Προσδοκίες για 3 νέους νόμους που θα βοηθήσουν στην άρση των συμφορήσεων στην αγορά· 2 πολλά υποσχόμενα επενδυτικά τμήματα· προϋποθέσεις για την αγορά κοινωνικής στέγασης.

Σύμφωνα με τον Nhandan , τα σημάδια ανάκαμψης στην οικονομία του Βιετνάμ γίνονται ολοένα και πιο σαφή, με την πολιτική της κυβέρνησης να επιδιώκει την επίτευξη στόχου αύξησης του ΑΕΠ κατά 7% για ολόκληρο το έτος, ανοίγοντας πολλές προσδοκίες για την ανάκαμψη και την ανάπτυξη επενδυτικών καναλιών, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς ακινήτων.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, η αγορά ακινήτων έλαβε θετικά σήματα ανάπτυξης σε πολλά τμήματα, ιδίως σε προϊόντα διαμερισμάτων, τα οποία ανακάμπτουν τόσο σε προσφορά όσο και σε ρευστότητα. Ο αριθμός των πελατών που αποφάσισαν να επενδύσουν σε ακίνητα και να αγοράσουν για οικιστικούς σκοπούς αυξήθηκε σημαντικά τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Αυτό βοήθησε στη βελτίωση ελαφρώς του ποσοστού απορρόφησης πολλών έργων.

Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων δυναμώνει εν αναμονή του τέταρτου κύματος άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) που εισρέουν στο Βιετνάμ. Ο τομέας των διαμερισμάτων επίσης αναθερμαίνεται με νέες αυξήσεις τιμών και βελτιωμένη ρευστότητα, ενώ τα οικόπεδα αρχίζουν να δείχνουν σημάδια ανάκαμψης καθώς αυξάνονται οι συναλλαγές και οι μεταβιβάσεις.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η απόφαση της Εθνοσυνέλευσης να επιτρέψει την έναρξη ισχύος τριών νόμων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων — του νόμου περί γης, του νόμου περί στέγασης και του νόμου περί επιχειρήσεων ακινήτων — από την 1η Αυγούστου 2024, πέντε μήνες νωρίτερα από ό,τι είχε οριστεί, δημιουργεί προσδοκίες για μια πιο θετική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2024. Αυτή η εμπιστοσύνη βασίζεται στο γεγονός ότι οι νέοι (τροποποιημένοι) νόμοι έχουν αντιμετωπίσει προηγούμενους περιορισμούς και εμπόδια, με πολλούς καινοτόμους και προοδευτικούς κανονισμούς που μπορούν να εφαρμοστούν άμεσα χωρίς την ανάγκη λεπτομερών εγγράφων καθοδήγησης.

Η οπτική των νομοθετών είναι η τυποποίηση των θεσμικών κανονισμών που σχετίζονται με τη χρήση γης, αποφεύγοντας τις επικαλύψεις και τις συγκρούσεις μεταξύ των νόμων, διασφαλίζοντας τη σαφήνεια και τη διαφάνεια στις επενδύσεις και την αξιοποίηση των χερσαίων πόρων και στοχεύοντας στην ενίσχυση της πρακτικής ικανότητας. Συνεπώς, κατά την επίσημη εφαρμογή τους, οι νόμοι αυτοί θα δημιουργήσουν ένα νέο νομικό πλαίσιο, επιλύοντας τα περισσότερα από τα «σημεία συμφόρησης» στην αγορά, καθώς το 70-80% των τρεχόντων εμποδίων είναι νομικής φύσης.

Για να διασφαλιστεί η αποτελεσματική εφαρμογή, επισπεύδονται επίσης τα σχετικά διατάγματα, διασφαλίζοντας ποιοτικό περιεχόμενο και στενή ευθυγράμμιση με την αγορά. Φυσικά, χρειάζεται ακόμη αρκετός χρόνος για να τεθούν πλήρως σε ισχύ οι νόμοι, αλλά η αγορά ακινήτων προβλέπεται να συνεχίσει τη βιώσιμη ανάκαμψή της με σταδιακά βελτιωμένα αποτελέσματα και μέχρι το τέλος του έτους, η διαδικασία ανάκαμψης της αγοράς θα δείξει σαφή πρόοδο.

Για αυτούς τους λόγους, ένα «λαμπρό μέλλον» διανοίγεται καθώς τα ακίνητα εξετάζονται και πάλι από τους επενδυτές, παράλληλα με άλλα δημοφιλή επενδυτικά κανάλια, όπως μετοχές, ξένο νόμισμα, χρυσό και τραπεζικές καταθέσεις. Όταν η αγορά ακινήτων ανακάμψει, θα δημιουργήσει έσοδα και θα ενισχύσει την οικονομική ανάπτυξη μέσω των θετικών και κυματιστών επιπτώσεών της σε πολλούς άλλους τομείς και τομείς της οικονομίας.

Ο τιμοκατάλογος γης θα συνεχίσει να εφαρμόζεται μέχρι το τέλος του 2025.

