Lección 1: La triste realidad

Nunca antes el mercado inmobiliario ha estado tan sombrío como ahora. Se inician pocos proyectos inmobiliarios nuevos, mientras que los proyectos antiguos están casi "inactivos", muchas plantas inmobiliarias sólo operan a un nivel bajo y en ocasiones tienen que cerrar, lo que lleva a miles de empleados a tener que renunciar a sus trabajos. Además de esto, la deuda corporativa y la deuda en bonos están aumentando y corren el riesgo de "explotar" en cualquier momento.

La atracción "mágica" se ha enfriado

El negocio inmobiliario en general, y el mercado inmobiliario de alta gama en particular, son uno de los sectores económicos clave, que contribuyen en gran medida al crecimiento y al PIB de todo el país. Además, el sector inmobiliario ayuda a millones de trabajadores a tener trabajo e ingresos y está estrechamente relacionado con muchas industrias: producción de materiales de construcción, turismo - complejos turísticos, banca y finanzas, construcción... Sin embargo, en el contexto de un crédito fuertemente controlado, junto con una serie de dificultades legales que no se han resuelto, los inversores en proyectos inmobiliarios no son lo suficientemente fuertes financieramente y los documentos legales no están completos, por lo que los "clientes" no pagan tan rápida y fácilmente como antes. Esto ha provocado una ralentización de las ventas, el mercado inmobiliario está prácticamente en caída libre y está creando un panorama sombrío sin precedentes.

Recientemente, debido al impacto de la pandemia de Covid-19, la economía mundial ha enfrentado dificultades, la inflación, además del aumento de las tasas de interés bancarias, han afectado profundamente al mercado inmobiliario, especialmente al segmento inmobiliario de alta gama. Muchos proyectos inmobiliarios nuevos no han obtenido licencia y los antiguos están retrasados, lo que hace que la oferta sea cada vez más escasa. Mientras tanto, muchos proyectos inmobiliarios se han vendido pero los inversores no los han completado para su uso según lo previsto, lo que ha dado lugar a una serie de villas abandonadas con césped crecido y generando residuos.

Muchos inversores extranjeros creen que el mercado inmobiliario de Vietnam tiene las características de una gran población y una gran demanda de bienes raíces, lo que siempre es una razón atractiva para que lo investiguen. Vietnam está promoviendo la urbanización mientras el Gobierno está decidido a construir una industria sin humo como punta de lanza para el desarrollo. Además, el número de clientes de alto nivel está aumentando, ellos consideran que este es un canal de inversión con un alto potencial de ganancias, aunque están determinados a tener muchos riesgos.

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Según datos del Ministerio de Planificación e Inversiones, si en 2021 el capital de IED registrado invertido en bienes raíces solo alcanzó los 2.600 millones de dólares, para 2022 había aumentado a 4.500 millones de dólares y el primer trimestre de 2023 todavía presentaba señales positivas. El sector inmobiliario es el segundo mayor sector que atrae capital de IED, después de la industria de procesamiento y manufactura.

El Sr. Le Minh Hiep, un agente inmobiliario de lujo del distrito de Nam Tu Liem, comentó: «Mis dos amigos y yo invertimos juntos. Hace unos años, obtuvimos buenas ganancias y tuvimos liquidez rápida, pero desde 2021 hasta ahora, casi no hemos comprado más villas, y algunas de las que teníamos en reserva aún no se han vendido. Aunque hubo gente que quiso comprar, ofrecieron un precio demasiado bajo». El Sr. Hiep añadió: «Por suerte, cuando la compramos, no pedimos dinero prestado al banco. Si lo hubiéramos pedido prestado y hubiéramos tenido que pagar intereses hasta ahora, habríamos tenido que venderla urgentemente».

Se puede observar que en este momento el mercado inmobiliario ya no está en su apogeo como hace muchos años.

¿La oferta y la demanda son virtuales?

Los expertos inmobiliarios dicen que el inventario del segmento inmobiliario de alta gama (especialmente villas) es bastante grande. Sin embargo, la nueva oferta será cada vez más escasa, ya que hay muy pocos proyectos inmobiliarios prestigiosos de alta gama con suficiente potencial financiero en ejecución. Mientras tanto, la oferta de villas y casas comerciales (un modelo de vivienda combinado con negocios comerciales) en Hanoi y las provincias del norte ha disminuido drásticamente. Actualmente, la principal oferta está en proyectos inmobiliarios implementados antes de 2020. Desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, solo se han implementado un puñado de proyectos inmobiliarios relacionados con el segmento de alta gama, mientras que este segmento es principalmente para la clase alta y no para personas de bajos ingresos. Como resultado, el mercado, que ya era sombrío, se ha vuelto aún más sombrío.

