Nguoi Dua Tin (NDT) : Tout d’abord, je voudrais vous remercier d’avoir accordé une interview à Nguoi Dua Tin à l’occasion du 21 juin. Monsieur, actuellement, le gouvernement, les ministères, les branches et les localités encouragent activement les entreprises à participer à la construction de logements sociaux. En tant qu’entreprise ayant de nombreuses années d’expérience dans la construction de logements sociaux , comment évaluez-vous les besoins actuels des gens en matière de logements sociaux ?

M. Nguyen Viet Hung - Chef du Département de l'administration des ressources humaines de BIC Vietnam : Selon l'évaluation du ministère de la Construction, les résultats du développement du logement social ces derniers temps n'ont pas répondu aux exigences énoncées dans la Stratégie nationale de développement du logement jusqu'en 2020, avec une vision jusqu'en 2030.

Selon les prévisions du ministère de la Construction, d'ici 2030, l'ensemble du pays aura besoin de 2,4 millions de logements sociaux pour répondre aux besoins de logement des travailleurs des parcs industriels et des personnes à faibles revenus.

Le ministère de la Construction a également proposé un projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels (période 2021-2030). Le nombre d'un million de logements sociaux, une fois mis en service, répondra à une partie des besoins réels de logement de la population.

Cependant, d’un point de vue commercial, nous pensons que le problème actuel est que la demande de logements sociaux est très importante, mais que l’offre ne représente qu’une très faible proportion du marché.

En outre, de nombreux investisseurs ne sont pas intéressés par le développement de projets de logements sociaux pour les particuliers car les bénéfices sont contrôlés à 10 % maximum et il est difficile d’accéder à des sources de crédit préférentielles auprès des banques.

Dans le même temps, les politiques préférentielles permettant aux personnes à faibles revenus d’accéder à l’achat d’un logement sont peu nombreuses et difficiles d’accès. Les procédures juridiques se chevauchent encore, ce qui rallonge le délai entre le début de la procédure et sa mise en œuvre effective.

Investisseur : Il est connu que BIC Vietnam a mis en œuvre des projets de logements sociaux. Pourriez-vous nous indiquer quels avantages et quelles difficultés l’entreprise a rencontrés dans la mise en œuvre des projets ci-dessus ?

M. Nguyen Viet Hung : En tant qu'investisseur développant des projets de logements sociaux, au cours du processus de développement du projet, notre entreprise a également reçu beaucoup de soutien de la part des agences étatiques pour ce segment.

Premièrement, dans un contexte de rareté des sources de crédit immobilier, les capitaux destinés aux projets de logements sociaux bénéficient toujours d’un accès préférentiel aux prêts du gouvernement et des banques.

Deuxièmement, les fonds fonciers sont facilités par les autorités provinciales et municipales en termes de délais et de procédures de mise en œuvre, sont exemptés de frais d’utilisation des terres et ces fonds fonciers sont souvent planifiés, organisés et débloqués à l’avance.

Troisièmement, les projets de développement de logements sociaux bénéficient de certains soutiens et incitations en matière de terrain, de taxes et d’autres incitations à l’investissement qui sont très clairs et spécifiques.

Cependant, outre les avantages, la construction de logements sociaux se heurte encore à certaines difficultés. Actuellement, notre société achève les procédures pour démarrer prochainement des projets visant à fournir au marché des appartements de qualité pour répondre aux besoins des habitants de la capitale.

Cependant, cette procédure d’octroi de licences à Hanoi est actuellement confrontée à de nombreuses procédures redondantes et prend du temps. Il y a un projet pour lequel nous avons terminé le déblaiement du site depuis 2020, mais nous attendons toujours la décision d'attribution du terrain du Comité populaire de la ville. Parallèlement à cela, la délivrance des permis de construire pour les travaux de construction a également été prolongée, ce qui a amené l'entreprise à retarder la mise en œuvre du projet.

Un autre problème qui nous préoccupe est celui des taux d’intérêt. Malgré les mesures incitatives, les banques rencontrent encore de nombreux problèmes avec les procédures de prêt, et les critères de crédit permettant aux entreprises d’accéder au capital ne sont actuellement pas vraiment clairs.

