Am 18. Oktober fand in Hanoi das Forum „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Kernpunkte und die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung“ statt. Eines der wichtigen Themen des Forums ist „Landmanagement und Landbewertung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und durch staatliche Prüfungstätigkeiten“, unter dem Vorsitz der stellvertretenden Generalprüferin des Staates, Ha Thi My Dung, und des stellvertretenden Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan.

Auf dem Forum „klagten“ nicht nur Vertreter von Immobilieninvestoren über Schwierigkeiten, sondern auch einige große Provinzen und Städte berichteten von den Schwierigkeiten, mit denen diese Behörden konfrontiert waren.

Von dem Workshop wird daher erwartet, dass er Schwierigkeiten und Probleme bei der Bestimmung der Grundstückspreise „identifiziert“ und auf dieser Grundlage gemeinsam mit der staatlichen Rechnungsprüfung Lösungsvorschläge unterbreitet.

Auch Provinzen und Städte haben Schwierigkeiten, die Grundstückspreise festzulegen.

Auf dem Workshop erklärte das Volkskomitee von Hanoi, dass diese Behörde in jüngster Zeit eine umfassende Dezentralisierung und Delegation von Befugnissen umgesetzt habe, um die Initiative der Volkskomitees auf Bezirksebene bei der Landrückgewinnungsarbeit zu stärken. Rodung; Festlegung spezifischer Grundstückspreise als Grundlage für Entschädigungen und Umsiedlungen; Probleme im Zusammenhang mit dem Landerwerb, der Entschädigung, der Unterstützung, der Umsiedlung und der Umsetzung öffentlicher Investitionsprojekte in der Stadt (Projekte Ringstraße 3 und Ringstraße 4, Eisenbahnprojekte usw.) umgehend zu lösen.

Das Volkskomitee der Stadt Hanoi gelangt in der Praxis zu der Einschätzung, dass die Anwendung der Wohngrundstückspreise zur Bestimmung der Grundstücksmieten für öffentliche Dienstleistungseinheiten, die gemäß den Bestimmungen von Punkt d, Klausel 3 des Regierungserlasses 44/ND-CP vom 15. Mai 2014 unter finanzielle Autonomie gestellt wurden, nicht angemessen ist.

Unterdessen kämpft das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa auch damit, „Fehler bei der Festlegung der Grundstückspreise für viele frühere Projekte zu korrigieren“.

Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa erklärte, dass es sich bei der Grundstücksbewertung um eine Schätzung des Wertes eines Grundstücks in Geldform für einen bestimmten Nutzungszweck zu einem festgelegten Zeitpunkt handele. Die Grundstücksbewertung spielt sowohl in der Wirtschaft als auch bei der Landverwaltung des Staates eine wichtige Rolle.

Zusätzlich zur Festlegung spezifischer Grundstückspreise zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Pachtzinsen sowie Entschädigungen und Umsiedlungshilfen in der Region muss die Provinz Khanh Hoa gemäß den Schlussfolgerungen des Zentralen Inspektionsausschusses und der Regierungsinspektion auch Grundstückspreise festlegen, um bei Projekten, bei denen Verstöße gegen die Vorschriften vorliegen, Abhilfe zu schaffen. Für die landesspezifische Bodenpreisermittlung ist dies eine neue, besondere und sehr anspruchsvolle Aufgabe.

Diese Agentur war an der Festlegung spezifischer Grundstückspreise beteiligt, um illegale Projekte und Projekte zur Erhebung von Landnutzungsgebühren zu korrigieren. Der Ständige Ausschuss des Provinzparteikomitees und das Provinzvolkskomitee haben die Arbeiten streng geleitet, aber sie sind immer noch langsam und können die Anforderungen der zugewiesenen Aufgaben aufgrund von Problemen nicht erfüllen: Projekte müssen aufgrund von Planungsanpassungen, Änderungen der Struktur und Form der Landnutzung die Grundstückspreise neu festlegen; Probleme mit Rechtsdokumenten zu Investitionen, Grundstücken, Bauplanung, Details und Grundstücksarten; Es liegen keine Daten zu den Marktpreisen für Grundstücke vor,…

Die Abteilung für Landressourcenplanung und -entwicklung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt kam zu dem Schluss, dass der Rahmen für Grundstückspreise und die Grundstückspreisliste den Vorschriften entsprechend erstellt wurden und dass dabei die üblichen Grundstückspreise auf dem Markt berücksichtigt wurden.

