Staatsbank muss Rundschreiben ändern

Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat gerade ein Dokument bezüglich der State Bank of Vietnam (SBV) herausgegeben, in dem sie bestätigt, dass sie die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum zukünftigen Kauf von Wohnraum im Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN (zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens Nr. 41/2016/TT-NHNN) nicht einschränkt.

Immer noch viele Missverständnisse

Dementsprechend ist HoREA der Ansicht, dass die „rechtlichen Probleme“ des Rundschreibens 22 zwar zunächst dazu beigetragen haben, dass sich künftige Eigenheimkäufer sicherer fühlen, dies jedoch weiterhin besteht.

Konkret: Punkt a, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) enthält nur Regelungen, die auf Fälle von „zur Übergabe fertiggestelltem“ Gewerberaum, d. h. „verfügbarem“ Gewerberaum, anwendbar sind, schließt jedoch Fälle von Kreditdarlehen zum Erwerb von „nicht zur Übergabe fertiggestelltem“ Gewerberaum, d. h. „zukunftsgestaltetem“ Gewerberaum, nicht ein.

Laut HoREA kann der Begriff „fertiggestelltes Haus zur Übergabe“ nicht so interpretiert werden, dass er „zukünftigen Wohnraum“ umfasst, der von Geschäftsbanken als Sicherheit für Kredite zum Kauf genau dieses Hauses akzeptiert wird.

Darüber hinaus bestätigte die Staatsbank in ihrer Ankündigung, dass „das Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN zur Regelung der Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen kein Dokument zur Anleitung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten ist“.

Tatsächlich enthält Rundschreiben 41 (geändert und ergänzt in Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) gesetzliche Regelungen, die sich nicht auf „Regelungen zur Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen“ beziehen, sondern auf „Kreditgewährungsgeschäfte von Kreditinstituten“.

Konkret sieht Klausel 11, Artikel 2 „immobilienbesicherte Kredite für Privatpersonen zum Kauf von Häusern vor, die den Bedingungen entsprechen“, ähnlich den Bestimmungen in den Rundschreiben der Staatsbank „Leitlinien für die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten“.

„ Der Verband ist der Ansicht, dass, wenn Rundschreiben 41 nur „die Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen“ regelt, keine gesetzlichen Regelungen erforderlich sind, die die „Bedingungen“ von „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien gesichertes Darlehen für Privatpersonen zum Kauf eines Hauses“ in Klausel 11, Artikel 2 regeln, da es bereits Rundschreiben der Staatsbank gibt, die die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten regeln “, so das Dokument von HoREA.

Darüber hinaus handelt es sich laut HoREA bei dem kürzlich von der Staatsbank Vietnams herausgegebenen Dokument „Einige Informationen zu den Vorschriften zur Kapitalsicherheitsquote für Banken und Zweigstellen ausländischer Banken“ nicht um ein „Rechtsdokument“ wie Rundschreiben, sondern dient lediglich der Bereitstellung von Informationen.

Gleichzeitig müssen sich Banken und Zweigstellen ausländischer Banken bei der Kreditvergabe an das Gesetz über Kreditinstitute und die Rundschreiben der Staatsbank halten.

Rundschreiben müssen deutlich geändert und ergänzt werden.

Als Reaktion auf die oben genannten Schwierigkeiten ist HoREA der Ansicht, dass das Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN vor seinem Inkrafttreten am 1. Juli 2024 bald geändert und ergänzt werden muss, um den Immobilienmarkt bei seiner Erholung und einer transparenten, sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung zu unterstützen. Gleichzeitig werden dadurch Bedingungen für Kreditinstitute geschaffen, um Kredite für Privatpersonen zum Kauf von „zukunftsorientiertem Gewerbeimmobilienbesitz“ zu prüfen und zu genehmigen, der durch dieses Haus besichert (hypothekarisch belastet) ist.

Auch viele andere Experten sind sich einig, dass die Staatsbank das Rundschreiben ändern muss, um es rechtlich klar und transparent zu gestalten, anstatt nur Informationen bekannt zu geben und auf die öffentliche Meinung zu reagieren.

Dr. Le Dang Doanh, ehemaliger Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement , erklärte, dass Kreditaufnahme und -vergabe dem Kreditgesetz entsprechen müssten und die Staatsbank über klare schriftliche Anweisungen verfügen müsse. Vor der Veröffentlichung des Rundschreibens sollten solche Anweisungen bereitgestellt werden, damit alle Beteiligten ihre Meinung äußern können, um Missverständnisse und unnötige Debatten zu vermeiden.

Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh erklärte, es sei notwendig, Kredite für zukünftige Immobilienkäufe nicht zu verbieten. Die Staatsbank habe jedoch keine Rechtsdokumente zu diesem Thema herausgegeben, die die Geschäftsbanken dazu auffordern, ihre Bewertungskapazitäten zu verbessern und sich selbst zu bewerten, um Entscheidungen treffen zu können.

Ein anderer Wirtschaftsexperte analysierte: „ Kreditinstitute halten sich häufig an Erlasse und Rundschreiben der Staatsbank mit eindeutiger Rechtskraft. Wenn Rundschreiben 22 die Konzepte nicht klarstellt, führt dies bei Unternehmen und Menschen zu Missverständnissen, Panik und Zweifeln, und die Kreditinstitute werden verwirrt sein und sogar zögern, Kredite zu vergeben.“

Wenn die Staatsbank die Kreditvergabe für den Hauskauf in Zukunft nicht verboten hat, sollte sie Maßnahmen ergreifen, um dies zu legalisieren, um Schwierigkeiten für alle Parteien nach Inkrafttreten des Rundschreibens zu vermeiden .

Auch Vertreter vieler Immobilienunternehmen äußerten sich verwirrt über die neuen Vorschriften. Der Leiter eines Unternehmens in Hanoi erklärte: „Wenn die Staatsbank keine klaren Regelungen erlässt, haben wir keine Rechtsgrundlage mehr für Geschäfte mit Banken. Angesichts der aktuellen Schwierigkeiten beim Zugang zu Kreditkapital ist eine Änderung und Präzisierung des Rundschreibens zum Schutz der Unternehmen dringend erforderlich.“

In einem aktuellen Dokument bekräftigte die Staatsbank, dass die neue Regelung die Rechte künftiger Eigenheimkäufer nicht einschränke und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften stehe.

„Die Bedingung der Fertigstellung des Eigenheims im Rahmen des Hauskaufvertrags gilt nur für Hypothekendarlehen (die einem geringeren Risikofaktor unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Darlehen).

Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und das Haus mit einer Hypothek belastet, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.

Insbesondere Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses künftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30-120 % an, abhängig von der Beleihungsquote (LTV), die sich aus dem Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Sicherheiten ergibt. Falls keine Informationen zur LTV-Quote vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.

Cong Hieu