Después del 1 de agosto, ¿los precios de los bienes raíces aumentarán o disminuirán?

La ley aún no ha entrado en vigor, pero los precios han aumentado.

Desde principios de 2024 hasta la fecha, cuando las tres leyes aún no han entrado en vigor, los precios de ciertos segmentos del mercado inmobiliario han experimentado un continuo aumento. Especialmente en Hanói y Ho Chi Minh, dos grandes ciudades, si quienes necesitan vivienda se muestran un poco más reticentes, los precios podrían haber variado. En particular, el segmento de apartamentos registró el mayor aumento de precios. En Hanói, el informe del mercado inmobiliario de Savills para el segundo trimestre de 2024 mostró que, desde 2020, el precio promedio de los apartamentos principales ha aumentado un 18 % anual, mientras que el precio de los secundarios ha aumentado un 14 % anual. El Sr. Huynh Thanh Khiet, subdirector del Departamento de Construcción de Ho Chi Minh, informó que el segmento de apartamentos está experimentando un aumento de precios más constante que otros segmentos. Durante este período, los precios han aumentado continuamente a una tasa promedio anual del 15 % al 20 %. Incluso en el segmento de gama baja, el metro cuadrado costaba entre 25 y 35 millones de VND en 2015, pero para 2023 había aumentado a entre 40 y 60 millones de VND. Los apartamentos de gama media costaban entre 50 y 70 millones de VND/m² en 2023, mientras que en 2015 eran de tan solo entre 35 y 50 millones de VND/m². El segmento de gama alta actualmente cuesta entre 70 y 100 millones de VND/m². Los apartamentos en la zona central tuvieron el precio más alto, entre 80 y 200 millones de VND/m² el año pasado, mientras que en las afueras era de entre 30 y 60 millones de VND/m².

FOTO: NGOC DUONG

En cuanto al sector inmobiliario, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam, afirmó que los edificios de baja altura y otros tipos de terreno también han comenzado a mostrar señales positivas de recuperación, ya que algunos proyectos registraron buenos resultados en ventas y transacciones de transferencia. En Hanói, la zona suburbana también es donde los precios de los terrenos han experimentado un aumento de entre el 10 % y el 20 % en comparación con principios de año. En particular, antes de la entrada en vigor de las tres leyes, el mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh se encontraba en plena efervescencia cuando se esperaba que la lista ajustada de precios de los terrenos entrara en vigor a partir del 1 de agosto, con un aumento de entre 5 y 50 veces. Esto contribuyó a que los precios de los terrenos se acercaran al mercado, pero también causó numerosas dificultades al afectar a decenas de grupos de personas. Ayer, la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh emitió un documento que propone posponer la fecha límite de solicitud para evitar presionar a los ciudadanos con las tasas de uso del suelo. El aumento de los precios inmobiliarios se debe a la escasez de oferta. Los problemas legales dificultan la implementación de proyectos, y varios inversores se ven obligados a reducir sus inversiones en bonos corporativos. La baja oferta y la alta demanda implican que, a pesar de la baja liquidez, los precios se mantienen altos. Actualmente, hay miles de proyectos estancados a la espera de ser resueltos para complementar la oferta del mercado. Por lo tanto, se espera que las tres nuevas leyes, una vez implementadas, ayuden a reducir los precios inmobiliarios y faciliten el acceso a la vivienda. Sin embargo, en realidad, no hay indicios de que esto suceda.

El mercado está caliente, los precios aumentarán…

Según el experto económico Dr. Vu Dinh Anh, la pronta entrada en vigor de las tres leyes mencionadas superará numerosas limitaciones legales, resolverá dificultades, facilitará la reanudación de proyectos suspendidos y creará las condiciones para el surgimiento de nuevos proyectos. "En principio, cuando aumenta la oferta, se equilibra la oferta y la demanda, y los precios de los inmuebles, en general, y de los terrenos, en particular, se moderarán; pero en realidad, ocurre lo contrario. Esta es una manifestación natural e inevitable del mercado cuando se reactiva; al mismo tiempo, es coherente con la motivación y la realidad tanto de compradores como de vendedores", explicó.