El Sr. Dinh Van Troi, director de ventas de Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, comentó: La oferta de villas y casas adosadas en Hanoi ha sido continuamente escasa durante mucho tiempo, mientras que la nueva oferta en 2022 y principios de 2023 proviene principalmente de proyectos en curso y se concentra en los suburbios de Hanoi. En cierto modo, ofrecerá más productos al mercado, pero no habrá mucho para elegir.

Según una encuesta realizada por periodistas en la provincia de Quang Ninh, la oferta de villas y casas comerciales sigue siendo abundante, pero principalmente de antiguos proyectos inmobiliarios como: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... y casi no se están implementando nuevos proyectos inmobiliarios, la nueva oferta ha tocado fondo.

Mientras tanto, el suministro en las localidades de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh… tampoco es muy prometedor. En estas provincias y ciudades, hay pocos proyectos inmobiliarios de alta gama, el volumen de transacciones es limitado y, en los últimos años, se han implementado muy pocos proyectos inmobiliarios de alta gama. Mientras el antiguo proyecto sigue paralizado, muchas villas y casas comerciales tienen propietarios pero no se utilizan, lo que genera abandono, genera desperdicio y puede causar males sociales.

Esa es la oferta, y en términos de demanda, los expertos dicen que la tendencia de villas y casas comerciales asociadas con espacios verdes, servicios públicos óptimos, ubicadas en una conexión de tráfico compleja y conveniente será la opción favorita de los clientes. Además, la tasa de urbanización, la tasa de crecimiento natural de la población y el ascenso de la clase media y alta también son las principales fuerzas impulsoras que impulsarán la demanda de consumo de villas en el futuro.

De hecho, una vez que la economía se recupere con fuerza después de la pandemia de Covid-19, las políticas del Gobierno para eliminar los obstáculos y dificultades para el mercado inmobiliario sean implementadas seriamente por las localidades, además se flexibilice el "sala de crédito", se garanticen los bonos corporativos, luego corporaciones, empresas e individuos pronto tendrán acceso al capital necesario, a partir de ahí, se desplegarán proyectos inmobiliarios y proporcionarán una variedad de productos inmobiliarios de alta gama: bienes raíces de villas, casas comerciales, complejos turísticos, atención médica ... al mercado, el poder adquisitivo y vendedor del mercado inmobiliario volverá a ser vibrante.

Aparecen fusiones y adquisiciones

Esta es una ley natural, los fuertes abruman a los débiles, los débiles son adquiridos y fusionados con los fuertes es algo normal en el sector inmobiliario en los últimos tiempos. Sin embargo, últimamente han aparecido “tiburones” de dentro y fuera del país, quienes a través de muchos fondos de inversión o utilizando dinero en efectivo, han comprado proyectos inmobiliarios de alta gama y proyectos legalmente limpios para desarrollar.

Se puede observar que desde principios de 2023 hasta ahora, las empresas inmobiliarias vietnamitas se dividen en 4 grupos típicos: Riesgo, equilibrio, potencial y "nuevos jugadores". Entre ellos, el grupo de “nuevos jugadores” incluye empresas, fondos de inversión... que buscan oportunidades para penetrar en el mercado inmobiliario a través de fusiones y adquisiciones.

Ejemplos típicos incluyen FLC Group, Tan Hoang Minh… Después de que sus líderes se vieron involucrados en problemas legales, una serie de “grandes peces” quisieron entrar en proyectos potenciales de estas corporaciones. Bamboo Airways se ha separado oficialmente de FLC Group, por lo que muchos proyectos inmobiliarios de este Grupo en Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... corren el riesgo de tener que detener su implementación o verse obligados a transferirse a otros socios para continuar investigando e implementando el proyecto.

Además, se están negociando varias otras adquisiciones. Según muchos expertos económicos e inmobiliarios, con el lento actual mercado inmobiliario, sumado a la difícil situación financiera, si esta situación continúa, muchos inversores en proyectos ya no tendrán dinero para invertir y es posible que tengan que pensar en transferir o vender sus proyectos inmobiliarios. Sin mencionar que muchas empresas y fondos de inversión extranjeros están preparando dinero y esperando la oportunidad de adquirir proyectos inmobiliarios nacionales cuando las empresas enfrentan dificultades y se ven obligadas a vender.

