたとき、または 5 年間の土地賃貸価格安定化サイクルが終了したときに、土地価格は適時に調整されていないか、調整されていません。土地評価の遅れにより、土地使用料が州予算に間に合うように組み入れられないことになる。

監査の結果、多くのプロジェクトで土地価格が適切に設定されておらず、評価時のオークション価格や市場参考価格よりもはるかに低いことが判明しました。多くの場合、類似しない比較対象物件の選択と、さまざまな要素の不適切な定量化および調整が組み合わさって、評価された土地の価値が低下しています。

評価時点から遠い時点で比較対象資産を選択するものの、比較価格を評価時点の水準に調整する要素が組み込まれていないプロジェクトがあります。多くのプロジェクトでは、公証役場で売買契約に基づいて比較対象資産の価格情報を取得しますが、実際の取引価格と比較して契約上の価格情報の信頼性と正確性は保証されません。

さらに、評価に含まれる多くの要素は、投資率、稼働率、投資家の標準利益率、売上原価率、キャッシュフロー割引率など、明確な根拠を欠いていたり、現実に適していないと判断されたりしています。

州監査地域 I の実践評価では、土地を評価する際に余剰金方式で開発投資コストを決定する際に困難と不十分さがあることが明らかになりました。監査を通じて、地方自治体間で一貫性がないことが判明しました。ある地方自治体は投資率に基づいて設定し、ある地方自治体は詳細な見積もりに基づいて設定しています。現地での暫定見積もりと詳細な決済要件があります。

州監査の役割

ヴー・ディン・アン博士は、土地評価全般、特に土地評価方法が近年の国家監査の主要な監査主題の一つであると評価しました。

この内容の監査活動は、土地価格枠組みの廃止に関する中央決議の要件に厳密に従う必要があり（法令96/2019/ND-CPに規定されている土地価格枠組みは、地方自治体が2020～2024年の土地価格リストを発行するための基礎となる）、市場原理に従って土地価格を決定するためのメカニズムと方法を備え、土地価格の決定を担当する機関の機能、タスク、責任を規定する必要があります。

したがって、中央政府は、地価表の作成において地方自治体を検査し監督するための基準と手順を策定します。省人民評議会は土地価格の実施を決定し、検査し、監督する。

「国家監査役は、土地評価、土地評価委員会の独立性、土地評価コンサルタント組織の能力、鑑定士の能力と倫理、そして、公開地価、取引所を通じた義務的取引、銀行を通じた支払い、現金禁止など、公開性と透明性を確保する規制の遵守について監査を実施します…」 - ヴー・ディン・アン博士は、土地価格の決定における国家監査役の役割について意見を述べました。