Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich nach einer schwierigen Phase insbesondere im dritten Quartal und allgemein in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 positiv erholt. (Foto: Linh An)

Das Transaktionsvolumen für Wohnungen „überwältigt“ den Markt weiterhin

Laut dem kürzlich von der Vietnam Association of Realtors (VARS) veröffentlichten Bericht zum vietnamesischen Immobilienmarkt für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 zeigen alle Immobiliensegmente – von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien – Anzeichen für ein positives Wachstum.

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich insbesondere im dritten Quartal und insbesondere in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 nach einer schwierigen Phase positiv erholt, was auf die Stabilität der Wirtschaft und die Unterstützungspolitik der Regierung zurückzuführen ist. Bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 sagte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Erwärmung“ zeige.

Die Geschichte der Landauktionen ist „heißer“ denn je, da die Auktionen „über Nacht“ stattfinden und Hunderte, ja Tausende von Menschen bereit sind, „zu essen und zu warten“, um sich einen Platz zu sichern. Auch der Zuschlagspreis ist ein Rekordhoch und entspricht dem Projektland mit gut investierter Infrastruktur.

Auch das Wohnungssegment ist für die Marktdynamik verantwortlich, da die Preise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ständig neue Höchststände erreichen. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit der Aufforderung, ihre Häuser zu verkaufen. Trotz hoher Verkaufspreise verzeichneten neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.

Allerdings gab es neben den Ergebnissen aus dem tatsächlichen Angebot und der Nachfrage auch Anzeichen einer „Erhitzung“ des Marktes. Diese Situation spiegelt sich in der Grundstücksspekulation wider, die die Immobilienpreise in die Höhe treibt und zu intransparenten Immobilientransaktionen führt. Viele Kleinanleger steigen aus Spekulationsgründen in den Markt ein und treiben die Immobilienpreise dadurch in die Höhe.

Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer „Erhitzung“ erkennbar: Das Preisniveau für übertragene Wohnungen steigt aufgrund der „Hilfe“ einiger Spekulantengruppen immer weiter an. Diese Anzeichen sind alle auf einen Versorgungsmangel zurückzuführen, der sich allerdings verbessert hat.

Konkret sagte Frau Mien, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten verzeichnete, darunter etwa 14.750 Neuprodukte, was einem Rückgang von 25 % im Vergleich zum Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht.

In den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 wurden auf dem Markt 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten. Das Angebot weist weiterhin eine starke Differenzierung auf. Demnach stammen 70 % des Neuangebots aus dem Wohnungssegment. Davon machen Produkte mit Verkaufspreisen von 50 Millionen VND/m2 oder mehr den überwiegenden Teil aus. Es gibt auf dem Markt fast überhaupt keine bezahlbaren Gewerbewohnungen. Regional betrachtet lag der Norden mit 46 % bei den Neuzugängen an der Spitze, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

Die Forschungsdaten von VARS zeigen außerdem, dass das Angebot zwar hauptsächlich im High-End- und Luxussegment angesiedelt ist, der gesamte Markt im dritten Quartal jedoch rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, was einer Absorptionsrate von 51 % entspricht. Dies spiegelt das Marktinteresse an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl ein Großteil des neuen Angebots einen hohen Standard aufweist und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate gingen im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt zurück, stiegen jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Dabei blieb das Volumen der Wohnungstransaktionen „überwältigend“ und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten. Sogar Apartmentprojekte in Hanoi verzeichneten kurz nach der Freigabe zum Verkauf Absorptionsraten von bis zu 90 %.

Der Trend, kleine Wohnungen zu bauen, um den Gesamtwert der Wohnung zu senken und sie besser an die Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten von Singles und jungen Familien anzupassen, ist immer deutlicher zu erkennen. Dies ist zugleich die beste Form der Liquiditätserfassung.

Ho-Chi-Minh-Stadt wird spätestens am 20. Oktober eine Grundstückspreisliste herausgeben.

Am Nachmittag des 14. Oktober hielt die Delegation der Nationalversammlung von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Arbeitssitzung mit dem Volkskomitee der Stadt ab. Gegenstand der Sitzung war die sozioökonomische Lage, die Umsetzung der Resolutionen der Nationalversammlung und die Inhalte, die der 8. Sitzung der 15. Nationalversammlung zur Genehmigung vorgelegt wurden.

