बाजार में कमी और अधिकता दोनों का विरोधाभास; यही कारण है कि कई क्षेत्रों में निवेश की लहरें उमड़ रही हैं।

कैफेबिज़ के अनुसार, निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों से पता चलता है कि साल के पहले कुछ महीनों में रियल एस्टेट बाजार धीरे-धीरे फिर से जीवंत हो गया है, और खरीदारों की संख्या में वृद्धि हुई है जो संपत्ति की तलाश कर रहे हैं और लेन-देन कर रहे हैं। 2024 की शुरुआत में रियल एस्टेट लेन-देन की संख्या 2023 के अंत की तुलना में लगभग 30% बढ़ी है।

हालांकि, रियल एस्टेट बाजार को अभी भी कई चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है। विशेष रूप से, पूर्ण परियोजनाओं, नई लाइसेंस प्राप्त परियोजनाओं और भविष्य में बिक्री के लिए योग्य परियोजनाओं की संख्या 2023 की इसी अवधि की तुलना में कम है। उल्लेखनीय रूप से, रियल एस्टेट का स्टॉक अभी भी बहुत बड़ा है, जिसमें मुख्य रूप से अलग-अलग मकान और भूखंड शामिल हैं, जिनकी संख्या 19,323 है, जो पिछले वर्ष के अंत की तुलना में 43% अधिक है।

आवासीय विकास में विशेषज्ञता रखने वाली 10 सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियों की वित्तीय रिपोर्टों से यह भी पता चलता है कि 31 जून तक इन्वेंट्री का कुल मूल्य 269,135 बिलियन VND से अधिक था, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में लगभग 3% की वृद्धि है। वास्तव में, पिछले कुछ वर्षों में, कई व्यवसायों की इन्वेंट्री का मूल्य कम नहीं हुआ है, बल्कि इसमें भारी वृद्धि हुई है।

किसी कंपनी की इन्वेंट्री को दो श्रेणियों में दर्ज किया जाता है: तैयार संपत्ति और निर्माणाधीन संपत्ति। तैयार संपत्ति के मामले में, चुनौतीपूर्ण बाजार की स्थिति में, कई कंपनियों ने बाजार में सुधार की प्रतीक्षा में अपनी लॉन्च योजनाओं को स्थगित कर दिया है, जिसके परिणामस्वरूप कुछ कंपनियों के इन्वेंट्री मूल्यों में कमी नहीं आई है।

अधूरे रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स, रियल एस्टेट व्यवसायों के पास मौजूद इन्वेंट्री का मुख्य प्रकार हैं। अधूरे रियल एस्टेट इन्वेंट्री में लगातार वृद्धि का कारण वे कानूनी अड़चनें हैं जो कई वर्षों से अनेक प्रोजेक्ट्स को प्रभावित कर रही हैं। यह देखा जा सकता है कि आपूर्ति में तेजी (2018 में) के बाद, शहरी क्षेत्रों में आवास परियोजनाओं की मंजूरी कानूनी प्रक्रियात्मक बाधाओं के कारण धीमी हो गई है। इसके परिणामस्वरूप, विशेष रूप से हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे बड़े शहरों में, बाजार आपूर्ति में लगातार कमी आई है।

इसके अलावा, उच्च इन्वेंट्री स्तरों का एक और कारण यह है कि बाजार ने तीव्र विकास की अवधि का अनुभव किया, जिसमें कई निवेशकों ने भूमि भूखंडों और रिसॉर्ट रियल एस्टेट जैसी सट्टा परियोजनाओं को विकसित करने के लिए प्रांतों में बड़ी मात्रा में धन का निवेश किया।

अब तक, निवेश बाजार में मंदी छाई हुई है, जिससे खरीदार ढूंढना मुश्किल हो रहा है और सौदे पूरे होने के बाद भी नकदी की कमी बनी हुई है। ऐसे बाजार में, जो अभी तक पूरी तरह से उबर नहीं पाया है, व्यवसायों के लिए इस तरह की इन्वेंट्री समस्या का समाधान करना चुनौतीपूर्ण होगा।

Batdongsan.com.vn की रिपोर्ट में यह भी बताया गया है कि, विरोधाभासी रूप से, बाजार में नई आपूर्ति की कमी के बावजूद, सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियों का इन्वेंट्री बड़ा बना हुआ है, जो दर्शाता है कि उत्पाद वास्तविक बाजार मांग से मेल नहीं खाते हैं।

हो ची मिन्ह सिटी वर्तमान में समायोजन के दौर से गुजर रही है और उसने अभी तक भूमि की कीमतों की नई सूची तैयार नहीं की है।

हो ची मिन्ह सिटी के लिए नई भूमि मूल्य सूची तैयार की जाएगी और 1 जनवरी, 2026 से लागू होगी। वर्तमान में, शहर 2024 के भूमि कानून के अनुसार समायोजित मूल्य सूची को लागू कर रहा है।

यह जानकारी प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के निदेशक गुयेन तोआन थांग ने 1 अगस्त की दोपहर को आयोजित सामाजिक-आर्थिक बैठक में प्रदान की।

