L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) vient de proposer au Premier ministre et à la Banque d'État de permettre aux acheteurs de logements commerciaux dont le prix est inférieur à 1,8 ou 2 milliards de VND/unité de bénéficier d'un taux d'intérêt de prêt bancaire de 2 % par an d'ici à la fin de 2023 pour soutenir le marché immobilier et les consommateurs ayant besoin de logements.

J'ai une maison d'une valeur de 2 milliards de VND mais je ne peux pas emprunter d'argent

La raison pour laquelle HoREA a formulé la recommandation ci-dessus est que le marché actuel ne compte presque pas d'appartements de logement social. Alors que de nombreux investisseurs dans des projets de logements commerciaux mettent en œuvre des politiques visant à réduire les prix des logements, avec des remises importantes d'environ 50 %, ce qui conduit à des prix des appartements dans certains projets d'environ 2 milliards de VND/unité, les acheteurs de logements commerciaux n'ont pas été en mesure d'emprunter du crédit à des taux d'intérêt raisonnables.

Dans la dépêche officielle n° 1164/CD-TTg du 14 décembre 2022 du Premier ministre ordonnant l'approvisionnement en temps opportun de capitaux de crédit à l'économie ; prêts, décaissement rapide, bonne orientation, bonne cible pour les entreprises, projets immobiliers qui répondent aux conditions... mais il n'y a pas de politique pour soutenir une réduction de 2%/an des taux d'intérêt du crédit ou des prêts avec des taux d'intérêt commerciaux raisonnables pour les acheteurs de logements commerciaux avec des prix inférieurs à 1,8 ou 2 milliards de VND/unité.

Le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville compte actuellement très peu d’appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND. Photo : TAN THANH

En outre, en raison du paquet de crédit de 40 000 milliards de VND soutenant une réduction de 2 % par an des taux d'intérêt des prêts conformément au décret 31/2022/ND-CP, à la fin octobre 2022, seulement environ 21 000 milliards de VND, atteignant 52,5 %, ont été décaissés. Si ces ressources ne sont pas pleinement utilisées, elles constitueront un gaspillage des ressources de soutien du budget de l’État.

Cependant, selon une enquête menée par des journalistes du journal Lao Dong, il y a très peu de maisons à moins de 2 milliards de VND à Ho Chi Minh-Ville. M. Hoa, un courtier immobilier de la ville de Thu Duc, a déclaré qu'il aidait à vendre quelques petits appartements, au prix de moins de 2 milliards de VND/appartement à Vinhomes Grand Park (ville de Thu Duc) à plusieurs clients. Chaque appartement mesure environ 30 à 40 m2, ne dispose que d'une chambre et pas de salon, et son prix varie de 1,6 à 1,8 milliard de VND/appartement.

Cependant, ces appartements sont très rares et ont été remis par l'investisseur mais ne sont pas meublés et ne disposent pas de beaucoup de commodités, les acheteurs doivent donc s'équiper pour y vivre. « J'ai mis en vente cinq ou six appartements, mais quatre d'entre eux ont déjà été vendus. Ces appartements bénéficient encore de prêts bancaires en vertu d'anciens contrats, ce qui a amené de nouveaux clients à les acheter. Les appartements restants ont des surfaces plus petites et ne peuvent pas être empruntés, ce qui les rend difficiles à vendre », a déclaré M. Hoa.

Selon M. Hoa, cette zone ne compte que quelques appartements avec des prix aussi bas, le reste est constitué de nombreux appartements d'une superficie de plus de 60 m2, 2 chambres, le prix de vente le plus bas est également de 2,5 à 2,8 milliards de VND/appartement.

Pendant ce temps, les appartements de moins de 2 milliards de VND sont actuellement principalement des logements sociaux éloignés du centre, de petite superficie, ont été vendus par des investisseurs et sont revendus par des acheteurs, il n'y a pas de nouveaux appartements. En outre, il existe des appartements commerciaux qui ont été livrés depuis plus de 10 ans, loin du centre (plus de 12 km). Cependant, ces types d’appartements ne sont pas éligibles aux prêts bancaires ou s’ils le sont, le taux du prêt est très bas.

Le directeur général d'une société immobilière à Ho Chi Minh-Ville a confirmé qu'actuellement, les nouveaux projets sur le marché sont tous dans le segment haut de gamme, avec peu d'appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND. La plupart des appartements de moins de 2 milliards de VND ont été vendus en 2018-2019 et devaient être livrés en 2021-2022, mais ont été bloqués par des problèmes juridiques ou l'investisseur a eu des difficultés financières, de sorte qu'ils n'ont pas pu continuer. Si le client a déjà acheté, il peut transférer le contrat acheté, mais les nouveaux clients hésitent car le projet n'est pas encore terminé et les nouvelles conditions de prêt bancaire ne sont pas disponibles...

Très difficile d'emprunter

M. Hoang Lai Do The Nguyen, une personne avec de nombreuses années d'expérience dans le marketing dans le secteur immobilier, estime que si la proposition de réduire le taux d'intérêt de 2% pour les prêts immobiliers de moins de 2 milliards de VND/unité est approuvée, cela n'aura qu'un impact psychologique positif, aidant le marché à être un peu plus enthousiaste. Cependant, en termes de produits qualifiés et d'acheteurs qualifiés, il est très difficile de concrétiser cela, car les maisons de moins de 2 milliards de VND ont presque « disparu » du marché.

Un spécialiste du crédit d'une banque commerciale de Ho Chi Minh-Ville a déclaré qu'à ce stade, les banques ne disposent pas des capitaux nécessaires pour prêter à long terme aux clients individuels, notamment pour acheter des maisons. Si vous êtes un client fidèle, vous ne serez soutenu que par des prêts à court terme, la durée du prêt n'est que d'un an, puis il peut être renouvelé en fonction du capital de la banque.

Cependant, les conditions de prêt sont également très strictes, dans lesquelles certaines banques exigent la souscription d'une assurance-vie... De plus, l'emprunteur doit avoir un revenu de 14 à 15 millions de VND/mois effectivement perçu via le compte, mais les indépendants aux revenus instables ne sont pas éligibles aux prêts...

De plus, le prêt hypothécaire doit être un appartement avec tous les documents légaux nécessaires. La banque l'évalue alors à environ 70 % du prix du marché et ne prête qu'un maximum de 60 à 70 % au-dessus de ce prix. Pour les maisons individuelles, l'allée doit être large, la surface doit respecter les réglementations : largeur de la maison supérieure à 3 m, superficie totale supérieure à 25 m², allée devant la maison supérieure à 3 m… Cependant, aucune maison de ce type ne coûte moins de 2 milliards de VND ; si c'est le cas, elle doit être très éloignée… », a expliqué cet expert.

À partir de la réalité ci-dessus, M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que dans une situation inhabituelle, le gouvernement doit proposer des solutions inhabituelles pour gérer rapidement et efficacement les difficultés du marché immobilier. L'article 7, clause 5, de la loi de 2014 sur les activités immobilières stipule également : « L'État dispose de mécanismes et de politiques pour stabiliser le marché immobilier en cas de fluctuations, garantissant ainsi les intérêts des investisseurs et des clients. » Par conséquent, M. Chau a suggéré que la Banque d'État envisage de ne pas maintenir les normes de crédit inchangées dans la situation inhabituelle actuelle, mais de les assouplir « un peu » pour soutenir les entreprises et les acheteurs de maisons.