FOTO: NGOC DUONG

Este experto analizó que, en los últimos dos años, el mercado inmobiliario prácticamente se ha congelado. Cuando se estabilice, volverá a la actividad, y una de las primeras señales es el aumento de precios. Además, aunque muchos proyectos tienen la oportunidad de reiniciarse, desde la perspectiva del inversor, durante el tiempo que el proyecto está "estancado", sus costos han aumentado considerablemente. El terreno se mantiene, el proyecto sigue en pie, pero aún debe pagar intereses, costos de depreciación, sin mencionar la deuda entre el inversor y las constructoras. El costo aumenta, por lo que, cuando el proyecto se reanude, el propietario aumentará el precio para compensar. Por otro lado, desde la perspectiva del comprador, existe una alta probabilidad de aceptar el aumento de precio, ya que actualmente la capacidad de acceder a capital es mucho mejor que antes y las tasas de interés han bajado. Parte de los costos calculados para la inversión inmobiliaria, en términos de acceso a capital e intereses, pueden adaptarse al aumento de precios. Esto conduce a la tendencia alcista de los precios inmobiliarios, como es la realidad actual. Mirando a largo plazo, el Dr. Vu Dinh Anh dijo que no es posible determinar si los precios de los bienes raíces aumentarán o disminuirán después de que las tres leyes entren en vigencia. Esto se debe a que la ley tiene muchos cambios que afectan los precios de los bienes raíces en muchas direcciones diferentes. El aumento o la disminución depende de las razones de las fluctuaciones del precio de los terrenos en el pasado en cada segmento. Por ejemplo, el mercado inmobiliario se ha enfrentado recientemente al problema de la oferta limitada. Si se basan en las regulaciones de las tres nuevas leyes, la posibilidad de un aumento de la oferta en el futuro será muy alta. Por lo tanto, se resolverá la razón del aumento en los precios de los terrenos debido a la falta de oferta, posiblemente creando una tendencia a la baja. De manera similar, la implementación de permitir la venta de bienes raíces en activos formados en terrenos con derechos de arrendamiento de tierras hará que el mercado sea más dinámico. Lo más importante, según el Sr. Anh, aunque la ley entre en vigencia, el nivel de impacto en el mercado depende en gran medida de cómo se especifiquen e implementen los decretos y regulaciones. Por ejemplo, en cuanto a la normativa sobre alquiler de viviendas, la ley vigente exige que el arrendador establezca un negocio, pero esto probablemente aumentará la obligación del propietario de la vivienda con el presupuesto estatal. Muchas opiniones sugieren que las condiciones para establecer un negocio no deberían basarse en el número de viviendas ni en la superficie de la vivienda en alquiler, sino en su valor. Los documentos legislativos vigentes aún no han tenido en cuenta estas sugerencias. «La finalización de la normativa que exige a los arrendadores establecer un negocio también afecta al mercado inmobiliario, al menos en cuanto al desarrollo del sector inmobiliario de alquiler. Si el mercado de alquileres se desarrolla cuando disminuye la demanda de vivienda en propiedad, afectará los precios de la vivienda. Si es demasiado difícil y el mercado de alquileres no puede desarrollarse, también reducirá la demanda de quienes desean comprar más viviendas para alquilar. Dicho esto, el nivel de impacto en el mercado depende en gran medida de la concreción de la normativa, la orientación sobre documentos legislativos e incluso la normativa contenida en otras leyes relacionadas con el mercado inmobiliario», afirmó el Sr. Vu Dinh Anh.

