En ignorant Wall Street, un milliardaire autodidacte construit un empire de 1,2 milliard de dollars à partir de terres oubliées

Chaque matin à 5 heures, alors qu'il se prépare pour la journée, le milliardaire Pat Neal s'interroge sur les marchés financiers. « Généralement, cette réflexion commence sous la douche et se termine vers 8 heures », explique-t-il. La question qu'il se pose est : « Quel sera le rendement des bons du Trésor à 10 ans aujourd'hui ? »

Mais voici ce qui est étrange : Neal ne possède pas une seule obligation du Trésor. En fait, il ne possède aucune action ni obligation cotée en bourse dans sa fortune estimée à 1,2 milliard de dollars. Il surveille ces marchés dans un seul but : prédire le sentiment et les habitudes de consommation de ses acquéreurs.

Quant à lui, la quasi-totalité de sa fortune est investie dans un seul endroit, l'entreprise de construction Neal Communities, qu'il a bâtie depuis 1970, avec plus de 25 000 maisons construites à travers la Floride.

« J'aime être maître de mon avenir », explique Neal, 76 ans. Cette philosophie explique pourquoi il réinvestit constamment dans son entreprise. « Je ne vis pas dans le luxe. Et mon plan de retraite, c'est mon affaire. Nous n'avons pas besoin d'un fonds de pension, car nous ne prévoyons pas de prendre notre retraite. » Lorsqu'il a besoin de liquidités supplémentaires, il vend des terrains non bâtis de son vaste parc foncier.

Le chemin vers cette philosophie de la « maîtrise de soi » n'a pas été facile. Il a été façonné par les chutes douloureuses de la bourse, un marché auquel il croyait autrefois.

Chute de Wall Street et promesse de quitter le marché

Avant de devenir un magnat de l'immobilier, Pat Neal était un brillant homme d'affaires. Ayant grandi dans l'Iowa dans les années 1950, il a appris très tôt à gagner sa vie : il mettait en bouteille de la lessive, tondait des pelouses, livrait des journaux et lançait une entreprise de nettoyage. Au lycée, il gagnait des milliers de dollars par an, parfois plus que sa mère, enseignante.

Son premier investissement date de 16 ans : 100 actions d'Iowa Beef Packers pour 1 500 $. Il les a vendues à l'université pour 3 000 $, doublant ainsi son investissement initial. Ce succès précoce l'a convaincu que la bourse était un marché lucratif.

Mais la bonne fortune ne dura pas. Début 1970, le premier courtier de Neal lui conseilla d'acheter 100 actions de Delta Corporation, une société de prêt immobilier, à 28 dollars l'action. Après une brève remontée, l'action s'effondra suite à de mauvais résultats. Le courtier lui conseilla de fixer sa moyenne à 14 dollars. Neal suivit cette recommandation, mais assista impuissant à la disparition de tout son investissement, la société faisant faillite et le cours de l'action s'effondrant à zéro.

Ironiquement, le courtier a ensuite quitté l’industrie et est devenu boucher.

Après n'avoir « pas progressé » avec son deuxième courtier, Neal a pris une décision qui a changé sa carrière : il a complètement arrêté d'acheter des actions après 1972. Il a réalisé qu'en investissant dans les actions, il confiait son destin financier à des inconnus. De ces expériences est née une nouvelle philosophie d'investissement, une stratégie qu'il pouvait piloter et contrôler lui-même.

La philosophie de la chasse à l'aigle : acheter un terrain avant la construction de la route

Pat Neal quitta Wall Street et concentra son énergie, son esprit et ses finances sur ce qu'il savait faire le mieux : construire des logements. Sa stratégie, en apparence simple, relevait de la maîtrise et de la clairvoyance : repérer les opportunités avant les masses.

« Mes fils et moi en savons plus que quiconque sur les opportunités foncières », dit-il. Ce n'est pas une vantardise, mais un témoignage du travail acharné que cela implique. Il ne reste pas assis dans un bureau à analyser des dossiers. Au lieu de cela, lui et ses fils passent leurs journées à explorer le terrain, à appeler des contacts locaux, à lire les nécrologies pour trouver des héritiers désireux de vendre et à surveiller de près chaque petite décision d'urbanisme.