Sr. Le Hoang Chau - Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad. La Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) propone: El Gobierno y el Comité Permanente de la Asamblea Nacional consideren permitir a las empresas transferir proyectos inmobiliarios bajo el mecanismo piloto estipulado en la Resolución No. 42/2017/QH14 del 21 de junio de 2017 de la Asamblea Nacional. Según Chau, si se implementa, resolverá las dificultades de flujo de caja y liquidez de las empresas inmobiliarias, incluidas las empresas que emiten bonos que están a punto de vencer. Al permitir a las empresas transferir proyectos según acuerdos y necesidades, el Estado puede recaudar impuestos y mejorar la eficacia y eficiencia de la gestión estatal del mercado inmobiliario, aumentar la transparencia y superar la situación de transferencias de proyectos "subterráneos" disfrazadas de transferencias de acciones, que causan pérdidas al presupuesto estatal.

La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, dijo: La oferta que venden directamente los inversores en los proyectos actuales de este segmento es muy limitada, debido al pequeño número de nuevos apartamentos que se están incorporando al mercado. Sin embargo, las casas adosadas siguen siendo la línea de productos principal, seguidas de las villas y luego las casas comerciales, que solo representan una pequeña proporción de la oferta total actual.

Lección 2: Correr para “terminar” lentamente

Son muchas las razones aducidas por los inversores en proyectos inmobiliarios, pero la mayoría de ellas se deben a la lenta finalización de los proyectos, a los cambios en los mecanismos legales y en las políticas fiscales, además de la débil capacidad financiera de muchas empresas... lo que lleva a una lenta finalización de los proyectos.

Los proyectos inmobiliarios de lento avance se extienden ampliamente

La mayoría de las 63 provincias y ciudades tienen proyectos inmobiliarios retrasados, sin embargo, el segmento inmobiliario de alta gama se ubica principalmente en grandes provincias y ciudades con ubicaciones geográficas favorables, potencial para la explotación turística, desarrollo de transporte e infraestructura.

La localidad con más proyectos inmobiliarios retrasados ​​es Hanoi. Según estadísticas incompletas, en Hanoi hay actualmente varios cientos de proyectos cuya ejecución es lenta, lo que equivale a una superficie de más de 5.000 hectáreas sin explotar, lo que provoca un gran desperdicio.

Algunos proyectos inmobiliarios se retrasan hasta diez años, como por ejemplo: Kim Chung - Di Trach Urban Area (ahora renombrada Hinode Royal Park Urban Area - PV), en el distrito de Hoai Duc. Área urbana de Nam An Khanh de Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), que alguna vez fue promocionada como un paraíso viviente. Sin embargo, los trabajos de limpieza del terreno aún no han concluido y muchas villas y casas adosadas siguen abandonadas, lo que provoca un desperdicio de recursos. El representante de medios de Sudico dijo: Debido a la reciente desaceleración del mercado inmobiliario, muchos clientes que invierten en villas solo poseen terrenos, esperando cambios positivos en el mercado. Esto conduce a una situación en la que algunas villas quedan abandonadas, lo que hace que se pierda la belleza general del proyecto.

En Phu Tho, el proyecto del complejo de aguas termales Thanh Thuy, en el que invirtió Song Thao Company Limited, tiene una escala de más de 87 hectáreas, tiene más de dos décadas de retraso y presenta numerosas infracciones... Actualmente, el proyecto está abandonado y es utilizado por la gente como lugar de pastoreo de ganado.

El Sr. Tran Van Kien, vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Thanh Thuy, declaró con franqueza: «El problema del proyecto de aguas termales de Thanh Thuy reside actualmente en la capacidad del inversor. El proyecto cuenta con un terreno limpio y la documentación legal completa, pero no puede implementarse debido a la escasa capacidad del inversor. Nuestra localidad también está muy impaciente porque los votantes tienen diversas opiniones, pero la autoridad para gestionarlo reside en la provincia de Phu Tho».

La provincia de Ha Nam tiene un proyecto inmobiliario no menos apasionante: convertir terrenos de obras y servicios públicos en viviendas comerciales (shophouse) y luego dejarlos abandonados. Ese es el complejo comercial y residencial de Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Hasta ahora, el proyecto ha completado la construcción básica, algunas familias han comprado casas y se han mudado, muchos elementos planificados no se han construido, mientras que algunos proyectos muestran signos de degradación y abandono.

