Offre « déphasée », risque de hausse des prix de l'immobilier

Le marché immobilier vient de traverser une période de « stase », où l’offre et la demande ont toutes deux fortement diminué, les problèmes juridiques des projets se sont compliqués et les sources de capitaux ont été bloquées. De nombreuses entreprises ont traversé des moments extrêmement difficiles, licenciant des milliers d’employés et suspendant même leurs activités.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a admis lors d'une récente conférence que les entreprises immobilières ont tiré des « leçons inoubliables » après le Covid-19.

Après cela, l’entreprise a dû se concentrer sur la restructuration, la résolution des problèmes de capital et la promotion du développement de produits. Le plus gros problème est la dette obligataire, qui a également été gérée « en douceur », grâce au soutien du gouvernement et de la Banque d'État avec des circulaires prolongeant le délai de remboursement de la dette et prolongeant la dette obligataire.

Cependant, M. Chau craint toujours que le marché immobilier à Ho Chi Minh-Ville continue cette année à présenter un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. 71% de l'offre se situe encore dans le segment haut de gamme, le reste se situe dans le segment milieu de gamme et il manque des produits abordables et des logements sociaux, données à fin 2023.

En raison également de problèmes juridiques représentant 70 % des difficultés du marché, Hô Chi Minh-Ville compte 148 projets immobiliers, de logements commerciaux et de logements sociaux qui n'ont pas pu achever les procédures d'investissement, de construction et d'affaires ou ont été suspendus. Depuis lors, plus de 58 000 clients ayant acheté des maisons dans des projets n'ont pas obtenu de « livret rose ».

La pénurie de logements peut entraîner une hausse ou un maintien à un niveau élevé des prix de l’immobilier, dans un contexte de raréfaction des logements abordables et des logements sociaux. Le président de HoREA a déclaré que les entreprises immobilières doivent promouvoir la structure des produits, en se concentrant sur les logements abordables et les produits de logement social pour augmenter la liquidité, répondre aux besoins réels des gens et assurer un développement sain du marché.

Le marché « désynchronisé » et le manque de produits de logement abordables font également partie des défis que M. Nguyen Xuan Quang, président du conseil d'administration de Nam Long Investment Company, a récemment mentionnés. La « différence de phase » entre l’offre et la demande dans les différents segments de l’immobilier, la crise de confiance des acheteurs de maisons conduisant à une réduction des liquidités et l’augmentation des stocks sont les problèmes auxquels le marché doit faire face.

En outre, selon M. Quang, les entreprises sont également confrontées à des défis financiers lorsque les dettes subsistent, et les lots d'obligations, bien que prolongés, persisteront encore en 2024 et 2025. Troisièmement, il y a le défi juridique du projet alors qu'actuellement certaines lois se chevauchent encore. Dans le même temps, la demande réelle de logements reste élevée et les segments du logement abordable et du logement social ont encore des possibilités de développement.

Le phénomène de « déséquilibre de phase » entre l'offre et la demande de logements, c'est-à-dire le fait que l'offre du marché est orientée vers le segment des logements haut de gamme et qu'il y a un manque de logements abordables, est mis en garde depuis de nombreuses années par les experts et les représentants des agences de gestion. Récemment, les opinions sont toutes orientées vers l’encouragement des entreprises à développer cette gamme de produits « nécessaire au marché ».

Selon de nombreux experts, le logement abordable et le logement social seront le segment immobilier qui entrera dans la première phase de reprise cette année. La demande dans ce segment reste très élevée, favorisant ainsi la liquidité, amenant bientôt le marché dans une nouvelle phase après la période de crise.

De nombreuses entreprises se lancent dans la course

Selon les estimations et le modèle de recherche de Savills, pour répondre aux besoins de logement de la population, Hô Chi Minh-Ville a besoin d'environ 50 000 appartements pour répondre aux besoins réels de logement et 60 à 70 % de l'offre totale provient du segment du logement abordable. Cependant, Ho Chi Minh-Ville manque de ces produits et l'offre est concentrée sur les marchés voisins tels que Binh Duong, Dong Nai et Long An, mais elle pourrait ne pas être suffisante pour répondre à la demande.

