Les prix continuent de « s'ancrer » à des niveaux élevés

Selon le rapport de marché du premier semestre 2023 de Savills Vietnam, sur le marché des appartements, la nouvelle offre a augmenté de 76 % en glissement trimestriel et de 125 % en glissement annuel, pour atteindre 3 596 unités. Parmi ceux-ci, le marché primaire a accueilli 20 412 unités, en hausse de 5 % sur le trimestre et de 14 % sur un an.

En revanche, le marché des villas et des maisons de ville n'a connu aucun nouveau projet au cours du trimestre, l'ensemble de la nouvelle offre provenant de 126 unités de projets existants, en hausse de 334 % en glissement trimestriel mais en baisse de -14 % en glissement annuel. L'offre primaire était composée de 797 unités provenant de 14 projets, en hausse de 5 % en glissement trimestriel mais en baisse de -20 % en glissement annuel.

Au deuxième trimestre 2023, le prix de vente primaire moyen des appartements sur le marché de Hanoi a atteint 53 millions de VND/ ^m2 , en hausse de 1 % en glissement trimestriel et de 17 % en glissement annuel. Ce prix a augmenté pendant 18 trimestres consécutifs et est 73 % plus élevé qu'au premier trimestre 2019. Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi, a commenté : En raison des prix élevés des terrains et des coûts de construction. En outre, la nécessité d'investir dans l'amélioration de la qualité des produits et des infrastructures et services publics environnants, ainsi que dans les projets internes, conduit également à des prix du marché primaire, ou des prix des projets nouvellement lancés, toujours supérieurs au niveau général du marché des appartements à vendre.

Mme Hoang Thanh Nhan, du district de Cau Giay, a déclaré : Ma famille souhaite acheter un appartement pour que nos enfants puissent vivre séparément, mais le prix dans le centre-ville est trop élevé tandis que le prix des projets dans les banlieues est encore élevé. Nous avons consulté 6-7 projets mais nous n'avons toujours pas décidé, car si nous achetons, nous devons emprunter plus d'argent à la banque, alors que nos revenus ne sont pas élevés, la pression du paiement des intérêts est la plus grande préoccupation en ce moment.

Parallèlement, pour les villas et les maisons de ville, les prix au deuxième trimestre 2023 par rapport aux trimestres précédents ont connu des ajustements à la baisse sur certains produits de villas ou de maisons de ville. Les produits Townhouse n'ont enregistré aucune baisse de prix. Plus précisément, les prix des villas primaires ont diminué de 10 % par trimestre pour atteindre 100 millions de VND/ ^m2 de terrains invendus dans le district de Me Linh, parallèlement à une offre primaire supplémentaire, provoquant une offre excédentaire alors que la demande des clients n'a pas vraiment augmenté. Les prix des maisons de commerce ont diminué de 7 % par trimestre. En revanche, les prix adjacents ont enregistré une augmentation trimestrielle de 4%, atteignant 173 millions de VND/ ^m2 .

Commentant l'évolution contrastée des prix des immeubles de faible hauteur et des appartements, Mme Do Thu Hang a ajouté : « Il convient de noter que la baisse des prix du marché des villas et des maisons de ville est due au lancement de projets éloignés du centre à des prix raisonnables, ce qui a entraîné une baisse du niveau du marché. En réalité, les prix des immeubles de faible hauteur restent élevés, en particulier dans les zones adjacentes aux Ring Roads 2 et 3 de Hanoï, ainsi que dans les zones développées dotées de plans d'infrastructures sociales et d'infrastructures de transport stables, et dans les zones à forte densité de population. »

La croissance des revenus reste « prolongée » avec la croissance des prix

La demande de logements à long terme reste élevée en raison d’une migration nette positive, de la croissance démographique et des taux d’urbanisation élevés. En outre, il est prévu qu’entre 2023 et 2025, Hanoï comptera 157 000 ménages supplémentaires. L'offre future ne comprend toutefois que 59 000 appartements de tous types, 9 000 maisons basses et 18 700 logements sociaux qui devraient être ouverts à la vente. Il manque 70 300 logements.

