Regulierung der Unterschiede bei den Bodenpachtzinsen

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), wird der Mehrwert von Grundstücken (Unterschied bei den Grundstücksmieten) hauptsächlich von zwei Akteuren geschaffen: dem Staat und Investoren (wobei die Rolle privater Investoren sehr wichtig ist). Daher muss die Finanzpolitik in Bezug auf Grundstücke und Grundstückspreise reguliert werden, um Fairness und soziale Stabilität für die Staatseinnahmen und den Nutzen für die Investoren zu gewährleisten.

Erstens schafft der Staat durch Flächennutzungsplanung, Bau- und Stadtplanung sowie integrierte Planung von Verkehrsformen (TOD) zusätzlichen Wert aus dem Land (Grundrentendifferenz) und ermöglicht Investoren die Umgestaltung der Landnutzung gemäß der Planung zur Durchführung von Geschäftsinvestitionsprojekten. Daher hat der Staat das Recht, den Mehrwert von Grundstücken (Grundstücksrentendifferenz) zu regulieren, um nationalen und öffentlichen Interessen zu dienen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise wird für 1 Hektar Ackerland lediglich ein Wert von etwa 500 Millionen VND/Jahr geschaffen. Wenn die Landnutzung jedoch auf nicht-landwirtschaftliche Flächen umgestellt wird, wird für 1 Hektar Produktions-, Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtland ein Wert von bis zu 55 Milliarden VND/Jahr geschaffen, also ein Hundertmal höherer Wert. Dies wird durch die Tatsache belegt, dass Distrikt 7 im Jahr 1997 gegründet wurde (getrennt vom landwirtschaftlichen Distrikt Nha Be). Damals beliefen sich die Einnahmen des Staatshaushalts auf lediglich 59 Milliarden VND, doch nach 25 Jahren, im Jahr 2022, beliefen sich die Einnahmen des Staatshaushalts auf 5.550 Milliarden VND, also 94 Mal mehr als 1997.

Daher gestattete die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2018, im Zeitraum 2025/2020 26.000 Hektar landwirtschaftliche Flächen in nichtlandwirtschaftliche, Produktions-, Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtflächen umzuwandeln. Derzeit läuft in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Projekt zur Umwandlung von fünf Vorstadtbezirken in Stadtgebiete. Gleichzeitig hat die Nationalversammlung gerade die Resolution 98 zur Erprobung einer Reihe spezifischer Mechanismen und Strategien für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt erlassen, die die Voraussetzungen für eine rasche Entwicklung der Stadt in den kommenden Jahren schaffen sollen, auch unter Nutzung von Landressourcen.

In der Zwischenzeit schaffen Investoren (hauptsächlich private Investoren) zusätzlichen Wert aus Grundstücken (Grundstücksmietdifferenz), indem sie in Bau- und Geschäftstätigkeiten oder Arbeiten auf Grundstücken investieren, um Projekte zu entwickeln. Vor allem durch die Kreativität und die finanzielle Leistungsfähigkeit des Investors, die sich in der Investitionsrendite des Projekts widerspiegelt. Je höher der Investitionssatz, desto höher ist der Wert der Immobilie und der Investor hat das Recht, nach Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat vom gestiegenen Wert des Grundstücks (Grundstücksmietdifferenz) zu profitieren.

Daher ist es notwendig, einen Mechanismus zur Regulierung des Mehrwerts von Land (Unterschied bei der Bodenrente) zu entwickeln, um die Interessen zwischen Staat und Unternehmen in Einklang zu bringen.

Machen Sie Landnutzungsgebühren zu einer Steuer

Ein weiterer Punkt, der angesprochen werden muss, ist, dass der Staat die Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen nur in angemessener und gerechter Weise erheben sollte, um nicht zu viel zu erheben oder etwas durch die Maschen schlüpfen zu lassen.

Nach Aussage vieler Unternehmen stellen die Landnutzungsgebühren für sie derzeit eine Belastung und zudem eine Unbekannte dar, da sie schon seit längerem nicht mehr in der Lage sind, die Landnutzungsgebühren zu zahlen.

Die derzeitige Art und Weise der Berechnung von Landnutzungsgebühren belastet die Unternehmen und schafft einen Mechanismus des Bittens und Gebens, der Schikanen. Projektinvestoren müssen enorme Landnutzungsgebühren zahlen, die etwa 70 % der Entschädigungskosten für die Standorträumung entsprechen, und müssen die Landnutzungsrechte praktisch ein zweites Mal zurückkaufen. Diese Belastung wird letztlich von den Eigenheimkäufern getragen. Dementsprechend machen die Grundnutzungsgebühren einen großen Anteil an der Wohnkostenstruktur aus: Sie betragen etwa 10 % der Kosten für Wohnungen, etwa 30 % der Kosten für Reihenhäuser und etwa 50 % der Kosten für Villen. Der Staat erzielt derzeit einen großen Teil seiner Einnahmen aus den Gebühren für die Landnutzung. Wenn jedoch auf lange Sicht alle Grundstücke vergeben werden, wird diese wichtige Einnahmequelle für den Haushalt nicht mehr bestehen und muss durch die Grundsteuer ergänzt und ersetzt werden.

Daher schlagen die Unternehmen vor, die Landnutzungsgebühren als eine Steuer zu regeln, die auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke erhoben wird. Der Steuersatz soll etwa 10 bis 15 Prozent betragen und auf der Grundlage der vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Bodenpreisliste berechnet und jährlich entsprechend den Marktpreisen um den Bodenpreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K) angepasst werden. Dadurch wird Transparenz gewährleistet, der Antrags- und Bewilligungsmechanismus abgeschafft und die derzeit sehr hohe Landnutzungsgebühr auf ein angemesseneres Niveau gesenkt. Auf dieser Grundlage wird das Gesetz zur Grundsteuer (Wohngrundstücke, Wohnungen) ergänzt, um eine stabile und nachhaltige Einnahmequelle für den Staatshaushalt der Provinzen und zentral verwalteten Städte zu schaffen.

Um die Berechnung der Landnutzungsgebühren zu beschleunigen, empfehlen Experten und Unternehmen, die Überschussmethode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und Grundmieten für Grundstücke und Landflächen mit Entwicklungspotenzial, großem Umfang und einem Wert von über 200 Milliarden VND beizubehalten, da die Anwendung der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten für diese Projekte nicht zulässig ist. Tatsächlich mussten in der Vergangenheit bei fast 90 % der Immobilienprojekte die Überschussmethode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren verwendet werden.