Το τμήμα της γεωργικής γης παραμένει ήσυχο.

Σε πρόσφατο σεμινάριο για τα ακίνητα, ο κ. Le Van Binh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Γης ( Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ), δήλωσε ότι όταν τεθεί σε ισχύ ο νόμος περί γης του 2024, αυτός ο τομέας θα γνωρίσει δυναμική ανάπτυξη.

Στην πραγματικότητα, κατά την περίοδο 2020-2022, η αγορά γεωργικής γης ήταν αρκετά οξυμένη. Πολλές επιχειρήσεις και ιδιώτες αγόρασαν γεωργική γη με στόχο τη μετατροπή της σε υποδιαιρεμένα οικόπεδα προς πώληση, δημιουργώντας μια άνθηση εκείνη την εποχή.

Παρόλο που η αγορά αναμένεται να γίνει πιο δυναμική, στην πραγματικότητα, τα τμήματα της γεωργικής και δασικής γης προσελκύουν μόνο την προσοχή μεγάλων, οργανωμένων επενδυτών, όπως οι επιχειρήσεις. Αυτό συμβαίνει επειδή οι νέοι κανονισμοί δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες μόνο για τους αγρότες και είναι κατάλληλοι για επιχειρήσεις που επενδύουν στον γεωργικό τομέα. Ωστόσο, για τους επενδυτές μικρής κλίμακας, η πρακτική της αγοράς γεωργικής γης, της αναμονής για τη μετατροπή της χρήσης και στη συνέχεια της υποδιαίρεσης και πώλησης οικοπέδων θα είναι πολύ δύσκολο να εφαρμοστεί.

Η κα. Ha Kien, μεσίτρια ακινήτων και επενδυτής σε διάφορα τμήματα γης στο Ανόι, το Χόα Μπιν και το Τάι Νγκουγιέν, ανέφερε ότι το τμήμα της γεωργικής γης παραμένει «ήσυχο» επειδή οι φόροι και τα τέλη μετατροπής για γεωργικές και δασικές εκτάσεις είναι αρκετά υψηλοί, επομένως οι μικροεπενδυτές δεν επενδύουν σε αυτό το τμήμα. Αντίθετα, οι μεγάλοι επενδυτές που χρειάζονται να επενδύσουν σε δεκάδες εκτάρια ορυζώνων και δασικών εκτάσεων, με σκοπό αργότερα να τα αναδιαμορφώσουν σε γη προς χρήση, τουριστικά , εμπορικά ή οικιστικά έργα, φαίνονται ενθουσιώδεις για τη συμμετοχή τους στο παιχνίδι.

Ο επικεφαλής μιας εταιρείας ακινήτων στο Ανόι μοιράστηκε ότι η εταιρεία του σχεδιάζει να «αναζητήσει» μεγάλης κλίμακας δασική και γεωργική γη στις επαρχίες Χόα Μπιν και Τάι Νγκουγιέν, ακόμη και να «επενδύσει σε πιο μακρινές περιοχές» στα Κεντρικά Υψίπεδα για να βρει γη προς αγορά.

Όσον αφορά τη μετατροπή γεωργικής γης, ο κ. Le Van Binh σημείωσε ότι πρέπει να γίνει σύμφωνα με το σχέδιο και να τηρηθεί ο στόχος των άνω των 3 εκατομμυρίων εκταρίων γης καλλιέργειας ρυζιού για να διασφαλιστεί η εθνική επισιτιστική ασφάλεια. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να είναι προσεκτικοί και να κατανοούν τους κανονισμούς του νόμου, ώστε να αποφεύγουν τις αναποτελεσματικές επενδύσεις, τις αγορές σε υψηλές τιμές, αλλά και τις δυσκολίες ρευστοποίησης.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, ο τομέας των οικοπέδων παρουσίασε βελτίωση με δημοπρατούμενες εκτάσεις και υποδιαιρεμένες εκτάσεις. Ωστόσο, για τις εκτάσεις έργων και τις γεωργικές/δασικές εκτάσεις, δεν υπάρχουν ακόμη σημάδια ανάκαμψης. Η ρευστότητα παραμένει υποτονική και οι συναλλαγές είναι αργές. Ακόμη και πολλοί επενδυτές που κατέχουν γεωργική γη δυσκολεύονται να πουλήσουν αυτή τη στιγμή.

Σύμφωνα με τον διευθυντή μιας μεσιτικής εταιρείας ακινήτων, το περιθώριο κέρδους για επενδύσεις σε αυτό το τμήμα είναι περίπου 25-30% ετησίως, και εάν μπορεί να μετατραπεί σε οικιστική γη, θα μπορούσε να φτάσει το 35-40% ετησίως. Η πιθανότητα ανατίμησης της γεωργικής γης σε βάθος δεκαετίας είναι ότι η αξία της γεωργικής γης θα μπορούσε να αυξηθεί 3-5 φορές ή και περισσότερο. Ωστόσο, με βάση τον προβλεπόμενο τιμοκατάλογο γης, το κόστος επεξεργασίας της αίτησης μετατροπής γεωργικής γης σε οικιστική γη θα αυξηθεί εννεαπλάσια σε σύγκριση με το τρέχον κόστος.

Για παράδειγμα, εάν ένας επενδυτής θέλει να υποβάλει αίτηση για αλλαγή σκοπού χρήσης γης και να υποδιαιρέσει ένα γεωργικό οικόπεδο 1.000 τ.μ. στο Dong Anh (Ανόι), το τρέχον τέλος χρήσης γης είναι 6,6 δισεκατομμύρια VND. Ωστόσο, εάν υπολογιστεί σύμφωνα με το νέο προσχέδιο τιμοκαταλόγου, το ποσό αυτό αυξάνεται στα 61,8 δισεκατομμύρια VND. Έτσι, μόνο το τέλος χρήσης γης για ένα οικόπεδο 100 τ.μ. είναι πάνω από 6 δισεκατομμύρια VND. Σε αυτήν την τιμή, τα άτομα που αγοράζουν υπάρχουσα οικιστική γη θα είναι φθηνότερα από τον φόρο που θα πρέπει να πληρώσουν κατά τη μετατροπή γεωργικής γης.

Επιπλέον, ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι η γεωργική γη που αφήνεται αγρανάπαυση ή αχρησιμοποίητη συνεχώς για 12-24 μήνες θα υπόκειται σε διοικητικές κυρώσεις και μπορεί να κατασχεθεί. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές που κατέχουν επί του παρόντος γεωργική γη θα πρέπει να ολοκληρώσουν επειγόντως τις διαδικασίες για τη μετατροπή της σε οικιστική γη ή την αλλαγή της καλλιέργειάς της, εάν δεν θέλουν να χάσουν τα πάντα.

«Εάν αγοράσετε γη για να αξιοποιήσετε τις επενδυτικές τάσεις και τον προγραμματισμό, αλλά το περιφερειακό σχέδιο ανασταλεί, καθυστερήσει ή προσαρμοστεί, οι επενδυτές ενδέχεται να αντιμετωπίσουν το χειρότερο σενάριο, δηλαδή να μην μπορέσουν να πουλήσουν. Επιπλέον, η αγορά γεωργικής γης, ιδίως οικοπέδων που δεν μπορούν να μετατραπούν σε γη, ενέχει τον κίνδυνο πτώχευσης εάν χρησιμοποιηθεί χρηματοοικονομική μόχλευση», συζήτησε σήμερα ένας επενδυτής τους κινδύνους που συνεπάγεται η κατοχή γεωργικής γης.