L'une des manifestations les plus évidentes est que, depuis le début de l'année, le crédit immobilier a augmenté deux fois plus vite que la croissance moyenne du crédit dans l'ensemble du système. Rien qu'au cours des six premiers mois de l'année, le crédit dans l'ensemble du système a augmenté d'environ 10 %, dont une hausse estimée de 20 % pour le crédit immobilier.
Les rapports financiers du deuxième trimestre 2025 d'une série de banques telles que Techcombank, HDBank,SHB , MB... montrent également que les prêts aux entreprises immobilières de ces banques ont augmenté de 20 à 35 % par rapport à la fin de l'année dernière.
Jusqu'à présent, le crédit immobilier a atteint un niveau record (environ 3,2 millions de milliards de dongs). Il est facile d'expliquer pourquoi les banques investissent massivement dans l'immobilier. Comme l'a déclaré le gouverneur de la Banque d'État, la forte hausse du crédit immobilier au premier semestre de cette année s'inscrit dans la volonté de lever les obstacles sur le marché immobilier. En effet, une fois les projets levés, les besoins en capitaux pour leur mise en œuvre augmenteront inévitablement.
D'un point de vue indépendant, les analystes affirment que, dans un contexte de production et de consommation confrontées à de nombreuses difficultés, les infrastructures et l'immobilier constituent les principaux moteurs de croissance. De plus, le taux de perte réel des prêts immobiliers est très faible (grâce à la forte liquidité des garanties). C'est pourquoi ces deux secteurs attirent d'importants flux de capitaux.
Bien que le crédit immobilier progresse rapidement, la bonne nouvelle est que, selon la Banque d'État, les prêts à ce secteur garantissent toujours des indicateurs de sécurité. La preuve en est que le ratio de capitaux à court terme utilisés pour les prêts à moyen et long terme reste inférieur au seuil de 30 %. L'opérateur demande également en permanence aux établissements de crédit d'équilibrer leurs fonds propres par échéance, garantissant ainsi la sécurité du système.
Cependant, la structure du crédit immobilier et la structure du capital du marché immobilier présentent récemment quelques points déraisonnables.
Premièrement, en termes de structure du crédit, l'encours des prêts immobiliers a augmenté, tandis que les prêts à l'achat et à la rénovation de logements ont progressé lentement, ce qui montre que les capitaux bancaires sont principalement destinés aux investisseurs, tandis que les particuliers ne sont pas intéressés par l'achat de logements. Cela s'explique également par le déséquilibre du marché, où l'offre de logements abordables et de milieu de gamme est de plus en plus faible. L'offre nouvelle sur le marché est principalement constituée d'appartements haut de gamme, tandis que les appartements abordables et de milieu de gamme et les logements sociaux sont en forte pénurie. C'est également la raison pour laquelle le programme de crédit de 145 000 milliards de dongs pour les prêts au logement social, ainsi que les programmes de crédit pour les moins de 35 ans, sont décaissés très lentement.
Deuxièmement, concernant la structure du capital du marché immobilier, la dette de nombreuses entreprises immobilières reposait auparavant largement sur les obligations, jusqu'à 50-60 %, mais elle a aujourd'hui diminué de moitié. Au cours des sept premiers mois de cette année, les émissions d'obligations sur l'ensemble du marché ont augmenté de 63 % par rapport à la fin de l'année dernière, tandis que les émissions d'obligations immobilières n'ont progressé que de plus de 13 %.
En réalité, lorsque le crédit se détend, que les taux d'intérêt atteignent des planchers et que les banques se montrent plus ouvertes au crédit immobilier, de nombreux investisseurs non seulement n'émettent pas de nouvelles obligations, mais se précipitent pour les rembourser par anticipation et se tourner vers les prêts bancaires. La dépendance accrue des entreprises au crédit bancaire, notamment dans les secteurs nécessitant des capitaux à long terme comme l'immobilier, présente de nombreux risques pour le système bancaire, notamment un risque de déséquilibre des échéances.
Bien que le crédit immobilier soit encore sûr à l’heure actuelle, s’il continue à augmenter fortement et que les capitaux afflueront principalement vers des projets immobiliers haut de gamme comme c’est le cas actuellement, le marché sera inévitablement instable.
Pour surmonter cette situation, nous ne pouvons pas attendre des ajustements de la part des banques – fortement influencées par les objectifs de profit et les intérêts des actionnaires – mais avons besoin de l'intervention réglementaire de l'État. Par conséquent, la Banque d'État, le ministère de la Construction et les autres ministères et organismes doivent trouver des solutions pour accroître l'offre de logements sociaux et abordables et orienter les flux de crédit vers ces segments. De plus, en réduisant la marge de manœuvre financière, la Banque d'État doit également disposer d'outils plus efficaces pour orienter les flux de capitaux vers les secteurs prioritaires.
La solution à long terme, comme l'a déclaré le gouverneur de la Banque d'État, consiste à développer fortement le marché des capitaux afin de répondre à la demande de capitaux à moyen et long terme, réduisant ainsi la pression sur les sources de capitaux à court terme du système bancaire. Les secteurs nécessitant d'importantes sources de capitaux à moyen et long terme, comme l'immobilier et les infrastructures, doivent les mobiliser par l'émission d'obligations d'entreprises, d'obligations locales ou de prêts internationaux, et ne peuvent pas dépendre indéfiniment du crédit bancaire.
Source : https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
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