Am Nachmittag des 12. Oktober organisierten die Vietnam Real Estate Association (VNREA) und die Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) gemeinsam die Veranstaltung zur Bekanntgabe des Berichts „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“.

Immobilientransaktionen sind wieder in vollem Gange

In ihrer Eröffnungsrede zitierte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Leiterin der Abteilung für Marktforschung und Beratung zur Förderung von Immobilieninvestitionen bei VARS, die Forschungsdaten von VARS und sagte, dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt allmählich verbessere, insbesondere im Vergleich zur schwierigen Zeit Ende letzten Jahres und in den ersten Monaten dieses Jahres.

Der Markt zeigt allmählich mehr Lichtblicke. Dabei handelt es sich um Orte mit entwickelten Volkswirtschaften, die Wert auf die Förderung von Investitionen in Infrastruktur und Transport legen und über viele der Nachfrage entsprechende Versorgungsquellen verfügen, wie etwa Hanoi, Haiphong, Lao Cai, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho Chi Minh,…

Frau Mien sagte, dass die oben genannten Ergebnisse den Bemühungen, Verbindungen und der engen Koordination zwischen staatlichen Verwaltungsbehörden und Unternehmen zu verdanken seien. Insbesondere wurden von der Regierung kontinuierlich und wiederholt fast 20 entsprechende untergesetzliche Dokumente und Maßnahmen erlassen, deren Inhalt sich immer mehr an den tatsächlichen Bedürfnissen des Marktes und der Unternehmen orientiert.

„Obwohl der Markt nicht stark genug ist, um die Steigung zu überwinden, ist er der Gefahr, die Bremse zu verlieren, einigermaßen entgangen“, sagte Frau Mien.

Die Daten im Bericht zeigen, dass das Transaktionsvolumen auf dem Markt im Laufe der Zeit zugenommen hat, da immer mehr Produkte auf den Markt kommen, die den Bedürfnissen der Menschen entsprechen. Demnach verzeichnete der Markt im dritten Quartal 2023 fast 6.000 Transaktionen, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal und mehr als doppelt so viel wie im ersten Quartal 2023.

Im Vergleich zur Vorperiode betrug die Gesamtzahl der Transaktionen in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 jedoch nur etwa 50 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und etwa 20 % im Vergleich zur Landfieberperiode. Der Grund hierfür liegt darin, dass es auf dem Markt immer noch an einem Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum mangelt, da die Immobilienpreise kontinuierlich steigen und kein Ende in Sicht ist.

Der VARS-Bericht zeigt mit Blick auf die Zukunft deutlich, dass die wirtschaftliche Erholung zusammen mit positiven Prognosen für das Wirtschaftswachstum sicherlich zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien in allen Segmenten führen wird, von Wohnungen bis hin zu Büros zur Miete, Fabriken, Einzelhandelsimmobilien usw. Insbesondere in einer Situation, in der das Angebot aus vielen Gründen knapp ist, ist mit einem Anstieg der Immobilienpreise in der kommenden Zeit zu rechnen.

Darüber hinaus erwähnte Frau Mien auch, dass die Staatsbank die Betriebszinsen seit März 2023 viermal in Folge gesenkt hat. Die Zinssätze für Bankdarlehen sind deutlich gesunken und liegen zwischen 6,7 % und 10 %. Sie nähern sich damit dem Niveau von Anfang 2022 an und sind im Vergleich zum Ende des zweiten Quartals 2023 um 0,4 % auf 3,5 % gesunken. Dies ist ein günstiger Zinssatz für Eigenheimkäufer. Wenn Sie in dieser Zeit ein Eigenheim kaufen, können Sie das Kredit- und Preisniveau optimal ausnutzen.

Wir brauchen mehr Mechanismen für Investoren beim Bau von Sozialwohnungen

Herr Le Dinh Chung, Mitglied der VARS Real Estate Research Working Group und Generaldirektor von SGO Homes, erklärte bei der Veranstaltung, dass der Immobilienmarkt in Großstädten Anzeichen einer Bodenbildung gezeigt habe, wobei der Schwerpunkt auf dem Wohnungs- und Häusersegment mit Preisen unter 10 Milliarden VND im zentralen Kerngebiet liege.

Für das Landsegment gab es bisher keine positiven Signale, aber es gibt Anzeichen dafür, dass bei Auktionsland der Boden durchbrochen wird. In der Gegend um Hanoi liegt der Preis bei etwa 2 Milliarden VND, mit einer Absorptionsrate von 70–80 %, wobei der Auktionspreis etwa 5 % über dem Anfangspreis liegt und sofort mit einer Differenz von 30–50 Millionen VND/Grundstück übertragen werden kann.

Lediglich im Resorttourismus-Segment herrscht weiterhin trübe Stimmung, das Transaktionsvolumen stagniert aufgrund der Anlegerstimmung am Markt.

Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienforschung und -entwicklung und Generaldirektor von G-Home JSC, äußerte seine Ansichten zum Angebot an Sozialwohnungen und betonte, dass die Politik des Staates, eine Million Sozialwohnungen zu bauen, äußerst human sei.

In Wirklichkeit müsse man jedoch erkennen, dass eine Million Sozialwohnungen für den aktuellen Markt nicht ausreichen, sagte Herr Nam. Selbst wenn das oben genannte Projekt maximal umgesetzt wird, besteht bei den Menschen immer noch ein großer Bedarf an Eigentum.

Gleichzeitig sind mit der Umsetzung, dem Bau und der Freigabe von Sozialwohnungsprojekten für den Verkauf noch immer zahlreiche Probleme verbunden, von rechtlichen Mechanismen über Vorschriften und Kaufbedingungen bis hin zu Fällen, die für eine Police infrage kommen.

Herr Nam wies insbesondere auf die aktuelle Situation hin, in der es für die Menschen sehr schwierig sei, Zugang zu Sozialwohnungen zu erhalten, da viele Vorschriften zu streng seien und die Menschen in reiche und arme Menschen unterteilt würden, wodurch Sozialwohnungen für viele Bevölkerungsgruppen unerschwinglich seien.

Auch auf der Investorenseite ist die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus ein schwieriges Problem, da es in vielerlei Hinsicht Schwierigkeiten gibt, von den Mechanismen und Richtlinien bis hin zur finanziellen Leistungsfähigkeit der Unternehmen. Laut Herrn Nam ist der Bau von Sozialwohnungen „sowohl schwierig als auch riskant“.

Auf dem Markt kommt es sogar zu „unverkauften“ Sozialwohnungen, da die Baugebiete ungünstig gelegen sind und den Wohnbedürfnissen der Bewohner nicht gerecht werden. Viele Investoren investieren Zeit und Geld in den Bau, werden aber jahrzehntelang von Verwaltungsverfahren „gequält“. Wenn nach der Fertigstellung und Freigabe zum Verkauf ein Verlust entsteht, muss dieser von ihnen selbst getragen werden. Wenn sie einen Gewinn von mehr als 10 Prozent erzielen, sind sie gezwungen, diesen an den Staat abzuführen – Herr Nam hält das für unverhältnismäßig.

Dementsprechend empfahl der Generaldirektor von G-Home JSC, dass die Wohnungspolitik auf alle sozialen Schichten ausgerichtet sein sollte. Die Bestimmungen für Begünstigte der Sozialwohnungspolitik müssen angepasst werden, um angemessener zu sein. Sozialwohnungen stehen nicht zum Verkauf an Reiche, sondern sollten sich auch an diejenigen richten, die über steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse verfügen, sich aber keinen Zugang zu teurem Gewerbewohnungsbau leisten können.

Gleichzeitig sollten Mechanismen und Richtlinien für Investoren in eine offenere und „offenere“ Richtung entwickelt werden und es sollten Lob und Förderung gezollt werden, und es sollten Bedingungen geschaffen werden, damit Unternehmen im sozialen Wohnungsbau mehr Möglichkeiten haben, weiter zu bauen.

Abschließend sagte Herr Tran Van Binh, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär von VARS, dass in der kommenden Zeit neben rechtlichen und finanziellen Engpässen das Vertrauen der Kunden und Investoren die letzte „Hürde“ sei, die überwunden werden müsse, damit der Immobilienmarkt wirklich zur Normalität zurückkehren könne.

Der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 dürfte ein Sprungbrett für eine Transformation im Jahr 2024 sein. Das Gesamtbild des Marktes wird sicherlich viele neue Lichtblicke aufweisen. Insbesondere in Gebieten mit viel Entwicklungsspielraum, mit synchroner und moderner Planung, investitionsorientierter Infrastruktur und nicht hohen Preisen .