A finales de 2024, el proceso de recuperación del mercado inmobiliario de Vietnam tendrá un claro avance. (Foto: Linh An)

El mercado se está recuperando de forma constante

Según batdongsan.com.vn , la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam), el mercado inmobiliario vietnamita se está recuperando de manera sostenible.

Según la Sra. Mien, apoyado por muchos factores positivos, mientras se espera que las nuevas leyes se "absorban", el mercado inmobiliario vietnamita continuará recuperándose de manera sostenible con resultados que mejorarán gradualmente. A finales de año, el proceso de recuperación del mercado inmobiliario de Vietnam tendrá un claro progreso.

El Director Adjunto del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam) enfatizó que sobre la base de que el crecimiento económico superó el escenario establecido, el crédito ha escapado de la situación "sombría", el nivel de la tasa de interés de los préstamos sigue siendo bajo y el desembolso de la inversión pública continúa siendo promovido; La Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley del Negocio Inmobiliario de 2023 y la Cláusula 2 del Artículo 209 de la Ley de Instituciones de Crédito entrarán en vigor a partir del 1 de agosto, 5 meses antes que la decisión anterior, lo que tendrá un impacto positivo, contribuyendo a promover la recuperación y desarrollo del mercado inmobiliario.

Cuando las leyes entren en vigor, se eliminará la mentalidad de "esperar y ver". Las empresas desarrolladoras de proyectos inician la carrera para desvincularse de las agencias de gestión estatales. Los inversores tienen más confianza a la hora de lanzar productos. Se da más confianza a los inversores, lo que promueve que el flujo de caja que vence en los bancos fluya hacia el sector inmobiliario. Los corredores y las empresas de servicios de corretaje mejoran activamente su capacidad, reclutan personal, capacitan a sus empleados, cumplen con las nuevas regulaciones, etc.

Según la Sra. Mien, mientras se espera que las nuevas leyes se "absorban", el mercado inmobiliario continuará recuperándose de forma lenta y sostenida con resultados que mejorarán gradualmente. A finales de año, el proceso de recuperación del mercado inmobiliario de Vietnam tendrá un claro progreso. Los resultados de la recuperación seguirán diferenciándose por segmento y región, pero con una distribución más uniforme.

El precio ajustado de los terrenos en Ciudad Ho Chi Minh representa sólo alrededor del 70% del precio del mercado.

En la tarde del 29 de julio, en el Centro de Prensa de Ciudad Ho Chi Minh (HCMC), se celebró una conferencia de prensa para proporcionar información sobre el ajuste de la Lista de Precios de Tierras de acuerdo con la Cláusula 1, Artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024.

Según un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh, el borrador de la Lista de Precios de Tierras ajustada ha aumentado aproximadamente 7 veces en comparación con la lista de precios de tierras en la Decisión No. 02/2020/QD-UBND del 16 de enero de 2020 del Comité Popular de la Ciudad. Sin embargo, la Lista de Precios de Terrenos según la Decisión 02/2020/QD-UBND del 16 de enero de 2020, cuando se utilice, debe multiplicarse por el coeficiente de ajuste del precio de los terrenos de 3,5 veces. Por lo tanto, en realidad, la lista de precios de terrenos ajustada esta vez solo aumentó alrededor de 2,5 veces, en consecuencia, el precio del terreno según la lista de precios de terrenos ajustada esperada solo corresponde al 70% del nivel de precios del mercado.

Por ejemplo, el precio del terreno en la calle Dong Khoi, Nguyen Hue, Distrito 1 según la Decisión 02/QD-UBND es de 162 millones de VND/m2 (igual al nivel máximo del marco de precios del terreno según la Ley de Tierras de 2013). En 2021, el Comité Popular de la Ciudad aprobó el precio específico del terreno (precio de mercado) para la casa de la planta baja en 680 millones/m2. Si se calcula por interpolación, el precio del suelo en esta zona corresponde a 970 millones/m2. Actualmente, el precio de terreno ajustado esperado para las calles Dong Khoi y Nguyen Hue es de 810 millones/m2, lo que es adecuado para el nivel general del área.