En el Aviso de Conclusión de Inspección No. 161/TB-TTCP de fecha 17 de enero de 2023 de la Inspección Gubernamental con respecto al proyecto del Centro Comercial Complejo de la Compañía Thang Loi Thanh Liem, la provincia de Ha Nam asignó tierras pero no pasó por la forma de subasta de derechos de uso de la tierra, violando el Artículo 118 de la Ley de Tierras de 2013. Más grave aún, esta área de tierra está planificada como tierra para obras públicas, servicios y comercio, sin función de tierra residencial, violando el artículo 26 de la Ley de Planificación Urbana de 2009 y el artículo 14 del Decreto 37/2010/ND-CP del 7 de abril de 2010 del Gobierno.

Eliminar el “tumor”

Las localidades con proyectos inmobiliarios que están retrasados, incluso estancados durante muchos años son: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Solo en Hanoi, hay actualmente cientos de proyectos inmobiliarios que están retrasados ​​y no se han implementado, de los cuales muchos proyectos han recibido una advertencia roja y algunos proyectos han sido prohibidos por el Comité Popular de la Ciudad. Hanoi se recuperó inmediatamente.

Un ejemplo típico es el proyecto de viviendas de lujo Phuong Vien en el distrito de Me Linh, en el que invirtió Phuong Vien Tourism Service and Trading Joint Stock Company. El proyecto recibió tierras en 2008, pero su implementación fue lenta, por lo tanto, el Comité Popular de la Ciudad... Hanoi emitió la Decisión No. 4058/QD-UBND sobre la recuperación de tierras y la cancelación de la decisión de asignación de tierras para el proyecto mencionado anteriormente. También hay un proyecto: Truong Giang Construction Company con el proyecto de construcción de una villa con jardín; Anh Duong Joint Stock Company con el proyecto de construcción de infraestructura técnica para el área de villas Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company con el proyecto Vinalines New Urban Area... Comité Popular de la Ciudad. Hanoi ha decidido recuperar tierras.

Con respecto al Proyecto del Complejo Turístico de Aguas Termales Thanh Thuy, en el que invirtió Song Thao Company Limited, el Sr. Ha Minh Duc, subdirector del Departamento de Gestión de Tierras del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Phu Tho, declaró: «En el Documento 2308/UBND-KGVX, de fecha 21 de junio de 2022, el Comité Popular de la provincia de Phu Tho ordenó al Departamento Provincial de Impuestos que recaudara la renta de la tierra que adeuda la Compañía Song Thao y, al mismo tiempo, encargó al Departamento de Planificación e Inversión de la provincia, al Comité Popular del Distrito de Thanh Thuy y a las agencias pertinentes que revisaran y separaran un área de aproximadamente 37 hectáreas del área total del proyecto para que la empresa la implementara. El Sr. Duc añadió: «Actualmente, el inversor aún no ha llevado a cabo los procedimientos para aprobar la Planificación Detallada 1/500, por lo que no hay base para medir y separar el área según la directiva del Comité Popular de la provincia de Phu Tho. El 25 de marzo de 2022, el Comité Popular de La provincia de Phu Tho emitió una decisión para revocar el Certificado de Incentivo a la Inversión del proyecto mencionado anteriormente.

Éstos son algunos proyectos típicos que han sido revocados resueltamente por las autoridades locales para hacer cumplir la ley. Sin embargo, todavía hay muchos proyectos que están retrasados, que se han prolongado muchas veces y que tienen malezas que crecen descontroladamente, pero que no han sido abordadas. Por ejemplo, en Quang Ninh, hay muchos proyectos como: Nueva Área Urbana Cao Xanh - Ha Khanh; El proyecto de servicios residenciales y comerciales de uso mixto Bay View Tower (ciudad de Ha Long)… está retrasado. Además, se han puesto en funcionamiento muchos proyectos inmobiliarios pero la tasa de ocupación no es alta, muchas villas y casas comerciales tienen propietarios pero no se han puesto en uso, mostrando signos de deterioro, provocando desperdicio de recursos y pérdida de belleza urbana.