Investisseur : En réalité, outre la capacité des entreprises, les solutions sur le terrain, les mécanismes et les politiques jouent également un rôle très important. En tant qu'entreprise ayant construit et réalisé de nombreux projets de logements sociaux, quelle est votre évaluation des mécanismes et des politiques du gouvernement à l'égard des entreprises de construction de logements sociaux ces derniers temps ?

M. Nguyen Viet Hung : Nous pensons que le développement du logement social est une politique et une stratégie correctes, avec des avancées dans les points de vue, les idées, les approches et les solutions de mise en œuvre. Grâce à la détermination et à la participation active du gouvernement, des ministères, des branches et des localités, des mécanismes et des politiques efficaces ont permis d’obtenir de nombreux résultats importants ces derniers temps.

Cependant, les politiques et mécanismes actuels en matière de logement social présentent encore des limites, ce qui entrave le développement du logement social. Parmi les défis identifiés figurent les difficultés d’accès à la terre, les prix élevés du logement, les processus d’investissement et d’attribution des terres compliqués et qui se chevauchent, avec de nombreuses procédures peu pratiques et peu claires.

En outre, nous pensons également que la pénurie de logements sociaux est due au mécanisme permettant la conversion des usages. De nombreux projets, lorsqu'ils sont autorisés pour le logement social, sont convertis en logements commerciaux après un certain temps et les investisseurs acceptent de payer de l'argent pour convertir cet objectif. Cela rend l’offre déjà limitée encore plus limitée.

Sans compter que de nombreux investisseurs sont limités en termes de ressources d’investissement et de mobilisation de capitaux pour le marché du logement social, ce qui rend difficile l’accès aux prêts préférentiels. Les limitations ou réglementations sur les taux et les coefficients de risque des prêts immobiliers ainsi que les caractéristiques de ce segment font que les sources de capital des banques pour ce programme manquent souvent de stabilité à long terme.

Investisseur : Comme mentionné à propos de l'objectif du gouvernement d'un million d'appartements de logements sociaux d'ici 2030, pour atteindre cet objectif, en plus du paquet de crédit de 120 000 milliards de VND qui a été déployé, le gouvernement demande également aux ministères, aux branches et aux localités d'examiner les documents et les problèmes restants à résoudre pour les investisseurs. D’un point de vue commercial, quelles solutions pensez-vous nécessaires ?

M. Nguyen Viet Hung : Tout d’abord, nous pensons que les investisseurs qui possèdent des terrains ou qui achètent des terrains pour construire des logements sociaux devraient postuler à un mécanisme d’appel d’offres désigné, et non à un processus d’appel d’offres. Les autres indicateurs sont approuvés par les agences d’État.

Deuxièmement, il s’agit de questions liées à la planification. Actuellement, de nombreux projets de planification, de planification détaillée au 1/500 pour le logement social doivent être ajustés, en fonction des objectifs de population, des infrastructures sociales, etc.

Cela nécessite d’ajuster le zonage et la planification détaillée, ce qui prendra beaucoup de temps. C'est pourquoi l'entreprise a proposé de collaborer avec les localités pour ajuster la planification détaillée 1/500 des projets de logements sociaux afin d'accélérer les progrès.

Troisièmement, la procédure d’approbation des projets de logements sociaux prend actuellement beaucoup de temps. Nous recommandons donc que toutes les étapes qui peuvent être réalisées en parallèle, telles que les documents d’appel d’offres public, la sélection des investisseurs, etc., puissent être raccourcies à 90 à 120 jours afin que les localités puissent annoncer des projets de logements sociaux et que les entreprises puissent participer à la soumission des documents.

Quatrièmement, en ce qui concerne les fonds fonciers prévus, de nombreux projets de logements sociaux sont dispersés, non concentrés, de petite taille et disposent d’un accès et de services publics peu pratiques et inappropriés.

Nous espérons que les agences de gestion mettront en œuvre une planification claire et rendront transparente la zone planifiée pour aider les entreprises à mettre en œuvre la construction conformément à la stratégie générale.

Enfin, nous attendons avec impatience un accès accru aux prêts préférentiels, soutenus par les banques. Parallèlement, l’accès à des fonds fonciers « propres » et un aménagement foncier accru pour les projets de logements sociaux.

Investisseur : Merci pour la conversation !