Esta es una de las dificultades de las entidades crediticias a la hora de implementar la Ley de Vivienda 2023 (vigente a partir del 1 de agosto de 2024) como se explicó en la conferencia “Nuevas regulaciones de la Ley de Tierras 2024, Ley de Vivienda 2023 y Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 impactan en las actividades bancarias”, organizada por la Asociación Bancaria de Vietnam, el 29 de noviembre, en Ciudad Ho Chi Minh.

La Sra. Nguyen Thi Phuong, vicepresidenta del Club de Derecho Bancario de la Asociación Bancaria de Vietnam, dijo que uno de los problemas cuando los bancos implementan la Ley de Vivienda de 2023 sobre garantías es que las casas individuales se construyeron con permisos de construcción pero no se actualizaron en el certificado de derecho de uso de la tierra (libro rojo). La normativa actual no especifica "vivienda existente" ni "vivienda futura". Por ello, los bancos están confundidos sobre si aceptar o no hipotecas y conceder créditos para fines distintos a los cuatro objetivos: comprar, construir, reparar y renovar la vivienda en sí.

La cláusula 8, artículo 39 estipula que dentro de los 50 días a partir de la fecha de entrega de la vivienda al comprador o desde la fecha en que el arrendatario haya pagado íntegramente el importe convenido, se debe presentar la solicitud al organismo estatal competente para solicitar al comprador o arrendatario que expida un certificado al comprador o arrendatario de la vivienda. Salvo en los casos en que el comprador o arrendatario solicite voluntariamente un certificado.

En realidad, el trámite para otorgar certificados a los compradores de vivienda suele retrasarse, lo que afecta los derechos de los compradores y hace que el banco acepte hipotecas para viviendas sin certificados (que no completan los trámites de registro de la hipoteca). Entonces, ¿cómo solucionar este problema?, se preguntó la Sra. Phuong.

Frente a estas dificultades, los bancos recomiendan que los ministerios, las sucursales y los comités populares locales emitan rápidamente documentos de orientación para asegurar la coherencia y fluidez en la implementación de los procedimientos administrativos sobre tierras, viviendas y bienes afectos a la tierra, y para asegurar los derechos de los usuarios de la tierra y las partes relacionadas.

Al mismo tiempo, también es necesario digitalizar la base de datos de tierras a nivel nacional, el registro en línea de las transacciones de seguridad de tierras, los procedimientos para otorgar certificados, registrar cambios y actualizar, para minimizar los procedimientos administrativos. Se recomienda publicar en el canal de información centralizado del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente información sobre terrenos y activos afectos a ellos para que los bancos los examinen antes de aceptar hipotecas, o coordinar el cobro de deudas antes de que el terreno (si está hipotecado) sea recuperado por el Estado...

Respecto al manejo de las deudas incobrables de los activos inmobiliarios hipotecados, el Sr. Do Giang Nam, miembro de la Junta de Miembros de la Compañía de Gestión de Activos de Instituciones de Crédito de Vietnam, dijo que en caso de no recibir cooperación de los prestatarios para embargar los activos, la única solución para las partes es presentar una demanda. Sin embargo, la medida de demandar a los prestatarios aún presenta muchas dificultades y deficiencias en la práctica.

"El proceso judicial lleva mucho tiempo. Normalmente, si el cliente no coopera, el caso se prolonga durante años sin ser resuelto judicialmente, lo que afecta considerablemente el coste de conservación de los activos hipotecados, la depreciación y muchos otros", afirmó el Sr. Do Giang Nam.