Los condominios siguen liderando el mercado

Junto con la estabilidad del crecimiento económico, el mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2024 continuó registrando señales positivas con una nueva oferta y un volumen de transacciones que aumentaron considerablemente, 3 veces y 2,4 veces respectivamente en comparación con el trimestre anterior.

En concreto, los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que en el último trimestre, la oferta de vivienda primaria alcanzó unos 27.335 productos, con alrededor de 19.747 nuevos productos ofrecidos a la venta. En todo el mercado se registraron 14.400 transacciones exitosas. El volumen de transacciones aumentó considerablemente debido a la mejora de la calidad de la oferta y la demanda, concentrándose principalmente en proyectos de departamentos. La demanda del mercado, incluida la demanda de inversión, que aumentó alrededor de un 30% en comparación con el trimestre anterior, y la demanda real, mejoraron a medida que la confianza del mercado se recuperó gradualmente.

VARS también comentó que, hasta el momento, los departamentos siguen siendo el principal segmento que lidera la liquidez del mercado. De las cuales, más del 70% de la oferta y el 75% de las transacciones del mercado inmobiliario primario en el segundo trimestre de 2024 son aportadas por el segmento de departamentos. Los proyectos de apartamentos de nueva apertura, con el segmento de proyectos con precios superiores a 50 millones de VND/m2 concentrados en Hanoi, registraron todos muy buenas tasas de absorción, hasta el 90% después de un corto tiempo de apertura oficial a la venta, aunque los precios primarios continuaron aumentando.

El índice de precios de apartamentos continúa manteniendo una tendencia al alza con la tasa de crecimiento más alta en Hanoi. Desde mediados de 2023, el crecimiento de los precios de venta del mercado de apartamentos de Hanoi comenzó a aumentar y superó el aumento de precios del mercado de la ciudad de Ho Chi Minh. A partir del segundo trimestre de 2024, el precio de venta promedio de los apartamentos principales en Hanoi está cerca de los 60 millones de VND/m2. En comparación con 2019, el precio de venta de apartamentos principales en Hanoi registró un aumento de más del 58%, más del doble de la tasa de aumento (27%) del mercado de la ciudad de Ho Chi Minh.

Además, el índice de precios de apartamentos en Da Nang también ha comenzado a aumentar nuevamente, y la tasa de aumento de precios en el segundo trimestre de 2024 superó a la de Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, el precio medio de los apartamentos aquí sigue siendo inferior al de las dos áreas urbanas especiales.

VARS cree que los precios de los departamentos principales aún tendrán dificultades para bajar, especialmente cuando la oferta de departamentos de lujo es abrumadora. Paralelamente, los costos de construcción están aumentando y las inversiones en espacio y servicios públicos son cada vez de mayor calidad. Los inversores seguirán destinando fondos de tierras para el desarrollo de viviendas comerciales en el centro de la ciudad y los suburbios a segmentos de apartamentos, satisfaciendo así las necesidades de inversión y las necesidades reales de vivienda de "los ricos". Para tener una vivienda propia, las personas de ingresos bajos y medios seguirán dependiendo de la vivienda social. Pero este segmento no será gran cosa en un radio de menos de 30 kilómetros desde el área central.

Sin embargo, según esta entidad, en un contexto de mercado inmobiliario que no se recupera plenamente y con una oferta aún escasa, el segmento de departamentos seguirá siendo una opción atractiva y de bajo riesgo para los inversores. Porque las fluctuaciones de la solución anterior son lecciones costosas tanto para los nuevos inversores, como para los inversores "veteranos" que establecen requisitos más estrictos al comprar casas para invertir, especialmente cuando utilizan apalancamiento financiero.

Es probable que el flujo de caja cambie de dirección.

Según VARS, tras una cuidadosa consideración de factores micro, el flujo de caja se "orientará" gradualmente hacia otros tipos, con factores como la ubicación, el potencial de desarrollo y el estatus legal limpio.

La ubicación es el factor más importante en la inversión inmobiliaria, determinando el valor y el potencial incremento de precio del producto. Se trata de productos ubicados centralmente en localidades con buen crecimiento económico, desarrollo asociado a la industria, comercio y servicios; Cuenta con un cómodo sistema de transporte, cerca de servicios como escuelas, hospitales, centros comerciales y áreas de entretenimiento.

Además, los bienes raíces en áreas con un desarrollo y una planificación efectivos, políticas atractivas de atracción de inversiones y una oferta audaz de tráfico sincrónico tendrán un claro potencial de aumento de precios. Pero es necesario estudiar cuidadosamente los planes de desarrollo de esa zona en el futuro.

Por último, los productos inmobiliarios con libros rojos/libros rosas o certificados de derecho de uso legal del suelo también son un factor importante. O bien ese producto es desarrollado por inversores de buena reputación, tiene una infraestructura y un sistema de servicios públicos modernos y sincrónicos, o productos con un ecosistema de servicios de alta clase, dirigidos a la comunidad residencial de élite.

VARS cree que el mercado inmobiliario seguramente necesitará tiempo para "absorber" completamente el contenido de las nuevas Leyes. Además de eso, los proyectos inmobiliarios necesitan tiempo para resolver obstáculos porque la ley entró en vigor 5 meses antes que la decisión anterior y para completar trámites, iniciar y volver a implementar antes de sacar nueva oferta al mercado. Por lo tanto, además del segmento de apartamentos, en el corto plazo, el flujo de caja se trasladará gradualmente a productos que están "listos" para comerciar y poseen factores sobresalientes.

En primer lugar, podemos mencionar productos de bajo riesgo de inversores reputados, con condiciones de entrega o ya entregados, con fortaleza en el mercado secundario. A continuación, no podemos dejar de mencionar el terreno: el "rey de los canales de inversión" con atractivas ganancias. Los terrenos parcelados en zonas desarrolladas, vinculados a la industria, el comercio y los servicios, con infraestructuras completas y a precios no demasiado elevados seguirán siendo demandados por los inversores.

El tipo de terreno más atractivo se subasta en áreas urbanas y residenciales porque es un tipo limpio, no está involucrado en disputas, juicios, no está invadido y no está en alquiler, especialmente con libros rojos e infraestructura disponible. Los inversores pueden construir fácilmente casas en estos terrenos para alquilar, generando un flujo de caja mensual.

De hecho, recientemente, la organización de subastas de terrenos en nuevas áreas urbanas y residenciales se ha implementado más por localidades que en el mismo período. Las subastas de terrenos en algunas zonas han estado muy activas con un aumento en el número de solicitudes, con ofertas exitosas que varían entre un 20% y 10 veces más altas que el precio inicial.

En el futuro próximo, el dinero seguramente seguirá fluyendo hacia el sector de las subastas cuando los métodos de organización de muchas subastas generen ingresos presupuestarios.

"Una inversión adecuada no solo ayuda a los inversores a conservar sus activos, generar beneficios y crear valor añadido para la sociedad, sino que también contribuye a que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más sana y eficaz a largo plazo, en lugar de los productos inmobiliarios y los diversos tipos de precios", comentó VARS.