También según el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, a través de una evaluación preliminar, el grupo con mayor influencia es el sujeto del cambio de propósitos del uso del suelo y del reconocimiento de los derechos de uso del suelo de los hogares y de los individuos. Sin embargo, comparando la Ley de Tierras de 2013 con la Ley de Tierras de 2024: los casos de uso estable de la tierra antes del 15 de octubre de 1993 no tienen que pagar tasas por uso de la tierra; En caso de que la superficie exceda el límite, la tarifa se cobrará de acuerdo con la Lista de Precios de Terrenos de 2005. En los demás casos de utilización del suelo, se considerará el origen y el tiempo de utilización del suelo para establecer una tarifa adecuada.

De acuerdo con el proyecto de Decreto sobre la recaudación de tasas por el uso de la tierra y de rentas de la tierra que emitirá el Gobierno, la tasa de recaudación se considerará en función del marco temporal entre el 10% y el 50% de la lista de precios de la tierra ajustada prevista. Además, los usuarios de tierras pertenecientes a familias de políticas, personas meritorias y hogares pobres tendrán tarifas de uso de tierras exentas o reducidas de acuerdo con las regulaciones gubernamentales.

“Por lo tanto, la propuesta de Lista de Precios de Terrenos ajustada acerca el precio regulado de los terrenos al nivel del mercado común, lo que contribuye positivamente a la equidad y la transparencia para los usuarios de los terrenos y evita pérdidas para el presupuesto estatal. El uso del terreno será, por lo tanto, más económico. Próximamente, el Gobierno ajustará los niveles de recaudación (porcentaje) para adaptarlos a la situación práctica, limitando así los aumentos repentinos de los ingresos”, declaró un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

El mercado de apartamentos de Hanoi muestra señales positivas de oferta y demanda

El informe del mercado inmobiliario de Hanoi para el segundo trimestre de 2024 recién publicado por Cushman & Wakefield dijo que en los primeros 6 meses de 2024, el mercado de apartamentos de Hanoi mostró señales positivas tanto en la oferta como en la demanda. Se pusieron a la venta alrededor de 10.800 nuevos apartamentos, casi tres veces más que en el mismo período del año anterior.

En el segundo trimestre de 2024, se lanzaron a la venta aproximadamente 7.600 apartamentos, lo que marca un aumento del 140% intertrimestral y del 155% interanual. Este cambio significativo se debe principalmente al lanzamiento de nuevos proyectos de apartamentos en áreas urbanas integradas, como Vinhomes Ocean Park y Vinhomes Smart City. La región Oeste representa alrededor del 59% de la nueva oferta de departamentos en los primeros 6 meses de 2024, y los proyectos de rango medio continúan dominando el mercado, representando alrededor del 90% de la nueva oferta.

En el primer semestre de 2024 se vendieron alrededor de 10.900 apartamentos, un 216% más que en el mismo periodo del año anterior. En el segundo trimestre de 2024, el número de ventas de apartamentos nuevos en Hanoi alcanzó alrededor de 7.400 unidades, un aumento del 110% en comparación con el trimestre anterior y un aumento del 147% en comparación con el mismo período del año pasado. El precio primario promedio alcanzó casi 2.640 USD/m2, un aumento del 11% intertrimestral y del 30% interanual.

Según los expertos de Cushman & Wakefield, el crecimiento de las nuevas ventas en el primer semestre de 2024 se debe a la escasez de nueva oferta en los últimos años. Los proyectos recién lanzados con estatus legal transparente, inversores de buena reputación, políticas de ventas atractivas y servicios públicos todo en uno han registrado un desempeño de ventas positivo. La mayoría de estos proyectos provienen de grandes áreas urbanas integradas en Occidente.

La creciente demanda de apartamentos en Hanoi está impulsada por la creciente demanda de viviendas junto con el crecimiento de la población de la ciudad y la inmigración. Además, la demanda de inversión está volviendo paulatinamente al canal inmobiliario en el contexto de una economía inestable.

Los precios de los departamentos de primera necesidad siguen aumentando debido a la escasa oferta. Este aumento de precios también fue impulsado por la oferta de viviendas de gama media y alta que representan el 98% de la nueva oferta, mientras que la oferta de departamentos asequibles sigue siendo escasa.

