Viele Chancen und Herausforderungen verflechten sich

2023 ist ein herausforderndes Jahr für den Immobilienmarkt. Zahlreiche kontinuierliche Maßnahmen der Regierung und der Behörden haben einen erheblichen Teil der Beschränkungen und Hindernisse des Marktes beseitigt.

Trotz vieler Schwierigkeiten hat der vietnamesische Immobilienmarkt seine „frustrierendste“ Phase hinter sich.

Marktdaten zeigen, dass sich die Anzahl der Suchanfragen für Transaktionen im Grundstücks- und Wohnungssegment gut erholt hat und das Angebot aus neuen Projekten und Transaktionen zunimmt.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), kommentierte, dass das Jahr 2024 viele miteinander verflochtene Chancen und Herausforderungen mit sich bringen werde.

Insbesondere konnten dank der Planungsinformationen positive Entwicklungen sowohl beim Gesamtangebot als auch bei der Gesamtnachfrage verzeichnet werden. Auch die Beteiligung von Investoren am „Wettlauf“ um die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen wird die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage schrittweise verringern.

Mit der „Unterstützung“ der Politik wird die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der kommenden Zeit weiterhin positive Ergebnisse erzielen.

Die Verabschiedung des neuen (geänderten) Wohnungsbaugesetzes mit zahlreichen neuen Regelungen zur „Beseitigung von Schwierigkeiten“ für Käufer und Investoren bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten dürfte die Attraktivität steigern und mehr Unternehmen dazu bewegen, sich an der Entwicklung dieses Segments zu beteiligen.

Darüber hinaus soll der Zugang zu dieser Art von Dienstleistungen für Menschen mit geringem Einkommen verbessert werden.

Einem Bericht der Immobiliendienstleistungsgruppe DKRA (DKRA Group) zufolge verzeichnete der primäre Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung kürzlich einen deutlichen Rückgang sowohl des Angebots als auch der Nachfrage in Schlüsselsegmenten.

Die Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung der Marktschwierigkeiten, wie etwa die Resolution 33/NQ-CP, die offizielle Meldung Nr. 469/CD-TTg, das Rundschreiben 02/2023/TT-NHNN, das Rundschreiben 03/2023/TT-NHNN usw., dürften dem Markt in der kommenden Zeit viele positive Signale bringen, wenn sie ausreichend „absorbiert“ sind.

Konkret wird das Landsegment im Jahr 2023 22 Projekte mit einem Angebot von etwa 1.850 Grundstücken begrüßen, was einem Rückgang von 73 % gegenüber 2022 entspricht und den niedrigsten Stand der letzten 5 Jahre darstellt. Der Verbrauch erreichte etwa 751 Parzellen, ungefähr 41 % des gesamten neu eingeführten Angebots, ein Rückgang von 84 % im Vergleich zum Vorjahr.

Die Transaktionen erfolgten hauptsächlich in Produktgruppen mit Preisen zwischen 12,9 und 14,9 Millionen VND/m2 und Gemeinschaftsflächen zwischen 70 und 90 m2. Der Markt für vorstädtische Grundstücke nimmt weiterhin eine beherrschende Stellung ein und konzentriert sich hauptsächlich auf die Provinz Binh Duong, wo er 47 % des gesamten Marktangebots ausmacht.

Das Primärpreisniveau verzeichnete einen Rückgang von 10 % – 13 % im Vergleich zu 2022. Der Sekundärmarkt verzeichnete einen Rückgang von 13 % – 17 % im Vergleich zu Anfang 2023. Dieser Rückgang trat jedoch lokal in der Gruppe der Kunden auf, die Kredite nutzten, sowie bei einigen Großprojekten mit unvollständiger Infrastruktur – legal.

Im Wohnungssegment wurden im laufenden Jahr 126 Primärprojekte (ca. 22.071 Einheiten) zum Verkauf verzeichnet, ein Rückgang von 32 % gegenüber 2022 und zugleich der niedrigste Stand der letzten 5 Jahre. Das zum Verkauf stehende Angebot verteilt sich hauptsächlich auf Ho-Chi-Minh-Stadt (konzentriert im Osten) und die Provinz Binh Duong.

