Les condominiums dominent toujours le marché

Parallèlement à la stabilité de la croissance économique, le marché immobilier au deuxième trimestre 2024 a continué d'enregistrer des signaux positifs avec une nouvelle offre et un volume de transactions en forte augmentation, respectivement 3 fois et 2,4 fois par rapport au trimestre précédent.

Plus précisément, les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'au cours du dernier trimestre, l'offre principale de logements a atteint environ 27 335 produits, avec environ 19 747 nouveaux produits proposés à la vente. Sur l’ensemble du marché, 14 400 transactions réussies ont été enregistrées. Le volume des transactions a fortement augmenté en raison de l'amélioration de la qualité de l'offre et de la demande, se concentrant principalement sur les projets d'appartements. La demande du marché, y compris la demande d’investissement, qui a augmenté d’environ 30 % par rapport au trimestre précédent, et la demande réelle, se sont toutes deux améliorées à mesure que la confiance du marché s’est progressivement rétablie.

VARS a également commenté que, jusqu'à présent, les appartements constituent toujours le principal segment de liquidité du marché. Dont plus de 70% de l'offre et 75% des transactions du marché immobilier primaire au deuxième trimestre 2024 sont apportées par le segment des appartements. Les projets d'appartements récemment ouverts, avec le segment des projets dont le prix est supérieur à 50 millions de VND/m2, concentrés à Hanoi, ont tous enregistré de très bons taux d'absorption, jusqu'à 90 % après une courte période d'ouverture officielle à la vente, bien que les prix primaires aient continué d'augmenter.

L'indice des prix des appartements continue de maintenir une tendance à la hausse avec le taux de croissance le plus élevé à Hanoi. À partir de la mi-fin 2023, la croissance des prix de vente du marché des appartements de Hanoi a commencé à augmenter et a dépassé l'augmentation des prix du marché de Ho Chi Minh-Ville. Au deuxième trimestre 2024, le prix de vente moyen des appartements principaux à Hanoi est proche de 60 millions de VND/m2. Par rapport à 2019, le prix de vente des appartements principaux à Hanoi a enregistré une augmentation de plus de 58%, soit plus du double du taux d'augmentation (27%) du marché de Ho Chi Minh-Ville.

En outre, l'indice des prix des appartements à Da Nang a également recommencé à augmenter, le taux d'augmentation des prix au deuxième trimestre 2024 dépassant celui de Ho Chi Minh-Ville. Cependant, le prix moyen des appartements ici est toujours inférieur à celui des deux zones urbaines spéciales.

VARS estime que les prix des appartements primaires auront encore du mal à baisser, surtout lorsque l'offre d'appartements de luxe est écrasante. Parallèlement à cela, les coûts de construction augmentent et les investissements dans l’espace et les services publics sont de plus en plus qualitatifs. Les fonds fonciers destinés au développement de logements commerciaux dans le centre-ville et les banlieues continueront d'être développés par les investisseurs dans des segments d'appartements, répondant aux besoins d'investissement et aux besoins réels de logement des « riches ». Pour devenir propriétaires, les personnes à faibles et moyens revenus continueront de dépendre du logement social. Mais ce segment ne sera pas très étendu dans un rayon de moins de 30 km de la zone centrale.

Toutefois, selon cette unité, dans un contexte où le marché immobilier ne se redresse pas complètement et où l'offre est encore rare, le segment des appartements continuera d'être un choix attractif et à faible risque pour les investisseurs. Car les fluctuations de la solution précédente sont des leçons coûteuses pour les nouveaux investisseurs, ainsi que pour les investisseurs « vétérans » qui fixent des exigences plus strictes lors de l'achat de maisons à des fins d'investissement, en particulier lorsqu'ils utilisent un effet de levier financier.

Les flux de trésorerie sont susceptibles de changer de direction.

Selon VARS, sur la base d'un examen attentif des micro-facteurs, les flux de trésorerie vont progressivement « se tourner » vers d'autres types, avec des facteurs tels que l'emplacement, le potentiel de développement et un statut juridique propre.

L’emplacement est le facteur le plus important dans l’investissement immobilier, déterminant la valeur et l’augmentation potentielle du prix du produit. Il s’agit de produits situés au centre des localités connaissant une bonne croissance économique, un développement lié à l’industrie, au commerce et aux services ; dispose d'un système de transport pratique, à proximité de commodités telles que des écoles, des hôpitaux, des centres commerciaux et des zones de divertissement.

En outre, les biens immobiliers situés dans des zones bénéficiant d'un développement et d'une planification efficaces, de politiques d'attraction d'investissement attrayantes et offrant audacieusement un trafic synchrone auront un potentiel évident d'augmentation des prix. Mais il est nécessaire d’étudier attentivement les plans de développement de cette zone à l’avenir.

Enfin, les produits immobiliers dotés de livres rouges/livres roses ou de certificats de droit d’utilisation du sol légaux constituent également un facteur important. Ou bien ce produit est développé par des investisseurs réputés, dispose d'une infrastructure et d'un système utilitaire modernes et synchrones, ou de produits avec un écosystème de services haut de gamme, visant la communauté résidentielle d'élite.

VARS estime que le marché immobilier aura certainement besoin de temps pour « absorber » pleinement le contenu des nouvelles lois. Parallèlement à cela, les projets immobiliers ont besoin de temps pour surmonter les obstacles car la loi est entrée en vigueur 5 mois plus tôt que la décision précédente et pour terminer les procédures, démarrer et ré-implémenter avant d'apporter une nouvelle offre sur le marché. Ainsi, outre le segment des appartements, à court terme, les flux de trésorerie se déplaceront progressivement vers des produits « prêts » à être commercialisés et possédant des facteurs exceptionnels.

Tout d'abord, on peut citer les produits de faible hauteur d'investisseurs réputés, avec des conditions de transfert ou déjà transférés, avec une force sur le marché secondaire. Ensuite, nous ne pouvons pas manquer de mentionner le foncier – le « roi des canaux d’investissement » avec des bénéfices attractifs. Les terrains lotis dans des zones développées liées à l'industrie, au commerce et aux services, avec des infrastructures complètes et des prix pas trop élevés continueront d'être recherchés par les investisseurs.

Le type de terrain le plus attractif est celui vendu aux enchères dans les zones urbaines et résidentielles car il s'agit d'un type propre, non impliqué dans des litiges, des poursuites judiciaires, non empiété et non à louer, en particulier avec des livres rouges et des infrastructures disponibles. Les investisseurs peuvent facilement construire des maisons sur ces terrains à louer, générant ainsi des flux de trésorerie mensuels.

En fait, ces derniers temps, l’organisation de ventes aux enchères de terrains dans les nouvelles zones urbaines et résidentielles a été davantage mise en œuvre par les localités que durant la même période. Dans certaines régions, les ventes aux enchères de terrains ont connu une forte augmentation du nombre de demandes, les enchères retenues allant de 20 à 10 fois supérieures au prix de départ.

Dans les temps à venir, l'argent continuera certainement à affluer vers les marchés aux enchères, alors que les méthodes d'organisation de nombreuses ventes aux enchères génèrent des recettes budgétaires.

« Un investissement approprié aide non seulement les investisseurs à conserver leurs actifs, à générer des bénéfices et à créer de la valeur ajoutée pour la société, mais aide également le marché immobilier à se développer de manière plus saine et plus efficace à long terme, au lieu de produits fonciers et de nombreux types de prix », a commenté VARS.