El Sr. Nguyen Huu Nha, vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Ha Long, declaró: «Recientemente, la ciudad ha implementado con determinación la revisión, el informe y la propuesta a la provincia para que considere, gestione y revoque decenas de proyectos que están retrasados ​​y violan la ley, a fin de evitar la situación de "retención de tierras" durante mucho tiempo para permitir el crecimiento de malezas, lo que causa un desperdicio de recursos de tierra y afecta el saneamiento ambiental y el paisaje urbano».

En el caso de los proyectos inmobiliarios, especialmente los de alta gama, las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas para inspeccionar y manejar exhaustivamente los proyectos con violaciones graves, progreso lento, que duran muchos años, eliminar seriamente los proyectos con mala planificación, potencial financiero limitado y que deliberadamente "retienen tierras" sin implementar.

Lección 3: Alojarse en una villa de un millón de dólares

Las personas de bajos ingresos viven en villas de millones de dólares, alquilan villas, casas comerciales para vivir, abren tiendas de comestibles, venden verduras, bares de cerveza... hacen negocios para ganarse la vida, parece una broma pero existe en la mayoría de las áreas urbanas (KDT) que se espera que sean habitables, civilizadas y modernas.

Convertir villas y casas comerciales en… «mercados»

No es difícil ver que muchas villas y casas comerciales con amplias fachadas, al lado de áreas residenciales o al pie de edificios de apartamentos en Hanoi, a menudo se usan para alquilar para abrir cafés, restaurantes, tiendas de comestibles, tiendas de comida rápida, tiendas de alimentos frescos, etc. Esto no está prohibido por la ley, pero ha creado involuntariamente una apariencia descuidada para áreas urbanas que se consideran civilizadas y modernas.

El Sr. Nguyen Quang Truong, residente del distrito de Hoai Duc, alquiló una tienda en la nueva zona urbana de Tan Tay Do, distrito de Dan Phuong. Comentó: «Mis dos amigos y yo alquilamos la tienda para vender comida rápida y café... Al principio, la alquilábamos para vender productos por 5 millones de VND al mes (alquilados al propietario, PV). Después, como vendíamos toda la noche, tuvimos que pagar 2 millones de VND adicionales al mes para pasar la noche.

Un “agente de servicios” especializado en el alquiler de locales comerciales aquí dijo: Los inquilinos son principalmente trabajadores de provincias, alquilan barato para abrir tiendas de desayuno, vender verduras, bares de cerveza… el alquiler no es vinculante, no es necesario depositar mucho dinero, cuando el propietario lo toma, debe devolverlo.

El hecho de que pequeños comerciantes se reúnan para alquilar locales comerciales para realizar su negocio ha convertido este lugar en un mercadillo espontáneo. Un residente que vive en el edificio de apartamentos HHA, en el área urbana de Tan Tay Do, dijo: Comprar y vender es conveniente, pero todas las mañanas y los fines de semana, hay muchos compradores y vendedores, muchos vehículos que entran y salen del área urbana, lo que representa un riesgo potencial para la seguridad del tráfico. Sin contar el hecho de que las tiendas emiten aguas residuales, basura, etc., lo cual es muy sucio.

Los reporteros fueron al terreno en algunas áreas urbanas de los distritos de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Hoang Mai... y encontraron que la situación de villas y casas comerciales alquiladas por los propietarios... aparecía en todas partes, cada lugar tiene características diferentes y el precio del alquiler también es diferente. Pero todas tienen en común que contribuyen a hacer que el aspecto de una ciudad civilizada y moderna sea aún más deslucido.

En las provincias y ciudades de Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… la situación no es muy optimista. Aunque hay menos inquilinos y los precios son más baratos, todavía hay mucho desorden. Mientras tanto, las casas abandonadas están cubiertas de hierba y muestran signos de deterioro.

Muchos "no" en una villa de un millón de dólares

En el papel de alguien que alquila una villa para quedarse temporalmente, la Sra. Nguyen Thi Bich nos guió para recorrer el área urbana de Nam An Khanh, distrito de Hoai Duc, ciudad. Hanoi. Aquí hay algunas villas y casas comerciales con gente viviendo allí. Aunque el exterior de la villa aún no está terminado, las puertas están instaladas temporalmente con paneles de plástico, algunas puertas están hechas de finas láminas de hierro corrugado... en el interior, la ropa está colgada al azar, los trabajadores improvisan lugares para dormir con tablones de madera, algunos lugares tienen esteras extendidas directamente sobre el piso de concreto, la cocina está instalada temporalmente y, más específicamente, aquí no hay un baño apropiado.

