A finales de 2023, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh había atravesado casi tres años de enfrentar dificultades, desafíos y una disminución de la oferta y la demanda del mercado.

Muchas opiniones creen que el panorama general cubierto de colores oscuros puede no detenerse allí y probablemente continuará el próximo año.

Continúa "El fuego prueba el oro"

Al comentar sobre el mercado inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh en 2024, el Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, dijo que a corto plazo, es poco probable que el mercado tenga cambios positivos, pero continuará el proceso de "prueba de fuego del oro" para inversores, compradores y todas las partes involucradas en el mercado inmobiliario.

La razón de la situación descrita es que las políticas y las soluciones legales necesitan tiempo para "absorberse" y no pueden tener muchos cambios positivos en el corto plazo, lo que aumenta de manera invisible la presión sobre la nueva oferta al mercado.

Un tiempo prolongado de implementación del proyecto contribuye a aumentar los costos financieros, erosionando las ganancias de los inversores y las empresas inmobiliarias. Aunque el precio de venta primario cotizado no fluctúa mucho, los inversores seguirán manteniendo "descuentos" indirectamente a través de políticas para respaldar los períodos de gracia de capital e intereses, ampliar los cronogramas de pago o estar dispuestos a ofrecer descuentos de hasta el 15% - 20% para los clientes que paguen antes de lo previsto...

En el mercado secundario, mirando localmente, todavía habrá casos de ofertas de venta con una reducción del 10% - 20% o incluso más del 30% del valor del contrato.

La mayoría de estas transacciones se concentran en compradores que utilizan un alto apalancamiento de préstamos bancarios, hasta 70% - 80% del valor total del inmueble pero que tienen un flujo de caja "bloqueado" después del final del período de gracia de capital e intereses, mayormente en proyectos de áreas urbanas con gran número de unidades, ubicados relativamente lejos del centro.

Ante la imposibilidad de restablecer la confianza de los compradores, aunque los tipos de interés de los depósitos se ajustan continuamente a la baja, la mayoría de ellos siguen optando por ahorrar en lugar de invertir en bienes raíces porque las perspectivas de recuperación no están realmente claras.

Sin embargo, el final de 2024 puede verse como el comienzo del próximo ciclo de crecimiento del mercado inmobiliario.

Se espera que el segmento inmobiliario residencial lidere la recuperación del mercado, especialmente en proyectos en grandes centros urbanos o áreas vecinas con sistemas de transporte regional sincrónico, compresión poblacional y alta demanda de vivienda.

Por lo general, para el segmento de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An, Tay Ninh), se pronostica que habrá mejoras más claras en la oferta en 2024, que se espera que alcance alrededor de 12.000 unidades, concentradas principalmente en los mercados de Binh Duong y Ciudad Ho Chi Minh.

Además, cuando las leyes entren en vigor, la tasa de desembolso de la inversión pública aumentará y la tasa de interés de los préstamos y depósitos mantendrá una tendencia a la baja... contribuirá a traer puntos brillantes notables al mercado inmobiliario.

La normalización jurídica en el nuevo ciclo

La legalidad de los proyectos se considera uno de los principales cuellos de botella del mercado inmobiliario en general o de la futura vivienda en particular. Los problemas legales representan el 70% de los problemas de proyectos en el mercado actual.

Según las estadísticas del Ministerio de Construcción, sólo en Hanoi y Ho Chi Minh, se estima que alrededor de 400 proyectos han enfrentado problemas de procedimiento. Estos cuellos de botella han persistido durante muchos años pero no se han resuelto completamente.

Por la razón anterior, muchas empresas inmobiliarias que operan en el mercado están dispuestas a eludir la ley, abriendo proyectos a la venta sin completar los trámites legales, ocasionando muchos riesgos y desventajas potenciales tanto para los compradores como para las propias empresas.

En el futuro, con la aprobación de la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada), junto con la aplicación sincrónica de las políticas de demolición, se puede decir que la legalidad del proyecto ya no será una "condición necesaria" sino que gradualmente se convertirá en una "condición suficiente", un requisito previo para que un proyecto pueda llevar sus productos al mercado.

Esto ayudará a que el mercado se vuelva gradualmente más transparente, evitará proyectos suspendidos y violaciones y ayudará a proteger los derechos de los compradores de bienes raíces.

Hoy en día, los bienes raíces ecológicos se han convertido gradualmente en una tendencia de desarrollo inevitable no sólo en Vietnam sino también en todo el mundo. Estas no son sólo normas para el segmento de vivienda, sino que también se aplican a muchos tipos de inmuebles, como parques industriales, oficinas, segmentos turísticos, etc.

En la COP26 (26ª Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático), Vietnam se comprometió a convertirse en un país con emisiones netas de “cero” para el año 2050, demostrando así la debida atención del Estado a la protección del medio ambiente, en consecuencia, la aplicación de estándares verdes en el desarrollo inmobiliario se convertirá gradualmente en un criterio previo en la etapa de desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Por encima de todo, 2024 es el año de examinar y resolver el atraso actual en el mercado para preparar un nuevo ciclo de desarrollo de un mercado inmobiliario más sostenible, seguro y transparente.

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