Der Verbrauch erreichte etwa 9.664 Einheiten, was 44 % des Primärangebots entspricht und einen Rückgang von 56 % gegenüber 2022 darstellt. Der Primärverbrauch konzentriert sich auf Projekte mittlerer Preisklasse mit Preisen zwischen 40 und 55 Millionen VND/m2, mit abgeschlossenen Rechtsverfahren, schnellem Baufortschritt und bequemer Anbindung an das Stadtzentrum.

Die Primärverkaufspreise schwankten im Vergleich zum Jahresanfang nicht stark, die Investoren setzten jedoch auf die Anwendung zahlreicher Maßnahmen wie Skonti, Tilgungs- und Zinsaufschub usw., um die Marktnachfrage anzukurbeln.

Gleichzeitig ist die Liquidität auf dem Sekundärmarkt nach wie vor gering. Die Sekundärmarktpreise sind im Vergleich zum Jahresende 2022 um etwa 3 bis 8 % gesunken, vor allem bei Projekten, die sich gerade in der Abschlussphase von Rechtsverfahren befinden oder bei denen der Bau im Rückstand ist.

Wohnimmobilien führen den Markt im Jahr 2024 an

Das Forschungsteam von VARS geht bei seiner Marktprognose davon aus, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 voraussichtlich stabilisieren wird und etwa 30–40 % der Immobilienmakler ihre Tätigkeit wieder aufnehmen werden.

Das Segment Wohnimmobilien wird ab Mitte 2024 den Markt anführen, wobei das Gesamtangebot an Wohnungen auf über 30.000 Produkte geschätzt wird; Davon gibt es in Hanoi 15.000 Produkte, in Ho-Chi-Minh-Stadt 5.000 Produkte und in der Provinz Binh Duong etwa 10.000 Produkte.

Darüber hinaus gelten Industrieimmobilien weiterhin als wachstumsstarkes Segment und bieten Technologieunternehmen, insbesondere im Hochtechnologiesektor, weiterhin eine neue Produktions- und Geschäftsbasis.

Dementsprechend bleiben die ausländischen Direktinvestitionskapitalflüsse positiv und profitieren von der Steuervergünstigungspolitik. Die Verkehrsinfrastruktur wird zunehmend synchronisierter und moderner, und es besteht die Verpflichtung, in die Spitzeninfrastruktur der Region zu investieren. Die unterstützenden Dienstleistungen für Industrieparks werden zunehmend verbessert.

Viele neue Investitionsprojekte für Industrieparks wurden grundsätzlich genehmigt und mit der Umsetzung der nächsten Phasen begonnen. Das Angebot an Industrieimmobilien wächst sowohl im Norden als auch im Süden. Die Nachfrage nach Industrieimmobilien ist nach wie vor sehr groß, insbesondere die Nachfrage nach Mehrzweck-Lagerhallen und Fertigfabriken.

Die Nachfrage wird sowohl qualitativ als auch quantitativ durch eine Reihe von Investitionsplänen und -abkommen mit ausländischen Unternehmen gesteigert, die Vietnam als Zielland im Zuge der Transformation ihrer Lieferketten wählen und sich eine verstärkte Zusammenarbeit durch aktive diplomatische Aktivitäten, insbesondere durch die kürzlich aufgewertete umfassende strategische Partnerschaft zwischen Vietnam und den USA, erwarten.

Die Planungen vieler Provinzen und Städte für den Zeitraum 2021–2030 wurden genehmigt, was die Probleme im Zusammenhang mit rechtlichen Verfahren für Industrieparks teilweise lösen wird. Diese Faktoren werden dazu beitragen, dass Gewerbeparkimmobilien auch im Jahr 2024 ihre Position behaupten und weiter wachsen können.