Face à la forte demande de logements, la question est de savoir si le revenu moyen des gens peut se permettre de posséder une maison à Hanoi. Un rapport de Savills Vietnam a également souligné que Hanoi s'efforce d'avoir un revenu moyen par habitant de 150 millions de VND/personne/an en 2023. Par rapport à 2019, le taux de croissance moyen du revenu est de 6 %/an. Parallèlement, le taux de croissance des prix des appartements de 2019 au premier semestre 2023 est de 13 %/an.

Mme Hang a commenté : « Il est clair qu'en réalité, la croissance du revenu par habitant à Hanoï est inférieure à celle des prix des appartements. Cet exemple montre que l'accession à la propriété prendra plus de temps si cet écart continue de se creuser. Si ces deux chiffres ne se rapprochent pas, cela compliquera la tâche des habitants de Hanoï et des autres provinces qui souhaitent devenir propriétaires pour leur travail ou pour leurs enfants. Sans parler des logements bas : lorsque les prix sont élevés, les acheteurs se demanderont également s'ils sont raisonnables et s'ils correspondent à la valeur réelle du bien. Dès lors, le processus de décision des acheteurs sera plus lent et plus long. »

Cependant, sur le marché des villas et des maisons de ville, les produits à des prix raisonnables et les projets bien planifiés attirent toujours les acheteurs. Cela se reflète dans le fait que les transactions trimestrielles du segment des immeubles de faible hauteur à Hanoi ont eu tendance à s'améliorer après un premier trimestre morose, avec 106 unités vendues, en hausse de 20 % par rapport au trimestre précédent.

« C'est l'un des signes positifs enregistrés à la fin du deuxième trimestre 2023, lorsque le marché proposait des projets de faible hauteur à des prix d'environ 10 milliards de VND l'unité. Selon les données du deuxième trimestre 2023 à Hanoï, les projets dont le prix initial était inférieur à 10 milliards de VND représentaient 39 % des transactions, les appartements de 10 à 20 milliards de VND 28 % et les appartements de plus de 30 milliards de VND seulement 13 %. Les données montrent que plus le prix du produit est raisonnable, meilleur est le taux de vente », a commenté Mme Hang.

M. Dinh Van Troi, directeur des ventes de Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, a déclaré : L'offre primaire est limitée, mais l'avantage pour les acheteurs de maisons sur le marché de Hanoi aujourd'hui est qu'ils peuvent choisir le marché secondaire - avec de nombreux produits qui ont été développés à l'avance, sont légalement garantis et ont des prix plus raisonnables.

Dans les conditions actuelles, les prix du marché secondaire restent compétitifs par rapport aux prix du marché primaire. En règle générale, les produits de faible hauteur, selon Savills Vietnam, au deuxième trimestre 2023, l'offre secondaire aura des prix 20 % inférieurs à ceux des unités primaires. Le marché primaire n'a pas beaucoup de choix tandis que le marché secondaire a plus de choix en termes de prix, même si le produit n'est plus nouveau mais en retour l'acheteur peut être prêt à l'utiliser ou peut l'utiliser immédiatement.

En particulier, récemment, Hanoï a encouragé le décaissement des investissements publics. Il s’agit d’un facteur favorable pour promouvoir les activités économiques de Hanoi en général et d’autres activités, notamment le secteur immobilier en particulier. Avec la construction de la Ring Road 4 qui vient de commencer, on s'attend à ce qu'elle favorise le développement dans les zones suburbaines telles que Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai... lorsque la Ring Road 4 sera ouverte à la circulation en 2027, l'offre de logements dans les zones autour de la Ring Road 4 devrait augmenter par rapport à la situation actuelle.