専門家：土地市場は減速している

建設省の発表によると、2024年第4四半期のマンション・戸建住宅の取引件数は2万5400戸余りで、前四半期に比べて33.8％減少した。土地取引成立件数は86,796件で、前四半期に比べ15.7%減少した。

2024年通年では、マンション・戸建住宅の成約件数は12万5500件を超え、同時期に比べて11.2％減少した。 2024年の土地取引量は412,400区画以上に達し、2023年と比較して33.6％増加する見込みです。

過去1年間、アパートに加えて、ハノイ郊外や近隣地域の土地セグメントも好調な兆候があると評価されました。しかし、多くの地域では、土地部門は依然として困難に直面しているか、わずかに回復しただけである。

不動産専門家のレ・ディン・チュン氏は、最近の土地セグメントを評価し、土地は2024年4月から回復の兆しを見せており、取引件数は5月に急増したが、9月には低迷したと述べた。その理由は、流動性が低い場合のハノイ市場の一般的な影響で、価格が下落し、地方にも影響が及ぶためです。

2024年末にハノイの土地価格が高騰した後、多くの投資家が販売価格を下げました。ハノイの土地市場は減速している。ハノイに隣接するバクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省などでは、赤字で売却する現象はなくなり、2024年以降、土地価格は再び上昇している。

特に、フンイエン省の地価は最も高い上昇を記録し、バクザン省も2022年のピーク時と比べ価格水準を回復した。タインホア省から南部にかけての地域では、市場は依然として弱く、価格は前回のピーク時よりも低い。

今後のこの分野の投資可能性について、チョン氏は、まだ多くの機会があるが、投資家はハノイで土地を購入するだけでは勝てず、交通インフラの接続と人口密度のあるエリアを慎重に選択する必要があると述べた。

現在、多くの投資家は開発の方向性が明確な地域や町や都市となっている地域を選んでいるため、基本価格は30億～50億ドンの間で変動します。

多くの人は、この価格では商品を買うことができないので、地方に投資するために「頭金を払う」ことを選択します。バクニン、バクザン、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、クアンニンなどの工業団地に関連する経済軸の一部の地域は、多くの投資家の注目を集めています。

しかし、土地を購入する際、投資家は法的条件を満たし、少なくとも売買契約書に署名するかレッドブックを持っているプロジェクトに注意を払う必要があり、投資家の能力も考慮する必要があります。ニーズを満たし、将来の居住者を引き付ける場所を選択します。

不動産専門家のグエン・アン・クエ氏は、ハノイのすべての不動産セグメントの価格は2024年10月にピークを迎えると述べた。ハノイのアパートや土地については、価格が鈍化し、流動性が低下しました。さらに、郊外の土地投資家の中には、「所有物を処分する」方法を探している人もいる。

今年は「土地熱」が広がらない？

今年の土地セグメントを評価して、レ・ディン・チュン氏は、「土地熱」現象は広範囲に起こるのではなく、地域的にのみ起こるだろうと述べた。タインホア省から南部にかけての上記各省では、市場は今年もまだ好調ではありません。ダナンやニャチャンなどの観光地にある省に関しては、今年は経済回復による観光業の成長により、より明るい兆しが見られています。

投資家たちはまた、観光開発が盛んな地域、特にニャチャンとダナンを探し始めており、2024年にはより顕著な回復が見込まれている。

さらに、土地法の変更により、在庫が残っている古いプロジェクトは買い手から大きな注目を集めるでしょう。 30億〜40億VND以下の価格の製品はより多くの顧客を引き付けるでしょう。古いプロジェクトがより魅力的である理由は、これらのプロジェクトは新しい土地価格表が発効する前に実施されたため、土地のコストが低いためです。一方、新しい土地価格表に従って実施されるプロジェクトは「膨らむ」ことになる。

「土地区画は再び賑わうようになるが、すべての地主が恩恵を受けるわけではない。顧客の心理は変化し、投資家の評判、プロジェクトの合法性、製品の質などから慎重に選択するようになった。かつては、投資家はインフラが完成すればすぐに売却できたが、今では顧客を引き付けるために景観やアメニティを追加する必要がある」と同氏は付け加えた。

競売にかけられた土地商品に関して、チョン氏はハノイ郊外の地区が今年も投資家の注目を集めるだろうと予測した。なぜなら、ハノイ市場における住宅供給は、短期的には人々の実際のニーズに比べて改善の兆しが見られないからだ。

さらに、都心部の不動産価格が現在のように高騰しているため、投資家は郊外の物件を探す傾向があります。投資家の嗜好は依然として、法的安全性の理由から、売りに出されている分割された土地、特に地方自治体が主催する競売にかけられた土地を「探す」ことにある。

しかし、今後、ハノイやその周辺地域で競売にかけられる土地の価格は、最近の時期ほど劇的に上昇することはなく、価格上昇はより適切なものとなるだろう。投資家は、群衆心理に従ったり投機家の影響を受けたりするのではなく、より注意深くなり、許容できる価格を設定する前に慎重に学習するようになります。

不動産専門家のグエン・クオック・アン氏は、反転と統合の期間の後、市場は回復期へと向かい、今年の第2四半期から第4四半期にかけて回復期が始まると予想している。このとき、投資家は市場が低迷していたときのように、販売価格や法的要因をあまり重視しなくなるだろう。

むしろ、価格上昇の可能性こそが、お金を支払うかどうかを決める鍵となります。したがって、土地やプロジェクト別荘などの収益性の高いセグメントは、投資家から特別な注目を受けています。

「市場が開発段階に移行した以前のサイクルでは、投資額100ドンにつき、アパートはわずか136ドンの利益しか得られなかった。しかし、土地は最大300ドンの利益を生むだろう」と専門家は語った。

彼によると、2024年土地法が施行され、土地市場には供給から取引活動まで多くの大きな変化が起こるという。土地部門はより積極的な方向に発展しており、「土地熱」の状況や仮想価格が緩和され、市場の波が生まれています。むしろ、これはより安定し、透明性があり、持続可能な土地セグメントを備えた新しいサイクルです。

最後に、2026年第1四半期から2026年第4四半期までは、市場が安定軌道に入る時期となります。幅広い資産にわたって価格と流動性が上昇しました。これは、長い停滞期間を経て、市場にとって最も明るい見通しだと考えられる。

グエン・アン・クエ氏は上記の意見に同意し、土地は2025年から2027年にかけて明るい兆しとなるが、以前の時期のように「王様」の地位を占めることはなくなるだろうと述べた。

「土地が2022年ほど人気が​​なくなった理由は2つある。第一に、タイプ3以上の都市部では、販売前に建設を完了する必要があるため、投資コストが増加する。第二に、土地区画の分割手続きが難しくなる。しかし、土地区画は依然として他のセグメントよりも魅力的である」と彼は強調した。