Les projets d'appartements de banlieue ciblent les clients de Ho Chi Minh-Ville qui achètent pour y vivre et pour investir. Le prix de vente des appartements de 2 chambres est d'environ 2 milliards de VND/appartement, très adapté aux petites familles.

Avec un marché aussi vaste, de nombreuses entreprises se sont rapidement lancées dans la course pour élargir l’offre de ce produit très liquide. Nam Long Company met en œuvre une stratégie axée sur les produits de logement abordables qui répondent aux besoins du marché, en promouvant les politiques de soutien, en gérant les stocks et en stimulant les ventes. L'objectif de revenus de cette année est d'environ 6 657 milliards de VND, provenant de projets clés à Ho Chi Minh-Ville, Long An et Can Tho.

An Gia Company choisit résolument de développer des projets dans les segments de milieu de gamme et abordables car cela répond aux besoins du marché. Les dirigeants d'An Gia estiment que ce segment prouve toujours sa « force invincible » même lorsque le marché est prospère ou gelé, répondant aux besoins de la majorité des gens et disposant d'une liquidité élevée.

TT Capital Investment Joint Stock Company et deux partenaires japonais, Cosmos Initia (membre du groupe Daiwa House) et Koterasu, ont également lancé une coentreprise à long terme pour développer des projets immobiliers abordables à Ho Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines. La coentreprise a annoncé qu'elle investirait environ 150 millions de dollars au cours des 5 prochaines années, dans le but de mettre sur le marché environ 1 000 appartements abordables chaque année.

La coentreprise a également déclaré avoir achevé un apport en capital pour un projet près de Vincom Di An, ville de Di An, province de Binh Duong, d'une envergure de près de 2 000 appartements, avec un prix de vente inférieur à 2 milliards de VND/appartement. Selon les dernières informations, le projet est en cours de procédure pour pouvoir être lancé sur le marché à partir du troisième trimestre de cette année.

En ce qui concerne le logement social, le gouvernement a pour projet de construire au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030. De nombreuses entreprises se sont inscrites pour mettre en œuvre cet objectif et le réalisent progressivement.

Le groupe Novaland s'est inscrit pour investir dans la construction de 200 000 logements sociaux à Ho Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines. Le groupe Hoang Quan vise à achever 50 projets, équivalents à 50 000 appartements, d'ici 2030. Le nombre enregistré par ces deux unités est égal à 1/4 de l'objectif total visé par le gouvernement.

Auparavant, une série de grandes entreprises immobilières telles que Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex... s'étaient engagées à construire des logements sociaux. De l’engagement à la réalité, Vingroup a commencé la construction de nombreux projets de logements sociaux dans les régions du Nord et du Centre.

Le retour du logement abordable et du logement social devrait susciter un grand intérêt du marché dans les temps à venir. L'offre de ce produit pourrait exploser sur les marchés de banlieue de Ho Chi Minh-Ville dans les 1 à 2 prochaines années, soulageant ainsi la « soif » d'accession à la propriété pour les personnes ayant de réels besoins en matière de logement.

Cependant, dans un contexte où 70 % de l'offre de logements se situe encore dans le segment haut de gamme, la liquidité du marché est difficile et les problèmes juridiques du projet n'ont pas été résolus, les entreprises ont toujours besoin d'une restructuration solide. Surtout lorsque le marché obligataire a connu un « atterrissage en douceur » mais que la pression sur les échéances est toujours présente.

Par conséquent, de nombreux avis indiquent que les entreprises doivent encore planifier la restructuration de leurs produits, continuer à purifier leur santé financière et renforcer leur appareil pour avoir un corps plus sain avant d'entrer dans la nouvelle course.