ERHÖHEN SIE DEN EINZAHLUNGSWERT UM 20 - 30 %

Gemäß Artikel 23 des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (geändert), der in der Nationalversammlung diskutiert wird, hat die Redaktionsagentur zwei Optionen zu den Grundsätzen des Wohnungsgeschäfts und künftiger Bauarbeiten vorgeschlagen. Option 1: Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden. Option 2: Der Investor des Immobilienprojekts darf gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur dann Anzahlungen einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Anzahlung beträgt höchstens 10 % des Verkaufspreises beim Leasingkauf.

Rechtsanwalt Nguyen Dang Tu von Trilaw LLC analysierte für Option 1, dass die Art der Kaution gemäß dem Zivilgesetzbuch darin besteht, die Erfüllung zivilrechtlicher Verpflichtungen sicherzustellen. Demnach übergibt eine Partei (der Einleger) der anderen Partei (dem Einlagenempfänger) innerhalb einer bestimmten Frist einen Geldbetrag oder eine Sache, um die Vereinbarung der Parteien zu bestätigen und den Abschluss oder die Erfüllung eines zivilrechtlichen Vertrags sicherzustellen. Bei Immobiliengeschäften dient die Anzahlung der Absicherung des Abschlusses des Immobilienkaufvertrages. Bei einer Regelung wie in Option 1 oben ist dies nicht mehr erforderlich, da die Parteien mit der Zulassung des Vorhabens zur Geschäftsaufnahme sofort den Immobilienkaufvertrag unterzeichnen können, ohne dass eine Anzahlung geleistet werden muss. Daher zielt diese Option 1 darauf ab, die Risiken für die Kunden zu begrenzen, die Verantwortung der Anleger zu erhöhen und Anleger herauszufiltern, die nicht über ausreichende finanzielle Leistungsfähigkeit verfügen. Die Anwendung dieser Option auf Einlagen ist jedoch unnötig. Die Voraussetzung, dass ein Projekt für den kommerziellen Betrieb geeignet ist, sollte nur für die Unterzeichnung eines Kaufvertrags gelten.

Option 2 ist für Anleger „offener“, was Einlagentransaktionen angeht. Um die Interessen der Kunden zu schützen, sollte der Entwurf jedoch auch Bestimmungen enthalten, die eine Begrenzung der Einlagen auf ein angemessenes Niveau (etwa 20 – 30 %) vorsehen. Denn das aktuelle Bürgerliche Gesetzbuch schreibt weder eine Mindest- noch eine Höchstanzahlung für den Immobilienkauf vor. Dies hat in letzter Zeit zu chaotischen Immobilieneinlagen auf dem Markt geführt. Es gibt Investoren, die von ihren Kunden durch Kautionen eine Eigenbeteiligung von bis zu 95 Prozent des Immobilienwertes verlangen, um so verdeckt Kapital zu mobilisieren. Kommt es jedoch zu einem Streit, kann der Investor die Anzahlung nicht an den Kunden auszahlen und es kommt zu Verzögerungen bei der Rückerstattung des Geldes an den Kunden. Viele Kunden haben zudem große Schwierigkeiten, ihr Kapital zurückzubekommen, geschweige denn, den Anleger zur Auszahlung ihrer Einlage aufzufordern. Typischerweise kommt es bei der Mobilisierung zum Kauf und Verkauf von Grundstücksprojekten häufig vor, dass die rechtlichen Verfahren noch nicht abgeschlossen sind, die Anzahlung jedoch bis zu 95 % des Wertes beträgt, der Vertrag jedoch nicht rechtzeitig unterzeichnet wird und keine Möglichkeit zur Rückzahlung besteht, so berichten es die Leute, der Investor wird strafrechtlich verfolgt und die Leute verlieren Geld. Es gibt auch viele Fälle, in denen Investoren eine Anzahlung von 10 % akzeptieren. Wenn jedoch die Grundstücks- und Immobilienpreise steigen, sind viele Investoren bereit, die Anzahlung zurückzuzahlen, ohne den Kaufvertrag weiterhin zu unterzeichnen. Es gibt auch Fälle von niedrigen Einlagen. Wenn der Immobilienmarkt einfriert und die Preise sinken, sind Kunden auch bereit, auf ihre Einlagen zu verzichten. „Der Entwurf sollte vorsehen, dass der Investor zur Unterzeichnung einer Anzahlung eine Bankgarantie vorlegen muss, in der er sich verpflichtet, die Anzahlung zurückzuzahlen, wenn der Investor gegen die Vereinbarung verstößt. Dieser Vorschlag wird günstigere Bedingungen für Investoren schaffen, um Kapital zu mobilisieren und gleichzeitig die Rechte der Kunden sichern, wenn der Investor seine Verpflichtungen verletzt“, schlug Anwalt Tu vor.