Aus den zusammenfassenden Ergebnissen der Resolution Nr. 19-NQ/TW, die die Umsetzung des Bodengesetzes von 2013 zusammenfasst, geht jedoch hervor, dass einige gesetzliche Bestimmungen zu Bodenpreisen in der Praxis bislang nicht mehr wirksam sind und einige Einschränkungen aufweisen. So sind beispielsweise einige Methoden zur Bestimmung der Bodenpreise nicht für die tatsächlichen Informationsbedingungen auf dem Markt für Landnutzungsrechte geeignet und nicht für die staatliche Verwaltung der Bodenpreise im Kontext unvollständiger Bodenpreisdatenbanken geeignet.

Investoren „beklagen“ sich über Schwierigkeiten

In seiner Rede auf dem Workshop gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), eine Einschätzung zum aktuellen Stand der „Grundstückspreisbestimmung“ zur „Festlegung konkreter Grundstückspreise“ gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013.

Laut Herrn Le Hoang Chau sind im Bodengesetz von 2013 und im Erlass 44/2014/ND-CP „5 Methoden zur Bodenbewertung“ und die „Anwendung von Methoden zur Bodenbewertung“ festgelegt, diese sind jedoch nicht vollständig, nicht spezifisch und entsprechen nicht der praktischen Situation. Einige Vorschriften sind nicht wirklich „Standard“, beispielsweise wurde die „Subtraktionsmethode“ festgelegt, obwohl es sich dabei lediglich um eine Berechnungstechnik der „Vergleichsmethode“ handelt. oder die „Massenbewertungsmethode für Grundstücke“ noch nicht geregelt hat, während der Staat in Wirklichkeit die „Massenbewertungsmethode für Grundstücke“ angewendet hat, um die Grundstückspreise des „Grundstückspreisrahmens“ oder der „Grundstückspreisliste“ zu ermitteln; oder wenden Sie die „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ nur auf Projekte an, bei denen das Land oder Grundstück einen Wert von weniger als 30 hat; 20; 10 Milliarden VND gemäß der „Landpreisliste“, die nicht für Projekte gilt, bei denen das Grundstück oder die Landfläche einen höheren Wert hat.

Die Anwendung von „Bodenbewertungsverfahren“ führt nicht zu verlässlichen Ergebnissen. Beispielsweise wendet dieselbe Beratungseinheit für Grundstücksbewertung für dasselbe Projekt zwei verschiedene „Grundstücksbewertungsmethoden“ an, um den „Grundstückspreis zu bestimmen“, was oft zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einem Wertunterschied von etwa 20 % führt; Oder ein Projekt von zwei Beratungsunternehmen für Grundstücksbewertung, bei dem die gleiche „Grundstücksbewertungsmethode“ zur „Bestimmung des Grundstückspreises“ angewendet wird, führt ebenfalls zu zwei sehr unterschiedlichen Ergebnissen.

Herr Chau nannte als Beispiel ein Stadtgebietsprojekt in der Provinz Binh Thuan, bei dem die erste staatliche Behörde den Grundstückswert auf 900 Milliarden VND schätzte, die zweite staatliche Behörde ihn inspizierte und auf bis zu 1.800 Milliarden VND schätzte und die dritte staatliche Behörde ihn erneut inspizierte und auf über 3.000 Milliarden VND schätzte.

Da die Ermittlung der Grundstückspreise für viele Investoren Schwierigkeiten bereitet, betonte Herr Le Hoang Chau die sehr wichtige Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung bei der Erfüllung ihrer Prüfungsaufgaben hinsichtlich der „Ermittlung von Grundstückspreisen, der Bewertung von Grundstückspreisen und der Festlegung von Grundstückspreisen“, der „Festlegung spezifischer Grundstückspreise“, der Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Projekte, bei denen Grundstücke genutzt werden, sowie der „Bewertung und Bestätigung der Genauigkeit und Ehrlichkeit öffentlicher Finanzinformationen, öffentlicher Vermögenswerte oder Finanzberichte im Zusammenhang mit der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen, öffentlicher Vermögenswerte, der Einhaltung von Gesetzen und der Effizienz bei der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen und öffentlicher Vermögenswerte“.

Sogar die Wirtschaftsprüfung ist ein Problem.

Ich habe in der State Audit Region gesagt, dass es derzeit gemäß den Vorschriften fünf Methoden zur Grundstücksbewertung gibt. Aus der Prüfungspraxis geht hervor, dass: bei der Berechnung konkreter Grundstückspreise bei Grundstücksentschädigungen überwiegend Kommunen das Vergleichsverfahren anwenden; Überschussmethode zur Bodenbewertung von Planungsgebieten; Ertragswertverfahren bei der Bewertung landwirtschaftlicher Grundstücke und Verfahren des Bodenpreisanpassungskoeffizienten für kleine Grundstücke mit geringem Wert.

