* Journaliste : Dr Tran Du Lich , de nombreuses solutions pour soutenir le marché immobilier ont été proposées, mais pourquoi les entreprises continuent-elles à signaler des difficultés et ont-elles besoin d'être « secourues » en termes de capital et de questions juridiques ?
- DR TRAN DU LICH : Je ne suis pas d'accord avec le terme « sauvetage ». Une solution synchrone est nécessaire, mais pas « sauvetage ».
Non seulement à l'heure actuelle, mais au cours des dernières décennies, le marché immobilier vietnamien a connu un développement rapide et vigoureux, mais il est malsain, ce qui se traduit par une spéculation excessive. Bien sûr, dans une économie de marché, la spéculation existe dans tous les domaines, mais une spéculation excessive entraîne des distorsions de l'offre, de la demande et des prix.
Par exemple, dans la période 2009-2011, le marché immobilier n'a gelé que dans le groupe de produits haut de gamme, les projets inachevés, les lotissements et ventes de terrains, ou les projets qui venaient de terminer la construction des fondations et qui étaient ensuite laissés là... Pendant ce temps, les produits finis dans les segments de prix moyen et bas de gamme étaient encore négociés normalement, voire manquants.
En 2022, parallèlement à l'effervescence de la reprise économique après la maîtrise de la pandémie de COVID-19, le marché immobilier a connu une croissance rapide dans de nombreux segments de produits, avec une vague d'investissement et de spéculation très populaire. De nombreuses agences immobilières, liées aux banques commerciales, se sont engagées à prêter pour stimuler la spéculation plutôt que pour créer des conditions favorables à l'accession à la propriété.
Alors que l'immobilier de villégiature et les condos se développent fortement, le parc immobilier résidentiel est peu présent en zone urbaine. À Hô-Chi-Minh-Ville, par exemple, aucun nouveau projet ni produit immobilier n'a été lancé ces dernières années dans le secteur du logement pour les personnes à revenus moyens et faibles.
* Si nous « sauvons » le marché immobilier, quel sera l’ordre de priorité ?
- Tout le monde sait que le secteur immobilier consiste à faire des affaires avec l'argent d'autrui, notamment avec des prêts à crédit, des mobilisations de capitaux obligataires, des avances de clients et une partie du capital propre de l'entreprise.
Il est nécessaire de laisser le marché immobilier s'autoréguler et s'auto-purifier, parallèlement à un programme de réformes synchrone du gouvernement, au lieu de privilégier la question du sauvetage. Photo : HOANG TRIEU
Dans un contexte de volatilité des marchés financiers, lorsque les quatre sources de financement du marché immobilier, notamment les obligations d'entreprises, ne sont plus disponibles, une congestion des capitaux est inévitable. De plus, une série de projets, dont le développement et la mise en œuvre sont conditionnés par des procédures et des problèmes juridiques, freinent l'augmentation de l'offre. Un cercle vicieux s'installe alors : les projets en développement manquent de capitaux pour poursuivre leur mise en œuvre, et les nouveaux projets se retrouvent empêtrés dans des problèmes juridiques.
Face à cette situation, je pense que le principal objectif du gouvernement n'est pas simplement de résoudre immédiatement le marché immobilier, mais d'avoir un plan relativement systématique pour rendre le marché sain à moyen et long terme.
* Quelle est la solution spécifique, monsieur ?
Il existe une corrélation étroite entre le marché financier et le marché immobilier. Par conséquent, la solution pour assainir le marché immobilier doit être synchronisée avec la gestion des problèmes du marché financier par le biais d'un vaste programme d'action.
Au niveau institutionnel, il est nécessaire de revoir toutes les réglementations juridiques liées au marché immobilier depuis le début du projet jusqu'à l'exploitation et le développement, y compris : les réglementations sur le système de crédit, les réglementations de la loi sur les affaires immobilières, la loi sur le logement, la loi foncière, la loi sur la construction... À partir de là, il faut corriger les lacunes de l'ensemble du système juridique, et pas seulement résoudre les difficultés de 1 à 2 lois.
Face aux goulots d'étranglement juridiques, il est possible de proposer un groupe de travail pour éliminer les difficultés et les obstacles aux projets immobiliers afin de sélectionner quelques exemples typiques à traiter, créant ainsi une prémisse juridique pour que d'autres endroits puissent suivre et reproduire la solution.
Il est important d'utiliser des outils financiers pour contrôler et limiter la spéculation immobilière. Privilégiez les projets de logements répondant à une demande réelle du marché, en accordant la priorité au soutien financier des acquéreurs et des investisseurs, afin d'accroître l'offre sur le marché. De fait, de nombreuses zones urbaines abandonnées abritent d'importants flux de capitaux.
Alors, où sont les flux de trésorerie pour financer des projets résidentiels réellement nécessaires aux personnes dans le besoin ? Cette situation est similaire à celle du marché secondaire. La clé est de laisser le marché s'auto-assainir, mais comment le sauver et qui peut le sauver ?
Il est recommandé aux grandes entreprises immobilières de se restructurer proactivement afin de réduire la pression financière. Les investisseurs peuvent se restructurer en cédant les projets qui les ont endettés, projets liés à un trop grand nombre de secteurs.
Les investisseurs ont besoin d'un système de gestion des risques et ne peuvent pas abuser des outils financiers. La Banque d'État a récemment cité l'exemple d'entreprises immobilières développant simultanément des dizaines de projets à travers le pays. Comment les sauver ? Du côté de la banque, il est possible de ne pas transférer de groupes de dettes, de restructurer, de prolonger ou de reporter la dette des entreprises de ce groupe.
Le plus important est de commencer à le faire tout de suite, plus vous attendez, plus ce sera difficile !
(À suivre)
Source : https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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