El beneficio del inversor debe calcularse sobre la base del canon por el uso del suelo

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está buscando comentarios sobre el Proyecto de Decreto del Gobierno sobre Precios de la Tierra (Borrador) que guía la implementación de la Ley de Tierras de 2024 con muchos contenidos importantes relacionados con la valoración y tasación de la tierra.

Se considera que el proyecto de decreto ha absorbido activamente los comentarios de expertos, organizaciones sociales profesionales como VCCI y asociaciones profesionales como la Asociación de Valoración de Vietnam con respecto a la valoración de tierras y cuestiones relacionadas.

Tras anunciarse el Proyecto de Decreto, con el fin de continuar completándolo de manera integral, recientemente, la Asociación de Valoración de Vietnam emitió un comentario escrito, enfatizando la necesidad de calcular correcta y completamente las ganancias para los inversores.

El punto c), cláusula 3, artículo 8 del Proyecto estipula: “La utilidad del inversionista (incluyendo el costo del capital y el costo del préstamo) se calcula como un porcentaje del costo de inversión en construcción especificado en el punto a de esta cláusula”.

VVA considera que la normativa antes mencionada es irrazonable porque no calcula de forma correcta y completa los beneficios de todo el proyecto según el método de excedente para los inversores. Según VVA, la ganancia del inversionista debe calcularse sobre el costo total que el inversionista debe gastar para completar el proyecto hasta que el producto se venda para generar ingresos.

En consecuencia, el costo total incluye todos los costos de los puntos a) y b) de la cláusula 3, especialmente el “canon de uso de tierra” que es el costo de inversión inicial que debe pagar el inversionista para cumplir con las obligaciones financieras con el Estado.

VVA cree que las ganancias de los inversores deberían calcularse en función de las tarifas por el uso de la tierra.

Al explicar el argumento de que las ganancias de los inversionistas deben calcularse en base a las tarifas de uso de la tierra, VVA dijo que las ganancias de los inversionistas según lo estipulado en el Proyecto son solo las ganancias del desarrollo inmobiliario (inversión en desarrollo de tierras), no las ganancias de los costos totales de inversión, incluidas las tarifas de uso de la tierra más los costos de inversión en desarrollo inmobiliario.

Por lo tanto, VVA considera que si solo calculamos la ganancia sobre el costo de una etapa de inversión en el costo total de todas las etapas de inversión para formar el valor del activo, no está de acuerdo con el principio de formación de precios al aplicar la valoración según el método del costo combinado en el método del superávit para valorar los activos.

Además, si no calculamos el beneficio para los inversores sobre el coste de las tasas por el uso del suelo que deben pagar, negamos el principio del "valor temporal del dinero" debido al coste de oportunidad, la inflación, el riesgo y el principio del "valor futuro del dinero" cuando las personas con dinero invierten en cualquier campo de negocios.

Respecto a la regulación “Los costos totales de desarrollo de los terrenos y áreas de tierra especificados en esta cláusula no incluyen los costos de compensación, apoyo y reasentamiento de acuerdo con el plan aprobado por las autoridades competentes”, según VVA, también es necesario considerarlo y aclararlo.

En concreto, según la VVA, el contenido anterior debe regularse en el sentido de "Si el Estado deduce este coste de los gastos de compensación y limpieza del sitio del inversor en las obligaciones financieras con el Estado según el plan aprobado por la autoridad competente, no se incluirá en el coste total de desarrollo".

Asegúrese de que el cálculo del valor de la propiedad adjunta al terreno sea correcto y completo.

El punto a), cláusula 3, artículo 6 del Proyecto de Ley sobre la Fórmula para Determinar el Valor Actual de los Bienes Inmuebles Adheridos a la Tierra, VVA sugiere considerar el uso tanto del “valor de depreciación” como de la “amortización”.

Explicando la recomendación anterior, según VVA, si bien la depreciación y la depreciación de activos están relacionadas entre sí, la depreciación conduce a la depreciación, pero en esencia son diferentes.

La depreciación es un fenómeno objetivo, una característica natural de los activos, su valor disminuirá gradualmente con el tiempo de uso. Mientras tanto, la depreciación es una medida subjetiva del administrador para recuperar el valor depreciado del activo.

Según la práctica internacional y la normativa vigente en Vietnam, el método de depreciación es diferente. Por lo tanto, pueden obtenerse resultados distintos. Si dos consultoras determinan el precio del mismo terreno, una calcula por depreciación y otra por depreciación, los resultados del cálculo del precio del terreno serán diferentes, comentó VVA.

Por lo tanto, según VVA, el lado menos (-) de la fórmula anterior solo debe utilizar un criterio para el cálculo, ya sea depreciación o amortización, y normalmente para determinar el precio del activo en el momento de la valoración, la gente utiliza "depreciación".

Además, VVA también propuso aclarar la disposición del punto b, cláusula 3 del Proyecto, que estipula que "En caso de que en el momento de la valoración, los árboles perennes aún no hayan llegado al tiempo de cosecha, el valor actual de la propiedad adjunta al terreno se determina por el costo total invertido en su plantación y cuidado hasta el momento de la valoración".

“El reglamento mencionado no define con claridad la responsabilidad de qué unidad debe determinar el valor actual del inmueble anexo al terreno, si se trata de la unidad consultora, del cliente cuya propiedad se está tasando y que proporciona los datos, o de la autoridad competente... Por lo tanto, es fácil generar problemas legales al utilizar los datos”, comentó VVA y sugirió que el Comité de Redacción debería aclarar más este punto.

Thu An