Bei dem Treffen brachte die Delegierte Nguyen Tran Phuong Tran (Vorsitzende der Frauenunion von Ho-Chi-Minh-Stadt) die Frage zur Sprache, wann die Grundstückspreisliste der Stadt veröffentlicht würde, und sagte, dass die Wähler an dieser Frage sehr interessiert seien.

Im Gegenzug teilte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt mit, dass die neue Grundstückspreisliste dem Bewertungsausschuss der Stadt vorgelegt worden sei.

„Heute Morgen traf sich der Rat und beauftragte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Einreichung und Unterzeichnung. Es wird erwartet, dass spätestens am 20. Oktober die Grundstückspreisliste für das Jahr 2025 herausgegeben wird“, sagte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Zuvor hatte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Ende September dem Volksrat der Stadt über den Fortschritt und den Inhalt der Umsetzung der Tabelle zur Anpassung der Grundstückspreise berichtet. Dementsprechend wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt den Antrag fertigstellen und dem Rat vorlegen. Es wird erwartet, dass der Rat vor dem 10. Oktober zu einer Überprüfung zusammentritt. Dem Plan zufolge wird die angepasste Grundstückspreisliste vor dem 15. Oktober vom Volkskomitee der Stadt Ho Chi Minh herausgegeben.

Für den Zeitraum, in dem die angepasste Preisliste nicht verfügbar ist, hat das Volkskomitee von Ho Chi Minh-Stadt am 21. September den Abteilungen, Zweigstellen, dem Volkskomitee der Stadt Thu Duc und den Bezirken die Genehmigung erteilt, die aktuelle Grundstückspreisliste und den Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen und Steuern anzuwenden.

Bezirk am Stadtrand von Hanoi schließt Grundstücksauktion nach 20 Stunden

Am 13. Oktober organisierte das Quoc Oai District Land Fund Development Center in Abstimmung mit der National Auction Joint Stock Company No. 5 eine Versteigerung von 54 Grundstücken im Auktionsgebiet im Dorf Son Trung, Gemeinde Yen Son, Bezirk Quoc Oai, mit einer Gesamtfläche von fast 5.200 Quadratmetern.

Die versteigerten Grundstücke haben eine Fläche von 92,5–121,4 m2, mit einem Startpreis von knapp 12,5 Millionen VND/m2.

An der Auktion nahmen knapp 300 Kunden mit über 1.000 teilnehmenden Bewerbungen teil, das entspricht mehr als 5 Kunden, die an einem Grundstück interessiert waren.

Bei der Auktionsmethode handelt es sich um eine Direktabstimmung in mehreren Runden mit mindestens fünf Pflichtrunden. Der allgemeine Preis für Grundstücke beträgt 2 Millionen VND/m2. Die Auktion endet erst, wenn es keine Bieter mehr gibt.

Nach fast 20 Stunden und 12 Runden wurden am 14. Oktober gegen 2 Uhr morgens 54 Grundstücke erfolgreich versteigert. Der Höchstpreis lag bei fast 55 Millionen VND/m², also 4,4 Mal höher als der Startpreis. Der niedrigste Zuschlagspreis liegt bei fast 45 Millionen VND/m2 und ist damit 3,6-mal höher als der Anfangspreis.

Der Gesamtbetrag, den der Bezirk Quoc Oai bei der Auktion einnahm, betrug fast 243 Milliarden VND, was einer Differenz von fast 180 Milliarden VND gegenüber dem Ausgangspreis entspricht.

Einer Umfrage auf einigen Immobilien-Websites zufolge liegen die Preise für zum Verkauf stehende Immobilien in der Gemeinde Yen Son zwischen 28 und 50 Millionen pro m².

Es wurde festgestellt, dass es auf dem Grundstücksmarkt in letzter Zeit trotz der Preissteigerungen in einigen Gebieten recht ruhig zugegangen ist. An manchen Orten, wo Anleger in finanzielle Schwierigkeiten geraten, werden die Preise gesenkt, um Verluste zu begrenzen, es kommt aber weiterhin zu Handelsschwierigkeiten.

Wohnungsangebot im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt boomt

Diesen November wird das Projekt King Crown Infinity auf dem Wohnungsmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell zum Verkauf freigegeben. King Crown Infinity liegt in der Vo Van Ngan Street (Bezirk Binh Tho, Thu Duc City) und besteht aus den beiden 30-stöckigen Türmen Apollo und Artemis, die dem Markt 729 Wohnungen bieten. Je nach Lage und Gegend beträgt der Verkaufspreis der Wohnungen im King Crown Infinity ab 90 Millionen VND/m2.

Ein weiteres Apartmentprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt, das in den letzten Monaten des Jahres im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell neue Produkte auf den Markt brachte, ist Eaton Park des Investors Gamuda Land. Eaton Park liegt in der Mai Chi Tho Street und bietet 2.000 Luxuswohnungen auf dem Markt. Der Preis in der ersten Phase beträgt rund 120 Millionen/m2, was etwa 6-7 Milliarden/1-Zimmer-Wohnung, 8-10 Milliarden/2-Zimmer-Wohnung und 13-15 Milliarden/3-Zimmer-Wohnung entspricht. Nach der Liquidation fast aller Gebäude A5 und A6 wird Eaton Park im vierten Quartal 2024 den Produktkorb der Gebäude A1 und A2 auf den Markt bringen, der 550 Wohnungen mit einem Durchschnittspreis ab 142 Millionen VND/m2 umfasst.

Ebenfalls im vierten Quartal 2024 wird das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt im Osten durch die Wohnsiedlung The Opus One im Stadtgebiet Vinhomes Grand Park ergänzt. Die Unterteilung Opus One ist eine Kombination des Investors Vinhomes und des japanischen Partners SAMTY. Es ist bekannt, dass das Projekt aus vier Türmen besteht und 2.000 Luxuswohnungen mit Preisen ab 80 Millionen VND/m2 auf den Markt bringt.

Der Osten wird sich auch über das neue Angebot an Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt aus dem Fiato Uptown-Projekt im Bezirk Tam Phu in der Stadt freuen. Thu Duc Fiato Uptown besteht aus 4 Apartmentgebäuden auf einem 1,6 ha großen Grundstück mit fast 400 Wohnungen und gewerblich genutzten Servicewohnungen. Die Wohnungspreise im Fiato Uptown beginnen bei 55 Millionen VND/m2.

Immobilienmarktdaten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Laufe der Jahre kontinuierlich gestiegen sind. Von 2015 bis 2023 übertraf der Wohnungspreisanstiegsindex in Ho-Chi-Minh-Stadt die Wachstumsrate des Einkommens der Bevölkerung. Von 2015 bis 2023, also acht Jahre nach der Erhebung, stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt um 56 %, während das Einkommen der Menschen in städtischen Gebieten nur um 39 % zunahm.

Einem Bericht von Cushman & Wakefield zufolge sind die Preise für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten zehn Jahren durchschnittlich um etwa 12 % pro Jahr gestiegen. Auf dem Primärmarkt liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei über 60 Millionen VND/m2. Auf dem Sekundärmarkt beträgt der durchschnittliche Wohnungspreis 45 Millionen VND/m2.

Allein im dritten Quartal 2024 waren Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt laut Daten von Batdongsan.com.vn im Vergleich zum Vorjahreszeitraum der Lichtblick auf dem Markt. Dies ist der Typ mit dem stärksten Anstieg des Interesses, der im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 19 % erreichte.

Auch bei den Eigentumsarten ist der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 12 % am stärksten. Erwähnenswert ist, dass trotz der hohen Preise einige Projekte noch immer über eine recht gute Liquidität auf dem Markt verfügen, insbesondere bei Projekten mit vollständigen Rechtsdokumenten und von großen, seriösen Investoren. Die Liquiditätsquote der Projekte erreicht bei jedem Start über 60 %.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, kommentierte diese Tatsache mit der Aussage, dass das zukünftige Angebot aufgrund der Knappheit an Mitteln für sauberes Land in Wirklichkeit ziemlich begrenzt sei. Rechtliche Engpässe sind noch nicht gelöst und erschweren Investoren die Umsetzung neuer Projekte. Zudem fehlt vielen Investoren aufgrund des hohen finanziellen Drucks das Kapital zur Umsetzung ihrer Projekte.

Darüber hinaus wird der neue Punkt im Bodengesetz 2024 zur Anpassung der neuen Bodenpreisliste die Inputkosten der Unternehmen und die Verkaufspreise an die Kunden beeinflussen und zu einem Aufwärtstrend bei den zukünftigen Verkaufspreisen führen. Wohnungen machen nach wie vor einen hohen Anteil der Nachfrage als langfristige Kapitalanlage und als eigenständiger Wohnsitz aus. Daher werden Wohnungen weiterhin eine gute Absorption auf dem Markt erfahren und die Verkaufspreise werden weiterhin steigen.