En el mercado de apartamentos de Hanoi, se espera que en la segunda mitad de 2024 el mercado inmobiliario reciba alrededor de 9.500 nuevos apartamentos. La mayor parte de este suministro se concentrará en la región occidental, beneficiándose de su ubicación estratégica y su infraestructura establecida. Además, en la segunda mitad de 2024, se espera que la oferta continúe concentrándose en áreas urbanas integradas como Vinhomes Ocean Park y Vinhomes Smart City.

Se espera que a partir de 2025, los distritos suburbanos, incluidos Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien y Thanh Tri, dominen la futura oferta de apartamentos gracias al desarrollo de infraestructura y las iniciativas de planificación urbana del Gobierno. En particular, se espera que los distritos de Dong Anh y Gia Lam se conviertan en distritos en 2025, lo que contribuirá al suministro esperado de grandes áreas urbanas integradas como Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park y BRG Smart City.

En los primeros 6 meses de 2024, el mercado de apartamentos de Hanoi ha mostrado señales positivas tanto en la oferta como en la demanda. (Foto: Ke Toai)

Casos de evacuación de emergencia de edificios de apartamentos a partir del 1 de agosto

El Gobierno acaba de emitir el Decreto 98 que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda modificada sobre la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos, que entrará en vigor el 1 de agosto.

Según el Decreto, existen 5 casos en los cuales los propietarios y usuarios de edificios de departamentos deberán ser reubicados. De ellos, 2 casos de edificios de apartamentos tuvieron que ser reubicados con urgencia y 3 casos de edificios de apartamentos también tuvieron que ser reubicados de acuerdo con el plan de compensación y apoyo al reasentamiento.

En concreto, los dos casos en los que es urgente reubicar los edificios de viviendas son aquellos dañados por incendios, explosiones, desastres naturales o ataques enemigos que ya no cumplen las condiciones de seguridad para su uso continuado.

En este caso, el organismo de gestión provincial debe presentar al Comité Popular Provincial una decisión de reubicación urgente dentro de los 3 días desde el momento en que concluya que el edificio de apartamentos no es elegible para su uso continuo.

En particular, la decisión debe indicar claramente la ubicación del edificio de apartamentos que debe ser reubicado con urgencia, la ubicación del alojamiento temporal, el método, el costo y la duración de la reubicación y las responsabilidades de las organizaciones y personas relevantes. Si el propietario del apartamento no se muda, la entidad gestora hará efectiva la resolución de ejecución en el plazo máximo de 7 días hábiles desde la fecha de la misma.

3 casos de edificios de apartamentos también deberán ser reubicados de acuerdo con el plan de compensación y apoyo al reasentamiento.

En primer lugar, las principales estructuras portantes del edificio de apartamentos se encuentran en estado de peligro general, con riesgo de derrumbe, y no cumplen las condiciones para su uso continuado.

En segundo lugar, el edificio de apartamentos está gravemente dañado, el sistema de infraestructura técnica de prevención y extinción de incendios, suministro de agua y drenaje, tratamiento de aguas residuales, electricidad y tráfico interno no cumple con los requisitos de las normas y regulaciones técnicas actuales o está en riesgo de funcionamiento inseguro. Estos edificios deben ser demolidos para garantizar la seguridad de los propietarios y usuarios de los edificios de apartamentos y para cumplir con los requisitos de renovación y embellecimiento urbano.

Finalmente, el edificio de apartamentos presenta daños en una de sus estructuras, entre ellos cimentación, columnas, muros, vigas y cabrios que no cumplen con los requisitos normales de uso. Estos proyectos no entran en los dos casos de demolición mencionados anteriormente, sino que están sujetos a renovación y construcción sincrónica según la planificación aprobada.

A los propietarios y usuarios de edificios de apartamentos se les organizará alojamiento temporal en diversas formas, como por ejemplo mediante los fondos de vivienda de reasentamiento disponibles; Fondo de vivienda de propiedad pública de la zona; Comprar viviendas comerciales o invertir en la construcción de fondos de viviendas de reasentamiento utilizando capital del presupuesto local o capital de fondos de inversión de desarrollo, fondos de desarrollo de vivienda locales (si los hubiera). Además, a los propietarios también se les puede pagar por proporcionar su propio alojamiento.