Ο τιμοκατάλογος γης που εκδόθηκε από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2013 (ο παλιός τιμοκατάλογος γης) θα συνεχίσει να εφαρμόζεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Αυτές οι πληροφορίες αναφέρθηκαν από το Υπουργείο Οικονομικών σε έγγραφο σχετικά με την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου περί Γης του 2024, το οποίο απεστάλη πρόσφατα σε υπουργεία, υπηρεσίες υπουργικού επιπέδου, υπηρεσίες υπό την κυβέρνηση, άλλες κεντρικές υπηρεσίες και Λαϊκές Επιτροπές επαρχιών και κεντρικά διοικούμενων πόλεων.

Όσον αφορά τις μεταβατικές διατάξεις για τους πίνακες τιμών γης, το Υπουργείο Οικονομικών δήλωσε ότι οι πίνακες τιμών γης που εκδίδονται από τις επαρχιακές Λαϊκές Επιτροπές σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2013 θα συνεχίσουν να εφαρμόζονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

«Εάν είναι απαραίτητο, η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή θα αποφασίσει να προσαρμόσει τον τιμοκατάλογο γης σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου, ώστε να ταιριάζει στην πραγματική κατάσταση των τιμών γης στην περιοχή», ανέφερε το έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών.

Σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, ο οποίος τίθεται σε ισχύ από την 1η Αυγούστου, από το 2026 και μετά, οι τιμοκατάλογοι γης θα εκδίδονται ετησίως από τις επαρχιακές Λαϊκές Επιτροπές, ώστε να αντικατοπτρίζουν τις τιμές της αγοράς, αντί για κάθε πέντε χρόνια που ίσχυαν οι παλιοί κανονισμοί.

Στα τέλη του περασμένου μήνα, η πόλη Χο Τσι Μιν δημοσίευσε ένα προσχέδιο του αναθεωρημένου τιμοκαταλόγου γης. Οι τιμές στον αναθεωρημένο τιμοκατάλογο γης είναι σημαντικά υψηλότερες από τον παλιό, με αυξήσεις σε πολλές περιοχές που κυμαίνονται από 10 έως 30 φορές και, σε ορισμένες εξαιρετικές περιπτώσεις, έως και 51 φορές.

Σύμφωνα με τους επικεφαλής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, ο λόγος της προσαρμογής είναι ότι ο τιμοκατάλογος γης του 2020 που ισχύει αυτήν τη στιγμή παρουσιάζει ορισμένες ελλείψεις. Η προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης γίνεται ώστε να προσαρμόζεται στην πραγματική κατάσταση και τις τιμές γης στην περιοχή.

Ωστόσο, η πόλη δεν έχει ακόμη εφαρμόσει αυτόν τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης, επειδή πρέπει να λάβει προσεκτικά υπόψη διάφορους παράγοντες.

Προηγουμένως, οι κάτοικοι της πόλης Χο Τσι Μινχ έσπευσαν επίσης να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες για την απόκτηση γης λόγω ανησυχιών ότι οι προσαρμοσμένες τιμές της γης θα αυξάνονταν σημαντικά, επηρεάζοντας τις αιτήσεις για πιστοποιητικά γης και τη μετατροπή χρήσης γης.

Τις τελευταίες ημέρες, πολλές αιτήσεις αλλαγής χρήσης γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν καθυστερήσει λόγω επιπλοκών στον υπολογισμό του φόρου, καθώς οι φορολογικές αρχές αναμένουν οδηγίες.

Παρουσίαση ενός έργου κοινωνικής στέγασης στην πόλη Duy Tien, στην επαρχία Ha Nam. (Πηγή: VGP)

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την αγορά κοινωνικής κατοικίας;

Σύμφωνα με τα άρθρα 29 και 30 του κυβερνητικού διατάγματος αριθ. 100/2024/ND-CP της 26ης Ιουλίου 2024, το οποίο περιγράφει λεπτομερώς ορισμένες διατάξεις του νόμου περί στέγασης σχετικά με την ανάπτυξη και τη διαχείριση της κοινωνικής στέγασης (σε ισχύ από 1η Αυγούστου 2024), για να είναι κάποιος επιλέξιμος για πολιτικές στήριξης κοινωνικής στέγασης, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις στέγασης και εισοδήματος:

Καμία κατοικία ή ο μέσος χώρος διαβίωσης ανά άτομο δεν είναι μικρότερος από 15m2.

Άρθρο 29. Συνθήκες στέγασης

1. Η περίπτωση μη κατοχής κατοικίας καθορίζεται όταν το πρόσωπο που ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 77 του περί Στέγασης Νόμου και ο/η σύζυγός του (εάν υπάρχει) δεν κατονομάζονται στο Πιστοποιητικό Δικαιωμάτων Χρήσης Γης και Ιδιοκτησίας Περιουσιακών Στοιχείων που Συνδέονται με Γη στην επαρχία ή την κεντρικά διοικούμενη πόλη όπου βρίσκεται το έργο κοινωνικής στέγασης κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης για αγορά ή μίσθωση-αγορά κοινωνικής κατοικίας.