In vielen Gemeinden kommt es zu Verzögerungen bei der Bewertung konkreter Grundstücke. Der Zeitpunkt für die Genehmigung der Grundstückspreise zur Erhebung der Landnutzungsgebühren liegt häufig viel später als der Zeitpunkt für die Landzuteilung. Einige Projekte dauerten zwei bis drei Jahre, ohne dass die Grundstückspreise genehmigt wurden.

In vielen Fällen werden oder wurden die Grundstückspreise nicht rechtzeitig angepasst, wenn Planungsanpassungen Auswirkungen auf die Grundstückspreise haben oder wenn der fünfjährige Stabilisierungszyklus der Grundstückspachtpreise endet. Die Verzögerung bei der Bewertung von Grundstücken führt dazu, dass die Gebühren für die Landnutzung nicht rechtzeitig in den Staatshaushalt fließen.

Prüfungen zeigen, dass bei vielen Projekten die Grundstückspreise nicht angemessen sind und deutlich unter dem Auktionspreis oder dem Marktreferenzpreis zum Zeitpunkt der Bewertung liegen. In vielen Fällen hat die Auswahl ungleichartiger Vergleichsobjekte in Verbindung mit einer unangemessenen Quantifizierung und Anpassung verschiedener Faktoren den Wert des bewerteten Grundstücks gemindert.

Es gibt Projekte, bei denen vergleichbare Vermögenswerte zu einem Zeitpunkt weit entfernt vom Bewertungszeitpunkt ausgewählt werden, bei denen jedoch der Faktor der Anpassung des Vergleichspreises an das Niveau zum Bewertungszeitpunkt nicht berücksichtigt wird. Bei vielen Projekten werden Preisinformationen vergleichbarer Vermögenswerte aus notariellen Kaufverträgen herangezogen, wodurch die Zuverlässigkeit und Genauigkeit der Preisinformationen im Vertrag im Vergleich zum tatsächlichen Transaktionspreis nicht gewährleistet ist.

Darüber hinaus fehlt vielen in die Bewertung einbezogenen Faktoren eine klare Grundlage oder sie werden als nicht realistisch eingestuft, wie etwa: Investitionsquote, Belegungsrate, Standardgewinnspanne des Investors, Vertriebskostenverhältnis, Cashflow-Diskontierungsfaktor usw.

Die Praxisbewertung der Landesrechnungshofregion I hat gezeigt, dass es bei der Ermittlung der Entwicklungsinvestitionskosten im Rahmen der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung zu Schwierigkeiten und Unzulänglichkeiten kommt. Durch Prüfungen wird gezeigt, dass zwischen den Kommunen keine Einheitlichkeit besteht: Einige Kommunen richten sich nach den Investitionsquoten, andere nach detaillierten Schätzungen. Es liegen örtliche vorläufige Schätzungen und detaillierte Abrechnungsanforderungen vor.

Die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung

Dr. Vu Dinh Anh stellte fest, dass die Grundstücksbewertung im Allgemeinen und die Methoden der Grundstücksbewertung im Besonderen in jüngster Zeit zu den wichtigsten Prüfungsthemen der staatlichen Rechnungsprüfung gehören.

Die Prüfungstätigkeiten für diesen Inhalt müssen sich eng an den Anforderungen der zentralen Resolution zur Abschaffung des Bodenpreisrahmens orientieren (der im Dekret 96/2019/ND-CP festgelegte Bodenpreisrahmen ist die Grundlage für die Veröffentlichung von Bodenpreislisten durch die Kommunen für den Zeitraum 2020–2024), über Mechanismen und Methoden zur Bestimmung der Bodenpreise nach Marktprinzipien verfügen und die Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der für die Bestimmung der Bodenpreise zuständigen Agentur festlegen.

Dementsprechend entwickelt die Zentralregierung Kriterien und Verfahren zur Inspektion und Überwachung von Standorten bei der Erstellung von Grundstückspreislisten. Die Volksräte der Provinzen entscheiden über die Festlegung von Grundstückspreisen, kontrollieren diese und überwachen deren Umsetzung.

„Der staatliche Rechnungshof prüft die Grundstücksbewertung, die Unabhängigkeit des Bewertungsausschusses, die Leistungsfähigkeit der Beratungsorganisationen für Grundstücksbewertungen, die Leistungsfähigkeit und Ethik der Gutachter sowie die Einhaltung von Vorschriften zur Gewährleistung von Öffentlichkeit und Transparenz, wie etwa: öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld; …“ – Dr. Vu Dinh Anh äußerte sich zur Rolle des staatlichen Rechnungshofs bei der Bestimmung der Grundstückspreise.