La Sra. Bich preguntó: "¿Para cuántas personas planea alquilar la villa? Si son muchas, debería alquilar la villa completa. La superficie es de 200 a 300 m² y el precio es de solo 6 a 8 millones de VND al mes. Puede elegir cuántas personas se alojarán. Si está de acuerdo, dígamelo para llamar al propietario".

La mayoría de los trabajadores vienen de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... viven en villas, casas comerciales, durante el día trabajan como conserjes, obreros de la construcción, mecánicos... por la noche se reúnen en villas de un millón de dólares pero les "falta" todo: no hay electricidad, no hay agua potable, los baños no funcionan...

Le Khac Nam (de Thanh Hoa) actualmente vive temporalmente en una villa en el distrito de Hoang Mai. Dijo: «Dejé la escuela en noveno grado y seguí a mi vecino hasta aquí para trabajar como obrero de la construcción. Ahora soy obrero de la construcción. Si no fuera por el apoyo y la orientación de todos, no sé dónde estaría ahora».

En estos días, los estudiantes están de vacaciones de verano, muchos niños son llevados de regreso a sus lugares de origen por sus padres en Hanoi para jugar, y por primera vez pueden hospedarse en villas de un millón de dólares con sus padres. La Sra. Le Thi Hai (de Nghe An) dijo: Mi hijo está de vacaciones de verano y dijo que extraña a sus padres, así que regresé y lo traje aquí para jugar. Sin aire acondicionado, hay días en los que hace tanto calor que no puede dormir hasta altas horas de la noche. Ella siente pena por su hijo pero no puede hacer nada. Ella planea dejar que su hijo se quede por una o dos semanas y luego llevarlo de regreso al campo para vivir con sus abuelos.

La Sra. Hoang Thi Sy, la cocinera principal que cocina para más de 30 trabajadores, comentó: «Últimamente, la pensión está mucho más feliz. Hay cinco niños que son recibidos por sus padres. Durante el día, cocino y también hago de niñera. Lo bueno es que cada uno viene de un pueblo diferente, pero juegan juntos con mucha unidad y se entregan mutuamente».

En algunas zonas urbanas de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... aquí, los trabajadores de bajos ingresos viven temporalmente en villas,

Todavía existen casas comerciales, aunque no muchas. Cuando nos acercamos a ellos como periodistas, se negaron a responder o en algunos casos pidieron proactivamente no revelar información o tomar fotografías... por temor a que el propietario o el inversor no continuaran alquilándolos.

(Nota: Los nombres en este artículo han sido cambiados para proteger la privacidad).

Lección 4: Perfeccionar las instituciones, llevando los bienes raíces de alta gama a su verdadero valor

Las empresas y los inversores que desarrollan proyectos inmobiliarios deben sacrificar pequeños beneficios a corto plazo en beneficio de los beneficios a largo plazo, reestructurar proactivamente las empresas, centrarse en proyectos principales, reducir la deuda, controlar bien los bonos corporativos y limitar la dependencia excesiva de las instituciones crediticias. En cuanto a los organismos de gestión, el Estado debe completar pronto un sistema jurídico claro desde el nivel central hasta el local y dividir claramente el poder de gestión para evitar superposiciones y falta de cohesión como en la actualidad.

Sacrificar pequeños beneficios

Para las empresas, los beneficios siempre tienen la máxima prioridad. Sacrificar los beneficios a corto plazo en aras de beneficios generales a largo plazo es realmente una elección extremadamente difícil. Sin embargo, para un negocio especializado en bienes raíces de alta gama, es necesario tener coraje, visión y cierta comprensión para afrontar la necesidad de sacrificar proyectos no rentables o con baja rentabilidad, al mismo tiempo, reestructurar el negocio, reducir la deuda, centrarse en el negocio principal, proyectos core… esa es la decisión sabia.

El Sr. Dinh Van Nghi, Presidente del Consejo de Administración y Director General de VinaPol Joint Stock Company, una unidad con muchos años de experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, compartió con franqueza: Las empresas inmobiliarias deben aprovechar este momento para mirar atrás, deben reestructurar el negocio, reducir la deuda, reducir la dependencia de las instituciones crediticias, cortar con valentía los proyectos de alto riesgo y no invertir de manera dispersa y fragmentada. Evite perseguir la cantidad y el desarrollo apresurado, porque una vez que encuentre dificultades, será demasiado tarde para volver atrás.