Εντός 7 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της αίτησης για επιβεβαίωση της καταχώρισης στο Πιστοποιητικό Δικαιωμάτων Χρήσης Γης και Ιδιοκτησίας Περιουσιακών Στοιχείων που Συνδέονται με Γη, το Γραφείο Κτηματολογίου/Υποκατάστημα σε επίπεδο Περιφέρειας της επαρχίας ή της κεντρικά διοικούμενης πόλης όπου βρίσκεται το έργο κοινωνικής στέγασης διενεργεί την επιβεβαίωση για τις περιπτώσεις που ορίζονται στην παρούσα Ρήτρα.

2. Σε περιπτώσεις όπου τα άτομα που ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 77 του περί Στέγασης Νόμου κατέχουν κατοικία, αλλά ο μέσος χώρος διαβίωσης ανά άτομο είναι μικρότερος από 15 τ.μ. επιφάνειας δαπέδου/άτομο, ο μέσος χώρος διαβίωσης ανά άτομο, όπως ορίζεται στην παρούσα παράγραφο, καθορίζεται με βάση τα ακόλουθα: τον αιτούντα, τον/την σύζυγό του, τους γονείς (εάν υπάρχουν) και τα παιδιά (εάν υπάρχουν) που είναι εγγεγραμμένα ως μόνιμοι κάτοικοι στην εν λόγω κατοικία.

Εντός 7 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της αίτησης για επιβεβαίωση της μέσης επιφάνειας κατοικίας ανά άτομο, η Λαϊκή Επιτροπή της κοινότητας διενεργεί την επιβεβαίωση για τις περιπτώσεις που ορίζονται στην παρούσα παράγραφο.

Εισόδημα που δεν υπερβαίνει τα 15 εκατομμύρια VND/μήνα

Άρθρο 30. Απαιτήσεις εισοδήματος

1. Για τα άτομα που ορίζονται στις ρήτρες 5, 6 και 8 του άρθρου 76 του περί Στέγασης Νόμου, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις εισοδήματος:

α) Εάν ο αιτών είναι άγαμος, το καθαρό μηνιαίο εισόδημά του δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 15 εκατομμύρια VND, βάσει του πίνακα μισθών και ημερομισθίων που έχει πιστοποιηθεί από τον οργανισμό, τη μονάδα ή την επιχείρηση όπου εργάζεται ο αιτών.

Σε περιπτώσεις όπου ο αιτών είναι νόμιμα παντρεμένος, ο αιτών και ο/η σύζυγός του πρέπει να έχουν συνολικό μηνιαίο καθαρό εισόδημα που δεν υπερβαίνει τα 30 εκατομμύρια VND, βάσει του πίνακα μισθών και ημερομισθίων που έχει πιστοποιηθεί από τον οργανισμό, τη μονάδα ή την επιχείρηση όπου εργάζεται ο αιτών.

β) Η περίοδος επιλεξιμότητας εισοδήματος είναι ένα συνεχόμενο έτος, υπολογιζόμενο από τη στιγμή που ο αιτών που ορίζεται στην παρούσα Ρήτρα υποβάλλει έγκυρη αίτηση στον επενδυτή για εγγραφή στην αγορά ή μίσθωση-αγορά κοινωνικής κατοικίας.

2. Σε περιπτώσεις όπου ο αιτών που αναφέρεται στην παράγραφο 5 του άρθρου 76 του νόμου περί στέγασης δεν έχει σύμβαση εργασίας, εάν είναι άγαμος, το πραγματικό μηνιαίο εισόδημά του δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 15 εκατομμύρια VND. εάν είναι παντρεμένος σύμφωνα με το νόμο, ο αιτών και ο/η σύζυγός του πρέπει να έχουν συνολικό πραγματικό μηνιαίο εισόδημα που δεν υπερβαίνει τα 30 εκατομμύρια VND. Εντός 7 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της αίτησης επιβεβαίωσης, η Λαϊκή Επιτροπή της κοινότητας επαληθεύει τις εισοδηματικές συνθήκες για το ένα συνεχόμενο έτος από τη στιγμή που ο αιτών που αναφέρεται στην παρούσα παράγραφο υποβάλλει έγκυρη αίτηση στον επενδυτή για εγγραφή για την αγορά ή μίσθωση-αγορά κοινωνικής κατοικίας.

3. Για τα άτομα που ορίζονται στις ρήτρες 2, 3 και 4 του άρθρου 76 του νόμου περί στέγασης, πρέπει να ταξινομούνται ως φτωχά ή σχεδόν φτωχά νοικοκυριά σύμφωνα με τα πρότυπα φτώχειας της κυβέρνησης.

4. Για τα άτομα που ορίζονται στην παράγραφο 7 του άρθρου 76 του περί Στέγασης Νόμου, ισχύουν οι εισοδηματικές απαιτήσεις που ορίζονται στο άρθρο 67 του παρόντος διατάγματος.