Compré un terreno que valía 5 mil millones de VND y deposité 200 millones de VND. Ambas partes acordaron elegir una fecha para acudir al notario y abonar allí el precio de compra. Sin embargo, el vendedor hizo dos citas para notarizar, pero siempre ponía excusas para no poder acudir. Pienso que están perdiendo el tiempo el uno al otro. Debido a que violaron el contrato de depósito, quise recuperar mi depósito pero se negaron a pagar.

Entonces, ¿cómo recupero mi dinero? ¿Puedo invitar a un alguacil para que venga y tome nota del acta si la próxima vez sigue sin venir a tiempo, de modo que tenga motivos para reclamar la devolución de mi dinero?

Lector Ho Thuy.

Respuestas de expertos

El Sr. Nguyen Tien Phap, jefe de la Oficina del Alguacil de Saigón, informa:

Según el artículo 328 del Código Civil: “Si el depositario se niega a celebrar o cumplir el contrato, debe devolver al depositante el depósito y una cantidad de dinero equivalente al valor del depósito, salvo pacto en contrario”.

Según la información usted proporcionada, el propietario del terreno ha violado el contrato de depósito entre las partes. Por lo tanto, en este caso, usted tiene derecho a solicitar al propietario del terreno la devolución del depósito de 200 millones y también multar al propietario del terreno con una cantidad acorde al contrato de depósito. Si el contrato de depósito no especifica una tasa de penalización, puede pagar una penalización igual al monto del depósito de 200 millones.

"Es importante que presente pruebas de que el arrendador incumplió el contrato de depósito. Porque si solicita una sanción de inmediato, podrían alegar lo contrario: que las partes no acordaron un lugar para la certificación del contrato, que usted no les notificó para invitarlos a la notaría, o que fueron a la notaría pero usted no estuvo presente", dijo el Sr. Phap.

Por tanto, para tener pruebas de que el arrendador ha incumplido el contrato de arras, o al menos para demostrar que usted no ha incumplido el contrato, tiene derecho a invitar a un alguacil a presenciar el levantamiento de un acta (artículo 36 del Decreto 08/2020 del Gobierno).

En consecuencia, es necesario realizar los 2 pasos siguientes:

Paso 1: Envía un aviso al propietario del terreno sobre la hora y el lugar para firmar el contrato notariado .

El contenido es que el propietario del terreno ha "fallado" en notarizar dos veces y esta es la última invitación a notarizar. Si el propietario del terreno no está presente y firma el contrato de transferencia, se considera como si se negara a firmar el contrato de transferencia, se deberá devolver el depósito recibido y se impondrá una multa por depósito. En la carta de notificación, es necesario indicar claramente la hora y el lugar de la certificación notarial y solicitar que se traigan todos los documentos.

Si el contrato de depósito tiene un acuerdo sobre la forma de notificación entre las partes que deberá ser por escrito y en las direcciones de las partes, debe cumplir con el acuerdo.

El proceso de enviar mensajes de texto, llamar y enviar notificaciones será acompañado por un alguacil, que presenciará y registrará las actas. Ya sea que el propietario acepte o rechace, o evite recibir el aviso, sus acciones de buena voluntad mencionadas anteriormente, junto con la evidencia del notario, son suficientes para demostrar que ha cumplido con su obligación de entregar el aviso y está listo para realizar la transacción.

Paso 2: Acudir al notario según el contenido anunciado .

Al acudir a la notaría es imprescindible llevar identificación, documentos pertinentes y dinero para abonar al propietario del terreno al firmar el contrato de transmisión. Además, también es necesario enviar un mensaje de texto o llamar al propietario del terreno para informarle que está presente en la notaría y solicitarle que esté presente para firmar el contrato de transferencia.

Si el propietario del terreno está presente y coopera en la firma del contrato de transferencia, las partes han completado la transacción. Por el contrario, si el propietario no está presente o está presente pero no firma el contrato o no recibe el pago según lo acordado, significa que ha violado el contrato de depósito.

Todo el incidente será presenciado y grabado por el alguacil. Esta es una prueba que demuestra que el propietario del terreno violó el contrato de depósito. Desde allí, usted tiene derecho a solicitar al propietario la devolución del depósito y la penalización según lo acordado. Si el propietario no cumple, usted utiliza la evidencia para presentar una demanda ante el tribunal.