Para los “dioses”, además de tener dinero, es necesario estudiar cuidadosamente los aspectos legales del proyecto inmobiliario en el que se pretende invertir o comprar para residencia a largo plazo. Esto no es difícil, pero requiere que los inversores consideren seriamente la posibilidad de evitar "cerrar la puerta del establo cuando se ha perdido la vaca". De hecho, actualmente hay muchos proyectos inmobiliarios de alta gama que se han construido e incluso se ha permitido que los clientes se muden, pero los procedimientos legales aún no están completados y la infraestructura aún no está sincronizada. Esto lleva a una situación en la que las villas y las casas comerciales tienen propietarios pero nadie vive allí, están abandonadas, cubiertas de hierba, lo que provoca un desperdicio de recursos.

Las localidades también deben seleccionar cuidadosamente a inversores con buena reputación y un fuerte potencial financiero, no deben seguir tendencias, evitar la mentalidad generalizada de desarrollar bienes raíces de alta gama y la falta de planificación y orientación. Esta es una mentalidad errónea que puede tener muchas consecuencias más adelante. Además, las localidades necesitan fortalecer la inspección y supervisión, manejar con franqueza a los inversionistas que violan las regulaciones, retrasan el avance e incluso revocan proyectos, para evitar el abandono, el desperdicio de recursos mientras el Estado pierde ingresos fiscales y tarifas.

Necesitamos la “mano ” del Estado

De hecho, el mercado inmobiliario en general y el de alta gama en particular han sido durante mucho tiempo "flojos" en términos de precios, mientras que los impuestos y las tasas para este sector siguen siendo bajos, no acordes con el ritmo de desarrollo del mercado, lo que lleva a una especulación desenfrenada y a una inflación de precios, lo que dificulta el acceso de personas con necesidades reales de vivienda. Sin mencionar la diferencia en los precios de los bienes raíces entre las áreas urbanas y rurales, incluso dentro de las grandes ciudades como Hanoi, Hai Phong, Ho Chi Minh City, etc., también hay claras diferencias. Por ello, muchos expertos inmobiliarios consideran que es necesario que el Estado participe directamente en la regulación del mercado inmobiliario, porque actualmente el Estado cuenta con suficientes herramientas legales para controlarlo.

Según muchos expertos, el mercado inmobiliario de alta gama está congestionado, lo que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que a su vez ha reducido el impulso de crecimiento en muchas otras industrias. Por lo tanto, es necesario desbloquear de inmediato el mercado inmobiliario, a partir del cual aumentará el flujo de dinero desde países nacionales y extranjeros hacia el sector inmobiliario y la compra, venta, fusión de empresas y proyectos inmobiliarios se realizará según las reglas del mercado... contribuyendo así a promover el crecimiento económico y creando efectos colaterales para que se desarrollen todas las demás industrias.

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La Resolución 18-NQ/TW del Comité Central, de 16 de junio de 2022, señala: "Continuar innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso del suelo, impulsando la transformación de nuestro país en un país desarrollado de altos ingresos", lo que se espera tenga un fuerte impacto en muchos aspectos del mercado inmobiliario vietnamita en el futuro.

Por otro lado, si bien se han resuelto los trámites administrativos para que las empresas implementen proyectos inmobiliarios, estos aún son enredados y prolongados.

Este círculo vicioso se repite una y otra vez, de proyecto en proyecto, de empresa en empresa, año tras año… por eso existe el dicho “miedo a no tener suficiente base legal”, o “esperar instrucciones de los superiores”, provocando que los proyectos de inversión se estanquen, no se puedan implementar y que los recursos sociales no se utilicen eficazmente.

En cuanto al apoyo de capital de inversión, una empresa especializada en el desarrollo de proyectos inmobiliarios (nombre reservado) declaró: «Actualmente, las entidades crediticias están haciendo un excelente trabajo aplazando y extendiendo la deuda de las empresas: el gobierno ha ordenado "flexibilizar el margen de crédito" para el sector inmobiliario, pero, en mi opinión, esto debería ir acompañado de la liberación de bonos para las empresas. Actualmente, nos resulta muy difícil acceder a préstamos bancarios. El miedo se ha extendido por todas partes y corre el riesgo de convertirse en una "enfermedad social".

