-Quels sont, selon vous, ces mécanismes ?

*Tout d’abord, les contrats BOT ne devraient pas être appliqués aux projets d’investissement visant à moderniser, agrandir et agrandir les travaux routiers existants à Hô-Chi-Minh-Ville. Cela permet d’éviter les conflits d’intérêts entre les investisseurs du projet et les personnes utilisant les routes BOT qui doivent payer des frais, créant ainsi potentiellement des points chauds sociaux. Il est préférable de mettre en œuvre des projets d’investissement pour moderniser, agrandir et agrandir les travaux routiers existants dans le cadre des contrats BT, en utilisant le budget de la ville pour payer les investisseurs.

En outre, il est nécessaire d'envisager de permettre à Hô Chi Minh-Ville de relancer les projets d'investissement dans la construction sous forme de contrat BT en utilisant le capital du budget de l'État pour payer les investisseurs, et certainement pas de payer avec des fonds fonciers pour que les investisseurs puissent réaliser d'autres projets. Parallèlement, l'État crée du capital budgétaire par le biais d'activités d'investissement dans le développement de fonds fonciers, de fonds de développement foncier, d'organisations de développement de fonds fonciers et d'enchères de droits d'utilisation des terres, conformément aux dispositions du projet de loi foncière (amendé), afin de mobiliser des ressources du secteur privé pour investir dans le développement des infrastructures urbaines, les travaux de circulation, etc.

-Concernant les goulots d’étranglement actuels du marché immobilier, quelles suggestions avez-vous pour les résoudre et créer une percée pour le développement de Ho Chi Minh-Ville ?

*Actuellement, le plus gros problème est lié à la loi, plus précisément au calcul des taxes d’utilisation du sol. La plupart des projets ne peuvent pas être mis en œuvre parce que les frais d’utilisation du sol ne peuvent pas être payés selon les méthodes de calcul actuelles. Il est donc proposé d'autoriser les projets de logements commerciaux à appliquer le coefficient d'ajustement du prix du terrain (coefficient K) et de le soumettre au Conseil populaire de Ho Chi Minh-Ville pour approbation afin d'appliquer les frais d'utilisation du terrain et les loyers fonciers à tous les terrains et lots de terrain (quelle que soit la valeur calculée selon la liste des prix du terrain).

Parce qu’actuellement, la méthode du surplus est couramment utilisée pour déterminer les prix des terrains afin de calculer les frais d’utilisation des terres et les loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines. Mais cette méthode donne des résultats d’évaluation foncière peu fiables. Selon les calculs des experts, pour un même projet immobilier, si une seule société d'évaluation applique deux méthodes d'évaluation foncière différentes, elle produira deux résultats différents, avec une différence de valeur d'environ 17 %. Si le même projet immobilier est évalué par deux sociétés d’évaluation différentes utilisant la même méthode d’évaluation foncière, les résultats seront différents avec une différence de valeur d’environ 17 %. Par conséquent, l’application de la méthode du coefficient d’ajustement du prix du terrain pour calculer les frais d’utilisation du terrain et les frais de location du terrain pour les projets immobiliers de logements commerciaux est très nécessaire.

-Dans quelle mesure est-il avantageux d’appliquer le coefficient K, monsieur ?

*Pour autant que je sache, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a publié un document demandant l'autorisation d'appliquer la méthode du coefficient K pour calculer les frais d'utilisation du sol et le loyer foncier pour tous les projets immobiliers et de logements commerciaux, que le projet ait une valeur de frais d'utilisation du sol supérieure ou inférieure à 30 milliards de VND, au lieu d'embaucher une unité de conseil en évaluation foncière comme c'est le cas actuellement. Si l'on applique le coefficient K pour déterminer les frais d'utilisation du sol, cela ne peut prendre plus de 6 mois. Assurer le recouvrement complet, correct et ponctuel des sommes destinées au budget de l’État, tout en garantissant les droits des investisseurs du projet.

Parallèlement, si elle est appliquée conformément à la proposition du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville, elle formalisera le calcul des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines, garantissant la transparence, afin que l'État et les entreprises puissent prévoir le montant des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers qui doivent être versés au budget de l'État.

Surmonter la situation inconnue actuelle des redevances d’utilisation des terres et des loyers fonciers, tout en évitant les risques juridiques pour les fonctionnaires de l’État, les fonctionnaires et les employés publics dans l’exercice de leurs fonctions officielles et les personnes apparentées ; Elle garantit également que les agences de l'État ont pleine autorité pour décider du montant des taxes d'utilisation des terres et des loyers fonciers qui doivent être versés au budget de l'État (par le droit de décider du coefficient d'ajustement du prix des terres (coefficient K4) annuellement ou lorsque le marché fluctue et est adapté à chaque type de projet immobilier, de logement commercial, de zones urbaines, pour jouer le rôle de l'État qui dirige le marché, et non de l'État qui suit le marché). Dans le même temps, il garantit le recouvrement complet, correct et ponctuel des fonds destinés au budget de l’État, tout en garantissant les droits des investisseurs du projet.

-Un problème auquel les entreprises sont actuellement confrontées est la procédure d’approbation des politiques d’investissement et d’approbation des investisseurs. Ce sont les deux premières étapes pour réaliser un projet, avez-vous des recommandations pour les résoudre ?

*Nous sommes conscients que la procédure d'approbation de la politique d'investissement en même temps que l'approbation des investisseurs n'est que la procédure initiale de la « chaîne » des procédures d'investissement et de construction de projets immobiliers et de logements commerciaux. Ce « blocage » des procédures a donc conduit ces derniers temps à des « blocages » de projets de logements sociaux et de projets de logements commerciaux. Il est donc nécessaire de lever cet obstacle non seulement pour Ho Chi Minh-Ville mais pour tout le pays.

En outre, le problème actuel est l’adaptation de la planification 1/2000 pour les projets de logements sociaux. De nombreux projets ne peuvent pas être mis en œuvre car la plupart des projets de logements sociaux sont des terrains convertis à partir de logements commerciaux. En cas de construction de logements sociaux, le coefficient d’occupation du sol sera multiplié par 1,5. Cela signifie que l’ancienne planification 1/2000 devra être adaptée en conséquence.

L'ajustement du plan de zonage à l'échelle 1/2000 relève de la responsabilité et de l'autorité des organismes publics et est ajusté « périodiquement » conformément à la loi sur l'urbanisme et la construction. Cependant, il n'a pas été stipulé que « les plans de zonage et les plans détaillés doivent être approuvés ou approuvés pour ajustement conformément à la loi avant la préparation du rapport d'étude de faisabilité pour l'investissement dans la construction et la mise en œuvre des étapes suivantes du projet ». Par conséquent, les investisseurs dans des projets de logements sociaux doivent attendre, sans savoir combien de temps ils doivent attendre, même si le projet de logements sociaux n'augmente pas la taille de la population de la province. Parce que les acheteurs de logements sociaux doivent être des résidents permanents ou temporaires depuis au moins six mois et avoir une assurance sociale, ce qui ne fait qu'augmenter la taille de la population locale dans la zone où le projet est situé.