Anzahlungen werden nur dann akzeptiert, wenn das Projekt geschäftsfähig ist.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, besteht der Zweck der Kaution bei Option 1 darin, die Vertragserfüllung sicherzustellen. In der Realität kommt es jedoch nach Vertragsunterzeichnung nur selten vor, dass der Kautionszahler vom Kautionsempfänger betrogen wird. Der Grund hierfür liegt darin, dass der Vertrag von den Parteien häufig genau geprüft und entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt wird. Bei Vertragsabschluss wird die Anzahlung üblicherweise von der Anzahlung der Transaktion abgezogen. Option 2 ist als Anzahlung zur Vertragsabsicherung gedacht. Tatsächlich kommt es häufig vor, dass der Einleger vor Vertragsunterzeichnung vom Einlagenempfänger getäuscht wird und den Vertrag nicht erfüllt, wodurch dem Einleger ein Schaden entsteht. Da derzeit sowohl die erste als auch die zweite Option richtig sind, ist es notwendig, beide Optionen in einer Regelung über die Anzahlung zur Absicherung des Vertragsabschlusses bzw. die Anzahlung zur Absicherung der Vertragserfüllung zu integrieren, um die berechtigten Rechte und Interessen der Kunden zu schützen, die Immobilien, bestehenden Wohnraum oder künftig zu errichtenden Wohnraum kaufen, mieten oder erwerben.

Dementsprechend schlug Herr Chau vor, zwei Optionen in einer zu kombinieren: „Der Projektinvestor darf Anzahlungen von Kunden verlangen, wenn das Haus bzw. Bauvorhaben die Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt und die Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt wurden, um die Vertragserfüllung sicherzustellen. Oder der Immobilienprojektinvestor darf Anzahlungen nur dann verlangen, um den Abschluss von Verträgen gemäß der Vereinbarung mit Kunden sicherzustellen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Behörde geprüften Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt. In der Anzahlungsvereinbarung muss der Verkaufspreis oder Mietkaufpreis des Hauses bzw. Bauvorhabens klar angegeben sein. Die maximale Anzahlung entspricht den staatlichen Vorschriften, darf jedoch 10 % des Immobilienwerts nicht überschreiten.“

„Die Immobiliengesetze von 2006 und 2014 regeln keine Anzahlungen, die vor dem Zeitpunkt geleistet werden, an dem das Immobilienprojekt vertragsreif ist oder Kapital für den Verkauf künftiger Immobilien, insbesondere Grundstücke, mobilisiert werden kann. Daher kam es vor, dass Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen Klausel 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ausnutzten, der weder die Höhe noch die Höhe von Anzahlungen regelt, und so von Kunden Anzahlungen in hoher Höhe entgegennahmen, in einigen Fällen von bis zu 90 - 95 % des Wertes der gehandelten Immobilie. Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen haben sogar ohne Rechtsgrundlage „Geisterprojekte“ zu Betrugszwecken auf die Beine gestellt, wodurch Kunden enorme Verluste erlitten und die öffentliche Ordnung gestört wurde. Ein typisches Beispiel hierfür ist der Betrugsfall bei der Alibaba Company“, sagte Herr Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, sagte, dass der Entwurf des überarbeiteten Gesetzes zum Immobiliengeschäft klarere Regelungen zu Einlagen enthalten müsse, insbesondere zu deren Zeitpunkt, um zu verhindern, dass Investoren diese Lücke ausnutzen, um sich illegal Geld zu beschaffen. „Wir haben die Kautionspolitik auf dem Immobilienmarkt in vielen Ländern weltweit untersucht. Alle Länder erlauben Kautionen. Allerdings wird die Kaution auf ein Gemeinschaftskonto überwiesen, das von Dritten, beispielsweise einer Bank, verwaltet und überwacht wird. Kommt der Investor seinen Verpflichtungen nicht nach, etwa indem er nicht baut oder einen Vertrag nicht gesetzeskonform unterzeichnen kann, erhält der Kunde sein Geld vollständig zurück“, sagte Herr Dinh.