Completar las instituciones y políticas sobre gestión y uso de la tierra de manera sincrónica y consistente con las instituciones de desarrollo de una economía de mercado de orientación socialista liberará los recursos de la tierra, ayudando al Estado a gestionar, explotar y utilizar la tierra para asegurar el uso más económico, sostenible y eficaz de la tierra. Para lograrlo, la realización de reformas a la Ley de Tierras, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios, etc., debe garantizar la coherencia y la unidad, lo cual es un requisito urgente. Además, es necesario perfeccionar la organización del aparato de gestión de tierras del Estado, asegurando su racionalización y unificación, eliminando intermediarios, promoviendo la descentralización y delegación de poderes, acompañado de un mecanismo de inspección, supervisión y control del poder.

Delegado Dang Bich Ngoc - Delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Hoa Binh

Necesidad de resolver el problema de los proyectos suspendidos y retrasados

El Proyecto de Ley de Tierras (modificado) fue presentado en esta V Sesión sobre la base de una síntesis luego de una amplia consulta pública. Personalmente, aprecio los esfuerzos del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en la síntesis y recolección de opiniones de los electores y la población a nivel nacional, sobre la base de la selección, evaluación y ajuste del Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) presentado a la XV Asamblea Nacional en esta V Sesión.

El proyecto de ley debe abordar el problema de los proyectos suspendidos y retrasados. Por ejemplo, actualmente en muchas provincias y ciudades, muchos proyectos tienen licencia para inversión, pero debido a muchos factores objetivos, la implementación es lenta o solo se llevan a cabo unos pocos pasos de procedimiento, luego, no se implementan durante 5 años, incluso 10 años, lo que causa desperdicio de recursos de tierra y frustración para la gente.

Espero que este Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) tenga regulaciones estrictas y específicas para ayudar a las localidades a manejar esta cuestión de manera fundamental y exhaustiva. Porque en el pasado muchos proyectos se suspendieron o se retrasaron, pero al ser inspeccionados y comprobados los inversores aún tenían razones: se ejecutaron parcialmente o se debieron a condiciones objetivas.

Abogado Nguyen Hong Bach - Director del bufete Hong Bach and Associates

Tenga cuidado al invertir dinero

Actualmente, en la volátil situación económica, la inversión inmobiliaria sigue siendo un destino seguro para los inversores. Por eso, los proyectos inmobiliarios están atrayendo mucha atención. Por lo tanto, investigar a fondo los proyectos inmobiliarios, especialmente los de alta gama, es extremadamente necesario y significativo para los inversores.

Sin embargo, los inversores inmobiliarios deben tener cuidado al "poner dinero". Primero, debes investigar cuidadosamente la legalidad, la marca y la reputación del inversor. En segundo lugar, es necesario conocer el avance de la ejecución del proyecto, por lo que el comprador necesita monitorear y actualizar el avance de la construcción del proyecto para evitar riesgos que puedan afectar sus derechos e intereses. En tercer lugar, la legalidad de documentos como: Licencia de Inversión del Proyecto, Licencia de Construcción... Los compradores deben prestar atención a los documentos anteriores, porque cuando hay una disputa, será más conveniente en el proceso de manejo de derechos. En cuarto lugar, el contenido de las cláusulas contractuales y otros costes. Los inversores en proyectos inmobiliarios deben leer y comprender atentamente los términos del acuerdo establecidos en el contrato antes de firmarlo y decidir "desembolsar dinero".

Sra. Do Thu Hang - Directora Sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi

Preste atención a la legalidad del proyecto.

La oferta que se vende directamente de los inversores en los proyectos actuales en el segmento de alta gama es muy limitada, se podría decir escasa, mientras que los nuevos proyectos inmobiliarios que acaban de iniciar su construcción se pueden contar con los dedos, en parte debido al impacto de la crisis financiera mundial, en parte debido a que muchos proyectos no se completan o tienen dificultades para completar los procedimientos legales para iniciar la construcción... estas son las principales razones por las que la oferta de inmuebles de alta gama en el próximo tiempo será limitada.

Sin embargo, los inversores deben estar equipados con la información más clara sobre el proyecto y deben tener compromisos específicos que vinculen a muchas partes. Además, el marco legal debe ser amplio, completo, claro y brindar instrucciones detalladas... lo que ayudará a depurar a los inversores y promover el desarrollo sostenible del mercado, evitar crear muchas fluctuaciones de precios y, al mismo tiempo, garantizar beneficios para el Estado.