हो ची मिन्ह शहर के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के निदेशक, गुयेन तोआन थांग, 1 अगस्त को शहर की सामाजिक-आर्थिक बैठक में उपस्थित थे। (फोटो: वान अन्ह)

श्री थांग के अनुसार, 2024 के भूमि कानून (संशोधित) के कार्यान्वयन में, प्रांतीय जन समितियों को पुरानी भूमि मूल्य सूची की समीक्षा करने, उसका उपयोग करने या उसमें समायोजन करने की अनुमति है। इसी आधार पर, हो ची मिन्ह शहर में मूल्य सूची में समायोजन करने की नीति है, लेकिन अभी तक कोई नई नीति विकसित नहीं की गई है।

भूमि मूल्य समायोजन प्रक्रिया में सात चरण होते हैं, और विभाग ने वर्तमान में छह चरण पूरे कर लिए हैं। परामर्श इकाई द्वारा पूरे क्षेत्र से एकत्र किए गए सभी आंकड़ों का पुनः विश्लेषण किया गया है और समीक्षा एवं मूल्यांकन के लिए हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स काउंसिल के कार्य समूह को सौंप दिया गया है।

विभाग मौजूदा भूमि लेनदेन मूल्यों, अनुमोदित मुआवजे मूल्यों और विशिष्ट बाजार मूल्यों को समायोजित और अद्यतन कर रहा है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि कोई नुकसान न हो, क्योंकि पुरानी मूल्य सूची बहुत कम थी।

श्री गुयेन तोआन थांग ने एक उदाहरण देते हुए कहा: क्षेत्र की कुछ सड़कों की पुरानी मूल्य सूची में केवल 1-2 मिलियन वीएनडी/मील प्रति वर्ग मीटर का उल्लेख था। वहीं, वास्तविक लेनदेन मूल्य 100-200 मिलियन वीएनडी/मील प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गया। इसलिए, नगर निगम को मूल्य सूची को इस अवधि के लिए सबसे उपयुक्त बनाने के लिए उसमें समायोजन करने की आवश्यकता है।

जुलाई में, हो ची मिन्ह सिटी में भूमि पंजीकरण आवेदनों की संख्या में लगातार वृद्धि हुई और यह लगभग 40,000 तक पहुंच गई, जिनमें से अधिकांश आवेदन भूमि खरीदने, बेचने और गिरवी रखने से संबंधित थे। पिछले सात महीनों में हो ची मिन्ह सिटी में भूमि से संबंधित राजस्व 12,000 अरब वीएनडी से अधिक हो गया।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष वो वान होआन के अनुसार, जनता और मीडिया नई भूमि मूल्य सूची में बहुत रुचि रखते हैं। इसलिए, इस जानकारी पर चर्चा और सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, 2024 के भूमि कानून के अनुसार स्थानीय भूमि मूल्य सूची को हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के समक्ष प्रकाशन हेतु प्रस्तुत करने के अंतिम चरण को पूरा कर रहा है।

1 अगस्त से प्रारंभिक भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने का समय कम कर दिया जाएगा।

सरकार ने हाल ही में अध्यादेश संख्या 101/2024/एनडी-सीपी (अध्यादेश 101) जारी किया है, जिसमें बुनियादी भूमि सर्वेक्षण, पंजीकरण और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करना, भूमि से जुड़ी संपत्तियों का स्वामित्व और भूमि सूचना प्रणाली को विनियमित किया गया है। यह अध्यादेश 1 अगस्त से प्रभावी होगा।

विशेष रूप से, डिक्री 101 में यह निर्धारित किया गया है कि भूमि और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के प्रारंभिक पंजीकरण का समय 20 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होगा।

भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र (लाल पुस्तिका) और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व प्रमाणपत्र (गुलाबी पुस्तिका) जारी करने की समय सीमा 3 कार्य दिवसों से अधिक नहीं है।

नियमों के अनुसार, प्रारंभिक भूमि और संपत्ति पंजीकरण की पूरी प्रक्रिया, साथ ही भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र (लाल और गुलाबी प्रमाण पत्र) जारी करने की प्रारंभिक प्रक्रिया, 23 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होनी चाहिए।

पर्वतीय, द्वीपीय, दूरस्थ और वंचित क्षेत्रों के साथ-साथ विशेष रूप से कठिन सामाजिक-आर्थिक परिस्थितियों वाले क्षेत्रों के लिए, भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने की प्रारंभिक प्रक्रिया में लगने वाला समय 10 कार्य दिवसों तक बढ़ा दिया गया है।

इस बीच, पूर्व नियमों के अनुसार, वैध आवेदन प्राप्त होने की तारीख से प्रारंभिक भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र को संसाधित करने का समय 30 दिनों से अधिक नहीं था, और दूरस्थ और ग्रामीण क्षेत्रों के लिए 40 दिनों से अधिक नहीं था।

इस प्रकार, हाल ही में जारी किए गए अध्यादेश में, सरकार ने प्रारंभिक पंजीकरण और भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र (लाल और गुलाबी प्रमाण पत्र) जारी करने के लिए आवश्यक समय को कम कर दिया है।

भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने का समय पहली बार पूर्ण और सुसंगत आवेदन पत्र की प्राप्ति की तिथि से गिना जाता है, जैसा कि डिक्री 101 के अनुच्छेद 19 के खंड 1 के बिंदु ए में निर्धारित है।

इसके अतिरिक्त, अध्यादेश 101 में भूमि पंजीकरण और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के पंजीकरण संबंधी नियम भी निर्दिष्ट किए गए हैं।

इस अध्यादेश के अनुसार, भूमि और भूमि से जुड़ी संपत्तियों में परिवर्तन दर्ज करने और भूमि उपयोग अधिकार तथा भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व के प्रमाण पत्र जारी करने की समयसीमाएँ इस प्रकार हैं:

- कृषि भूमि उपयोग अधिकारों के रूपांतरण के मामलों में जो भूमि समेकन और विनिमय योजना का पालन नहीं करते हैं, या भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व के हस्तांतरण, विरासत या उपहार के मामलों में, या भूमि उपयोग अधिकारों या भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व के रूप में पूंजी के योगदान के मामलों में, प्रसंस्करण समय 10 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होगा।

राज्य से वार्षिक भूमि किराया भुगतान के साथ पट्टे पर ली गई भूमि से जुड़ी संपत्तियों के रूप में पूंजी की बिक्री या योगदान के मामले में, प्रसंस्करण समय 10 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होगा और इसमें भूमि की कीमतों का निर्धारण और भूमि पट्टा अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने का समय शामिल नहीं है।

अवसंरचना निर्माण और व्यावसायिक परियोजनाओं के अंतर्गत भूमि उपयोग अधिकारों को पट्टे पर देने या उप-पट्टे पर देने के मामले में, प्रक्रिया में 5 कार्य दिवसों से अधिक का समय नहीं लगेगा।

अवसंरचना निर्माण और व्यावसायिक परियोजनाओं के अंतर्गत भूमि उपयोग अधिकार पट्टों या उपपट्टों के पंजीकरण को रद्द करने की प्रक्रिया 3 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होगी।

प्रारंभिक भूमि और संपत्ति पंजीकरण में निम्नलिखित जानकारी शामिल होती है: भूमि उपयोगकर्ता के बारे में जानकारी; भूमि से जुड़ी संपत्ति के स्वामी के बारे में जानकारी; और भूमि का प्रबंधन करने के लिए नियुक्त व्यक्ति के बारे में जानकारी, जिसमें भूमि उपयोगकर्ता, भूमि से जुड़ी संपत्ति के स्वामी और भूमि का प्रबंधन करने के लिए नियुक्त व्यक्ति का नाम, व्यक्तिगत पहचान दस्तावेज, कानूनी इकाई की जानकारी और पता शामिल है।

किसी भूमि पार्सल के बारे में जानकारी में भूमि पार्सल संख्या, मानचित्र शीट संख्या, पता, क्षेत्रफल, भूमि का प्रकार, भूमि उपयोग का स्वरूप, भूमि उपयोग की उत्पत्ति और भूमि पार्सल के बारे में अन्य जानकारी शामिल होती है।

भूमि से जुड़ी संपत्तियों के बारे में जानकारी में संपत्ति का प्रकार, पता, निर्माण क्षेत्र, फर्श क्षेत्र, उपयोग योग्य क्षेत्र, स्वामित्व का स्वरूप, स्वामित्व अवधि और भूमि से जुड़ी संपत्ति के बारे में अन्य जानकारी शामिल होती है।

भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि से जुड़ी संपत्तियों, या भूमि प्रबंधन अधिकारों के पंजीकरण, या भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व के प्रमाण पत्र जारी करने के लिए भूमि पार्सल और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के लिए आवश्यक शर्तें।

भूमि उपयोगकर्ताओं, भूमि से जुड़ी संपत्तियों के मालिकों और भूमि के प्रबंधन के लिए नियुक्त व्यक्तियों की अन्य आवश्यकताओं को भूमि कानून (यदि कोई हो) के प्रावधानों का पालन करना होगा।

भूमि एवं संपत्ति पंजीकरण प्रक्रियाओं के लिए आवेदन प्राप्त करने और परिणाम देने के स्थानों के संबंध में, डिक्री 101 में यह निर्धारित किया गया है कि आवेदन प्राप्त करने और परिणाम देने वाली एजेंसियों में निम्नलिखित शामिल हैं: प्रांतीय, जिला और कम्यून स्तर पर प्रशासनिक प्रक्रियाओं के लिए आवेदन प्राप्त करने और परिणाम देने संबंधी प्रांतीय जन समिति द्वारा निर्धारित एक-स्टॉप सेवा विभाग; भूमि पंजीकरण कार्यालय; और भूमि पंजीकरण कार्यालयों की शाखाएँ।

आवेदक निम्नलिखित तरीकों से अपने आवेदन जमा करने का विकल्प चुन सकते हैं: सीधे नामित एजेंसियों में, डाक सेवा के माध्यम से, आवेदक और भूमि पंजीकरण कार्यालय के बीच सहमत स्थान पर, या राष्ट्रीय या प्रांतीय सार्वजनिक सेवा पोर्टल के माध्यम से।