Circulaire 06 - Obstacles à l'accès au crédit

Plus précisément, M. Quyet a déclaré que dans la circulaire 06, la réglementation de la Banque d'État selon laquelle seuls les prêts sont accordés aux projets qui répondent aux conditions commerciales constituera une grande difficulté pour les entreprises. En fait, avant que le projet ne soit vendu aux clients, l’investisseur a besoin de capitaux pour la mise en œuvre initiale et la construction. Sans capital, il sera presque impossible de faire quoi que ce soit.

La plupart des investisseurs d'aujourd'hui ne disposent que de 10 à 20 % de leur capital d'investissement total provenant de leurs propres ressources, et même les entreprises « saines » ne disposent que d'environ 25 % de leur propre capital, les 80 % restants étant mobilisés auprès des banques et des clients.

Entre-temps, pour mettre en œuvre le projet jusqu'à ce qu'il soit éligible à la vente, 30 à 40 % de l'investissement total doivent être dépensés pour payer des dépenses telles que : les frais de déblaiement du site, la taxe foncière, les coûts de construction des infrastructures, etc.

Ainsi, s’ils ne peuvent pas emprunter de capitaux auprès des banques, les investisseurs manqueront de 15 à 25 % de capital pour construire jusqu’à ce que le projet soit qualifié pour être exploité.

« Une telle analyse montre que sans prêts bancaires, presque la majorité des entreprises immobilières ne seront pas en mesure de mettre en œuvre des projets jusqu'à ce qu'elles soient éligibles pour vendre des maisons, à l'exception de quelques entreprises à fort potentiel économique », a déclaré M. Quyet.

Ainsi, selon M. Quyet : « S'il n'y avait pas de particuliers, il faudrait prêter aux investisseurs, car sinon, les investisseurs ne pourraient presque pas réaliser de projets de construction . »

Les dirigeants de Dat Xanh Nord ont également proposé que les projets ne soient soumis qu'à des conditions juridiques suffisantes comme base pour l'octroi de prêts de capitaux.

Selon M. Quyet, la plupart des entreprises dépendent actuellement des banques pour leurs capitaux, alors que les conditions d’emprunt de capitaux sont encore assez strictes. Auparavant, les entreprises pouvaient emprunter sur la base de plans de crédit et d’affaires, ce qui signifie qu’elles n’avaient besoin que d’un plan d’affaires solide et réalisable pour obtenir un prêt. Mais de nos jours, il est très difficile d’obtenir un prêt avec un plan d’affaires viable.

« Si la circulaire 06 entre en vigueur, les entreprises auront beaucoup plus de mal à emprunter. Avoir un business plan viable sans disposer de capitaux deviendra également impossible », s'inquiète M. Quyet.

Les difficultés d’emprunt conduiront les entreprises à réduire leur production et leur activité, et à ne pas se développer ou à se développer lentement.

Certains investisseurs ne peuvent même pas réduire l’échelle car ils sont déjà dans le processus d’investissement. S’ils veulent continuer à mettre en œuvre le plan dans les délais, ils doivent investir dans davantage de machines et de travailleurs. De plus, une fois que vous avez signé un contrat avec un partenaire, vous devez avancer de l’argent et payer le partenaire.

Pendant longtemps, 50 à 60 % de ces fonds ont été empruntés aux banques, ce qui a rendu difficile la réalisation des plans et des opérations.

« Je pense que la circulaire 06 aura l'impact le plus fort et causera le plus de difficultés aux entreprises qui mènent des projets. De nombreuses entreprises feront certainement faillite », a déclaré M. Quyet.

La Banque d'État a-t-elle « injustement interdit » le sujet ?

Selon M. Quyet, la circulaire 06 a créé une barrière protectrice trop prudente pour les banques.

En fait, il y a un gros « nœud » qui n’a pas encore été résolu, c’est la question juridique. Ainsi, de nombreux projets, investisseurs ont investi et banques ont prêté, mais les procédures d'approbation légale sont lentes, au final les banques prêteuses sont en retard, et les entreprises sont également en retard.

Par exemple, le projet devait initialement être opérationnel dans un délai d’un an, mais en réalité, il a fallu attendre deux ans, ce qui a obligé la banque à retarder son plan de redressement du capital. Les entreprises elles-mêmes ne peuvent pas confirmer quand leurs projets seront éligibles aux affaires, c'est pourquoi les banques font preuve de prudence pour éviter de « détenir » de mauvaises créances.

Les procédures pour qu'un projet soit éligible à l'activité doivent passer par de nombreuses étapes telles que : l'évaluation du terrain, l'obtention d'une licence par le Département de la Construction, le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement... Par conséquent, la banque ne saura pas quand elle pourra récupérer son capital.

« Les banques craignent également l'incertitude juridique, car elles ignorent quand le projet sera mis en service. Si elles accordent un prêt, elles ne pourront pas récupérer le capital, ce qui engendrera des créances irrécouvrables. Par conséquent, je pense que le problème fondamental reste de dénouer le nœud juridique », a déclaré M. Quyet.

Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que la Banque d'État «interdisait peut-être les mauvais» sujets. Car, les projets immobiliers qui ne répondent pas aux conditions commerciales et les projets immobiliers qui ne répondent pas aux conditions légales sont différents.

Selon M. Le Hoang Chau, lorsqu'un projet immobilier crée un fonds et obtient l'approbation d'investissement, cela signifie que l'entreprise est reconnue comme un investisseur parce qu'elle possède un terrain. Ce serait formidable si le projet avait un permis de construire. C’est la condition juridique du projet mais pas la condition commerciale.

« À l'heure actuelle, les investisseurs ont besoin d'emprunter des capitaux, mais pourquoi est-il interdit de prêter ? Les entreprises ont déjà des projets, des garanties et ont prouvé leur capacité à rembourser leurs dettes. Pourquoi ne pas prêter ? », a demandé M. Le Hoang Chau.

« Pour un projet confié par l'État à un investisseur, le capital d'investissement est indispensable au départ. Affirmer qu'emprunter à ce stade n'est pas risqué est faux. Je reconnais que toute activité commerciale comporte des risques, mais le problème réside dans leur niveau. Le projet est déjà en place, ce qui signifie qu'il y a du terrain, et l'investisseur a investi beaucoup d'argent », a expliqué M. Le Hoang Chau.

Ngoc Vy