« Ma stratégie consiste à acheter des terrains avant qu'ils ne soient aménagés », affirme-t-il. « Investir est une affaire de savoir. Des connaissances pointues vous permettront d'obtenir des rendements supérieurs à la moyenne. »

Cette tactique lui a permis de réaliser des transactions mémorables. Un exemple classique est l'acquisition par Neal du domaine de chasse de LeBamby, d'une superficie de 430 hectares, à la fin des années 1980, pour environ 10 cents le pied carré. Ce que le vendeur ignorait, contrairement à Neal, c'est qu'une autoroute allait être construite juste à côté. « Une fois les routes de liaison terminées », se souvient-il, « j'ai pu vendre une partie du terrain à 57 dollars le pied carré. »

Une autre affaire importante a eu lieu en 2014, lorsqu'il a acheté avec son fils un terrain saisi par la banque pour seulement 6 000 $ l'acre. Ils ont vu un potentiel que la banque n'avait pas perçu. Après l'avoir développé, ils en ont vendu une partie l'année dernière pour pas moins de 250 000 $ l'acre. Le commentaire de Neal souligne l'importance d'une compréhension approfondie : « Ils ne connaissent pas la valeur réelle de leur terrain. »

De la stratégie du milliardaire au guide de l'investisseur moderne

Bien sûr, tout le monde ne dispose pas du capital, du temps et des relations nécessaires pour conclure des transactions foncières d'envergure comme Pat Neal. Mais son histoire ne nous invite pas à l'admirer de loin, mais à nous inspirer de sa pensée fondamentale. Heureusement, à l'ère de la technologie, appliquer les principes de Neal est devenu plus facile que jamais, même avec un capital modeste.

La première règle de Neal est l'accès. Il accède à des biens immobiliers de premier ordre grâce à des capitaux importants. Aujourd'hui, les petits investisseurs peuvent accéder à des biens immobiliers prometteurs grâce aux plateformes de financement participatif. Sur les marchés développés comme les États-Unis, des plateformes comme Arrived (soutenue par Jeff Bezos) permettent d'acquérir une part de biens locatifs pour quelques centaines de dollars seulement. Vous devenez ainsi « copropriétaire » et bénéficiez de la plus-value et des revenus locatifs sans avoir à gérer directement le bien.

Le deuxième principe de Neal est de créer une valeur stable. Il construit des quartiers résidentiels qui génèrent des flux de trésorerie durables. Pour les investisseurs particuliers, une stabilité similaire peut provenir de l'immobilier commercial avec des « locataires privilégiés » – de grandes marques réputées.

Imaginez que vous possédiez une partie d'un espace loué à long terme à une grande chaîne de distribution comme WinMart+, Circle K ou une grande banque. C'est l'essence même de l'investissement dans l'immobilier commercial avec des locataires de marques nationales. Des plateformes comme First National Realty Partners (FNRP) aux États-Unis se spécialisent dans ce modèle, permettant aux investisseurs de détenir une partie de centres commerciaux dont les principaux locataires sont de grands supermarchés.

L'intérêt de ce modèle, notamment avec les contrats de bail triple net (NNN), réside dans le fait que la quasi-totalité des frais d'exploitation, d'entretien, de taxes, etc., sont à la charge du locataire. Les investisseurs restent passifs et perçoivent un flux de trésorerie locatif stable. Il s'agit d'une stratégie de revenus passifs extrêmement efficace, qui minimise le risque lié à des locataires peu fiables.

Le dernier principe, et le plus important, de Neal est la gestion stratégique. Il ne se contente pas d'acheter et de conserver. Il planifie, développe et optimise tous les aspects, des aspects juridiques et fiscaux aux stratégies de financement. L'investisseur moderne a besoin d'un tel « cerveau » de gestion d'actifs complet.

Les plateformes numériques de gestion de patrimoine comme Range aux États-Unis sont conçues pour intégrer tous les aspects : de l’investissement à la planification fiscale, en passant par la planification successorale et les conseils en matière de retraite. Pour les investisseurs immobiliers, ces outils permettent de répondre à des questions complexes : quelle structure juridique choisir pour cette transaction ? Quel sera l’impact de l’achat d’un autre bien sur ma trésorerie et mes impôts ? Quand dois-je refinancer mon prêt ?

Même si vous n'avez pas besoin d'une plateforme complexe, cet état d'esprit est crucial. Avant de prendre une décision, établissez un plan détaillé et consultez des experts fiscaux, juridiques et financiers. Ne vous limitez pas au prix d'achat et à la plus-value potentielle, mais tenez compte de l'ensemble des flux de trésorerie, des coûts et des risques.

Le contrôle est entre vos mains

L'histoire de Pat Neal nous rappelle avec force que le chemin vers la richesse ne se limite pas à l'achat d'actions. L'immobilier, lorsqu'il est abordé avec le bon état d'esprit, offre quelque chose que les actifs papier ne peuvent pas : le contrôle.

Pat Neal a pris le contrôle grâce à son immense capital et à ses inlassables déplacements sur le terrain. Aujourd'hui, vous pouvez prendre le contrôle grâce à d'autres outils : la connaissance, la technologie et la réflexion stratégique. La voie de l'« aigle » immobilier n'est plus l'apanage des milliardaires.

En apprenant de ceux qui vous ont précédé et en profitant des outils modernes, vous pouvez absolument commencer à construire votre propre empire financier, solide et durable, à partir des « briques » que vous choisissez et construisez vous-même.

Source : https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm