Beseitigung von Engpässen bei Abriss, Sanierung und Wiederaufbau von Altbauwohnungen

Vermeidung von Überschneidungen und Konflikten mit dem Entwurf des Bodengesetzes (geändert)

Am Morgen des 5. Juni stellte der Vorsitzende des Rechtsausschusses der Nationalversammlung, Hoang Thanh Tung, den Überprüfungsbericht zum Entwurf des Wohnungsgesetzes (in der geänderten Fassung) vor und erklärte, dass eines der größten Probleme, die bei der Änderung des Wohnungsgesetzes überwunden werden müssten, die Schwierigkeit sei, alte, baufällige und beschädigte Wohnhäuser abzureißen, zu renovieren und wieder aufzubauen.

Unter Berücksichtigung der Stellungnahmen des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung in der Sitzung im März 2023 wurde in dem der Nationalversammlung vorgelegten Gesetzentwurf die Option zur Eigentumsdauer von Mehrfamilienhäusern gestrichen. Der Rechtsausschuss stellte jedoch fest, dass die zusätzlichen Inhalte des Gesetzentwurfs die Anforderungen an Spezifität und Durchführbarkeit in Bezug auf Befugnisse, Anordnungen und Verfahren zur Umsiedlung von Bewohnern sowie zum Abriss, zur Renovierung und zum Wiederaufbau unsicherer Mehrfamilienhäuser nicht erfüllen und einer weiteren Überprüfung und Prüfung bedürfen.

Auf Grundlage von Untersuchungen, Umfragen und der Überwachung der praktischen Umsetzung des Gesetzes zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern in Großstädten ist der Rechtsausschuss der Ansicht, dass die Bestimmungen des Gesetzentwurfs zu diesem Thema Engpässe in folgenden Bereichen beseitigen müssen: Verfahren zur Umsiedlung von Bewohnern aus einsturzgefährdeten Mehrfamilienhäusern; Auswahl von Investoren für die Renovierung und den Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern; Vereinbarung von Entschädigungs- und Umsiedlungsplänen nach der Auswahl der Investoren; komplizierte und langwierige Investitionsverfahren für Projekte zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern.

Delegierte, die am Morgen des 5. Juni an der Sitzung teilnahmen. (Foto: DUY LINH).

Insbesondere die Zwangsumsiedlung von Bewohnern aus einsturzgefährdeten Wohnhäusern berührt unmittelbar verfassungsmäßige Rechte (das Recht auf legalen Aufenthalt, das unverletzliche Recht auf Wohnung, das Recht auf Wohneigentum etc.) und bedarf daher einer gesetzlichen Regelung.

Daher wird empfohlen, dass die Regierung die Befugnisse, Anordnungen und Verfahren für die Umsiedlung sowie gegebenenfalls geeignete Durchsetzungsmaßnahmen prüft und spezifiziert, um eine wirksame Umsetzung der Politik zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern zu gewährleisten.

Gleichzeitig legt das Gesetz die Abstimmungsquote für die Wahl von Entschädigungs- und Umsiedlungsoptionen für Wohnungseigentümer fest und ergänzt die Regelung, dass nach einer bestimmten, von der Regierung festgelegten Zeitspanne, wenn keine Einigung über die Option erzielt wird, die Entschädigung und Umsiedlung gemäß der vom Volkskomitee der Provinz beschlossenen Option auf Grundlage der im Wohnungsgesetz festgelegten Entschädigungs- und Umsiedlungsprinzipien durchgeführt wird.

In Anlehnung an die Bestimmungen des geltenden Wohnungsbaugesetzes sieht Artikel 72 Punkt a, Satz 1 des Gesetzentwurfs vor, dass in Fällen, in denen ein Mehrfamilienhaus abgerissen werden muss, aber entsprechend der Planung wiederaufgebaut wird, den Eigentümern eine Umsiedlung vor Ort ermöglicht wird und sie finanzielle Mittel für den Wiederaufbau des Mehrfamilienhauses bereitstellen müssen.

Der Rechtsausschuss hat diese Bestimmung gebilligt, da sie praxistauglich ist und die gesetzlichen Nutzungsrechte der Eigentümer abgerissener Mehrfamilienhäuser sichert. Allerdings sieht Artikel 79 Absatz 3 Buchstabe a des Entwurfs des geänderten Bodengesetzes in dieser Angelegenheit vor, dass Projekte zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern im Rahmen des Wohnungsbaugesetzes als Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse gelten. Dies führt zu Überschneidungen und Konflikten zwischen den beiden Gesetzen.

Daher wird empfohlen, dass die Regierung das Bauministerium und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt anweist, die Überprüfung und den Vorschlag einer einheitlichen Lösung zur Behandlung der oben genannten Inhalte in den beiden Gesetzentwürfen zu koordinieren und so die legitimen und gesetzlichen Rechte und Interessen von Wohnungseigentümern mit stabilem und langfristigem Wohngrundstück zu gewährleisten.

Der Rechtsausschuss schlug außerdem vor, die spezifischen Merkmale von Renovierungs- und Umbauprojekten für Mehrfamilienhäuser weiter zu erforschen und zu klären, um Vorschriften für geeignete Verfahren und Prozesse für Investitionen zu entwickeln und so Überschneidungen und Doppelarbeit zu vermeiden, die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften zu erhöhen und die Zeit für die Überprüfung, Genehmigung und Genehmigung von Investitionsrichtlinien zu verlängern.

Es ist notwendig, den Mindestanteil der Landnutzungsgebühren und der Grundstücksmiete für den sozialen Wohnungsbau zu regeln.

In Bezug auf die Politik zur Entwicklung von Sozialwohnungen legt Artikel 80 Absatz 1 des Gesetzentwurfs fest, dass die Zuweisung von Landmitteln für die Entwicklung von Sozialwohnungen in die Zuständigkeit des Volkskomitees der Provinz fällt. Artikel 80 Absatz 3 ergänzt die Bestimmung, dass das Volkskomitee der Provinz dafür verantwortlich ist, dem Volksrat derselben Ebene über die Zuweisung eines bestimmten Anteils der Mittel aus Landnutzungsgebühren und Grundrenten für gewerbliche Wohnungsbau- und städtische Investitionsprojekte in dem Gebiet Bericht zu erstatten, um Entschädigungen, Baufeldräumungen (sofern vorhanden) und Investitionen in den Bau technischer Infrastruktursysteme für Investitionsprojekte im Bereich Sozialwohnungen oder Investitionen in den Bau von Sozialwohnungsprojekten durchzuführen.

Die Mehrheit der Abgeordneten im Rechtsausschuss stimmte den Bestimmungen des Gesetzesentwurfs zu. Um jedoch Transparenz und Durchführbarkeit zu gewährleisten und die Verantwortung der lokalen Behörden bei der Umsetzung zu stärken, wird vorgeschlagen, die Regelung über den Mindestanteil der aus dem lokalen Haushalt stammenden Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für gewerbliche Wohnprojekte und städtische Gebiete zu ergänzen, der für den sozialen Wohnungsbau ausgegeben werden muss.

Darüber hinaus stellte der Rechtsausschuss fest, dass Investoren, die gewerbliche Wohnprojekte und städtische Gebiete bauen, gemäß den Bestimmungen des geltenden Wohnungsbaugesetzes neben der Bereitstellung von 20 % des Grundstücksfonds auch in die synchrone technische Infrastruktur für das für den Bau von Sozialwohnungen genutzte Grundstück investieren müssen. Selbst wenn nur die Grundnutzungsgebühr und die Grundmiete abgezogen werden, werden diese tatsächlich immer noch aus dem Staatshaushalt entnommen.

Bauminister Nguyen Thanh Nghi stellte den Vorschlag der Regierung zum Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (geändert) vor. (Foto: DUY LINH).

Daher wird empfohlen, zusätzliche Regelungen zur Verantwortung von Investoren in gewerblichen Wohnungsbau und Bauprojekten im städtischen Bereich zu prüfen, die Mittel für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen.

In Bezug auf Anreize für Investoren, die Sozialwohnungen zum Verkauf, Mietkauf oder zur Pacht anbieten, sieht Artikel 82 des Gesetzesentwurfs vor, dass Investoren von Sozialwohnungsbauprojekten, die nicht aus dem Staatshaushalt, durch Staatsanleihen, Obligationen, öffentliche Entwicklungshilfekapital oder zinsgünstige Darlehen von Sponsoren usw. finanziert werden, für die gesamte Grundstücksfläche des Projekts von Grundnutzungsgebühren und Grundmieten befreit sind und keine Verfahren zur Bestimmung des Grundstückspreises, zur Berechnung der Grundnutzungsgebühren und zur Befreiung von Grundmieten gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes durchführen müssen.

Darüber hinaus gelten gemäß Steuergesetzen die ermäßigte Mehrwertsteuer und Körperschaftsteuer.

Die Mehrheit der Meinungen im Rechtsausschuss stimmte den Bestimmungen des Gesetzesentwurfs zu. Gleichzeitig wurde vorgeschlagen, dass Absatz 2, Artikel 82, die Regelung über den Höchstanteil privater Grundstücksfonds für den Bau von Geschäfts-, Dienstleistungs- und Gewerbeeinrichtungen in Sozialwohnungsprojekten ergänzt, um Strenge zu gewährleisten und Schlupflöcher zu vermeiden, die bei der Ausarbeitung von Investitionsprojekten zum Bau von Sozialwohnungen missbraucht werden könnten. Das Hauptziel besteht jedoch darin, Grundstücke für den Bau von Geschäfts-, Dienstleistungs- und Gewerbeeinrichtungen zu haben.

Was die Festlegung der Verkaufspreise, Mietpreise und Mietkaufpreise für Sozialwohnungen betrifft, in die nicht der Staat investiert und die nicht vom Staat gebaut werden, stimmt die Mehrheit der Meinungen im Rechtsausschuss den Bestimmungen des Gesetzentwurfs zu, wonach die Kosten vollständig in den Verkaufspreis einbezogen werden müssen, um das Investitionskapital der Unternehmen zurückzuerhalten und so die legitimen Rechte und Interessen der Investoren zu wahren.

Um jedoch Transparenz und Genauigkeit zu gewährleisten, wird empfohlen, die im Verkaufspreis enthaltenen „sonstigen angemessenen Kosten“ zu untersuchen und zu klären oder Grundsätze und Bedingungen festzulegen, unter denen Kosten als angemessen gelten, wenn sie im Verkaufspreis enthalten sind.

Laut: nhandan.vn