…pero no puede aumentar inmediatamente

Al evaluar el impacto de las tres leyes mencionadas en el mercado inmobiliario, el Maestro Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la Ciudad de Ho Chi Minh) comentó: «La Ley de Tierras de 2024 ha eliminado el marco de precios de la tierra emitido por el Gobierno cada cinco años. Esto significa que las localidades ya no tienen restricciones para emitir precios inferiores a los establecidos por el Gobierno, como antes. Esto les permite ser proactivos en la elaboración de listas de precios de acuerdo con la situación real. En particular, con la aplicación del método de valoración de tierras según los principios del mercado, los precios de la tierra del Estado se mantendrán al ritmo de la evolución del mercado, limitando la actual situación de "dos precios". Sin embargo, con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, los precios de la tierra en las listas locales aumentarán en comparación con el período anterior. El impacto del aumento de los precios de la tierra estatal conlleva un aumento de algunas obligaciones financieras de los usuarios, como las tasas por uso de la tierra, la renta de la tierra, el impuesto sobre el uso de tierras no agrícolas , las tasas de registro o el aumento de las indemnizaciones y los costos de desmonte». Mientras tanto, las empresas inmobiliarias podrían verse obligadas a aumentar los costos de inversión cuando el precio del terreno aumenta, lo que a su vez provoca un aumento en los precios de los bienes raíces. También es posible excluir factores especulativos, impulsando el precio del terreno en algunas localidades, aprovechando la ansiedad de la gente de que, con la entrada en vigor de las leyes mencionadas, los precios de los bienes raíces aumentarán para crear una auténtica fiebre, impulsando los precios de los bienes raíces al alza en comparación con su valor real. Mientras tanto, el MSc. Nguyen Chi Hieu (Subdirector de la Facultad de Contabilidad y Auditoría de la Universidad de Economía y Derecho) afirmó: «Las localidades publican nuevas listas de precios de terrenos cada año que siguen de cerca los precios del mercado, por lo que las empresas tendrán que asumir mayores costos de alquiler de terrenos y locales, lo que afecta las ganancias y posiblemente conduce a un aumento de los precios de los bienes y servicios, lo que genera presión inflacionaria. Los aumentos repentinos de precios pueden causar inestabilidad en el mercado inmobiliario, y los aumentos demasiado rápidos pueden crear una burbuja inmobiliaria, lo que conlleva riesgos financieros y económicos. No solo las empresas, sino también las personas se enfrentarán a mayores cargas financieras al querer comprar terrenos o viviendas, especialmente aquellas con ingresos bajos o medios. El aumento del precio del suelo encarece la compra de vivienda, lo que reduce el acceso a la misma para muchas personas, especialmente para jóvenes o familias recién formadas. Además, la Ley de Suelo de 2024 estipula que los inversores que deseen implementar proyectos de vivienda comercial solo pueden obtener la transferencia de los derechos de uso del suelo residencial y negociar con la gente la compra de terrenos. Mientras tanto, el proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de proyectos de vivienda comercial sin suelo residencial aún no ha sido aprobado por la Asamblea Nacional. "Por lo tanto, restringir la subdivisión y venta de terrenos, eliminando el marco de precios del suelo... significa que los costos de entrada de muchos proyectos inmobiliarios comerciales podrían aumentar, lo que provocaría un aumento en los precios de la vivienda y los precios de los bienes raíces. Sin embargo, los precios de los bienes raíces aumentarán, pero no de inmediato, sino con retraso, ya que dependen de muchos factores. La oferta a corto plazo será ciertamente limitada, lo cual es una condición necesaria para que los precios de los bienes raíces aumenten, mientras que la demanda de bienes raíces es una incógnita", declaró el Sr. Hieu. No obstante, según él, en la situación actual, en medio de la dificultad general, los compradores especulativos aún no han invertido mucho dinero y temen pedir préstamos a los bancos. Las personas con demanda real creen que los precios inmobiliarios siguen siendo altos, por lo que siguen esperando. Por lo tanto, los precios inmobiliarios no han aumentado drásticamente a corto plazo, pero a largo plazo, sin duda lo harán. La entrada en vigor de las tres leyes mencionadas no puede provocar un aumento inmediato de los precios inmobiliarios, opinión que coincide con la del Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh. Debido a la demora en la implementación de las políticas y a la necesidad de una hoja de ruta para los proyectos, el proceso lleva mucho tiempo, incluso años, para que los productos lleguen al mercado. Sin embargo, es evidente que la lista de precios de terrenos emitida por las localidades, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras, se acercará más a la realidad, como anunció recientemente Ciudad Ho Chi Minh. El fuerte aumento en la lista preliminar de precios de terrenos afectará los costos de insumos en muchos sectores de la economía. En primer lugar, se incrementará el costo de la compensación por la limpieza de terrenos, lo que provocará una reacción en cadena que incrementará los precios de la vivienda, los precios de alquiler de viviendas, los costos de alquiler de terrenos, los costos de alquiler de fábricas en parques industriales y en proyectos de inversión en comercio, servicios y turismo, lo que podría llevar a un aumento en el precio de los bienes en general. Esto afectará negativamente a los proyectos de vivienda social en los que las empresas acuerdan recibir derechos de uso de la tierra para implementar el proyecto.