Ab dem vierten Quartal 2024 gibt es auf dem Immobilienmarkt fast keine neuen Projekte mit Preisen unter 60 Millionen VND/m2, viele zum Verkauf stehende Projekte haben sogar Preise von über 100 Millionen VND/m2 und liegen in Vororten wie Dong Anh. (Foto: Hai An)

Werden Immobilien in Hanoi nach dem Preisfieber zu einer engen Tür für Kleinanleger?

Im Bericht über die Entwicklung des Immobilienmarktes im Jahr 2024 erklärte das Bauministerium, dass das Wohnungssegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zu 2023 gewachsen sei. Insbesondere Hanoi sei führend bei der Preissteigerungsrate.

Der Preisanstieg hat dazu geführt, dass das untere Preissegment, das zuvor unter 30 Millionen VND/m2 lag, nun auf unter 45 Millionen VND/m2 ansteigt. Im mittleren Preissegment lag der Verkaufspreis zuvor bei 30–45 Millionen VND/m2, mittlerweile ist er auf rund 45–70 Millionen VND/m2 gestiegen.

Das High-End-Segment kostete zuvor 50–70 Millionen VND/m2, jetzt sind es 70–100 Millionen VND/m2. Tatsächlich haben die Segmentkriterien um 28–44 % zugenommen.

CBRE-Daten zufolge erreichte der Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi im vierten Quartal 2024 72 Millionen VND/m2, den höchsten Stand in der Geschichte des Immobilienmarktes der Hauptstadt seit vielen Jahren.

Es fällt auf, dass es auf dem Markt fast keine neuen Projekte mit Preisen unter 60 Millionen VND/m2 gibt. Viele zum Verkauf stehende Projekte in Vororten wie Dong Anh haben sogar Preise von über 100 Millionen VND/m2.

Die Wohnungspreise steigen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, und alte Projekte bilden da keine Ausnahme. Laut CBRE stiegen die Preise für Zweitwohnungen in Hanoi im letzten Jahr um mehr als 26 %. Dies ist der höchste jemals verzeichnete Wert und erreichte einen Durchschnitt von 48 Millionen VND/m2.

Nicht nur Wohnungen, auch Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi sind im Jahr 2024 ein „Hotspot“ auf dem Immobilienmarkt, wenn Auktionen in den Bezirken Thanh Oai und Hoai Duc … eine große Anzahl von Anmeldungen anziehen, die Auktionen die ganze Nacht dauerten und die Höchstgebote sprunghaft anstiegen und Dutzende Male höher waren als der Startpreis.

Aufgrund der starken Zunahme der Zahl der Wohnungen und versteigerten Grundstücke werden in Hanoi Immobilien – von den Vororten bis hin zu den kleinen Gassen in der Innenstadt – mit einem starken Anstieg zum Verkauf angeboten, was den Menschen den Traum vom Sesshaftwerden noch schwerer macht.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte, dass sowohl der Immobilienmarkt in Hanoi als auch der nationale Markt im Jahr 2025 voraussichtlich in einen neuen Entwicklungszyklus eintreten werden.

Laut Frau Hang wird sich dieser Zyklus dank der starken Unterstützung durch die Fertigstellung des Rechtsrahmens und starker makroökonomischer Wachstumsfaktoren in Richtung einer nachhaltigen Entwicklung bewegen. Insbesondere wurden zusammen mit den Gesetzen zum Immobiliengeschäft, zu Grundstücken und Wohnungen sowie zur Hanoi-Kapitalplanung für den Zeitraum 2021–2030 und zur Vision 2050 Bedingungen geschaffen, unter denen die Menschen und Investoren die Ausrichtung und Form der Entwicklung des städtischen Raums von Hanoi klarer erkennen können.

„In diesem neuen Marktzyklus wird die Vervollständigung des Rechtsrahmens zu einem stärkeren Wettbewerb führen, was zu einem neuen Angebot an Produkten und Investoren führen wird. Benötigten Investoren früher lediglich Kapital und Projekte, um am Markt teilnehmen zu können, müssen sie heute Reputation, Erfahrung und finanzielles Potenzial aufbauen, um Projekte entwickeln zu können“, so der Experte.

Experten wiesen insbesondere darauf hin, dass der Unterschied in diesem Markt in der direkten Beteiligung ausländischer Investoren liege.

„Ausländische Investoren werden stärker und breiter am Markt partizipieren und ihre Investitionssegmente diversifizieren. Sie haben sich bereits durch Investitionskooperationen und die Zusammenarbeit mit großen inländischen Investoren bei der Projektentwicklung verstärkt. Darüber hinaus wird das finanzielle Potenzial dieser Kooperationen den bestehenden Markt stärken und Kleinanlegern den Zugang zum Markt erleichtern“, so Frau Hang.

Bei der Bewertung der Wohnungen in Hanoi in diesem Jahr sagte Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh, dass sich der Preisanstieg verlangsamen werde, der Markt tendenziell stabiler sei und nicht mehr so ​​„heiß“ wie in der Vergangenheit. Dementsprechend wird sich der Cashflow der Käufer tendenziell von Gebieten mit hohem Preisniveau in Gebiete mit wettbewerbsfähigeren Preisen und mehr Wachstumsspielraum verlagern.

Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Property Real Estate Investment and Development JSC, sagte, dass es für Wohnungen in Hanoi nicht oder nur sehr schwer möglich sei, die Preise zu senken. Allerdings seien Wohnungen seiner Meinung nach nur für diejenigen geeignet, die leben müssten, und Investitionen würden sich nicht auszahlen, und die Investoren würden sogar stecken bleiben.

Experten weisen darauf hin, dass Investoren Gebiete mit hohem Preisniveau sorgfältig prüfen und bewerten müssen und sich in Gebiete mit gutem Wirtschaftswachstumspotenzial und starker industrieller Entwicklung ausweiten können, da sich dort hohe Gewinnspannen erzielen lassen.

Bac Giang streicht mehr als 100 Stadt- und Wohngebietsprojekte

Bac Giang hat beschlossen, 102 Stadt- und Wohngebietsprojekte abzusagen, die Investitionen anziehen müssen und für die zwar eine Genehmigung erteilt wurde, über deren Investitionsrichtlinien jedoch noch nicht entschieden wurde.

Die Entscheidung wurde gerade vom stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Bac Giang, Herrn Phan The Tuan, unterzeichnet und bekannt gegeben.

Für diese 102 Projekte wurde in drei Beschlüssen des Volkskomitees der Provinz und in 24 Beschlüssen des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz die Liste der städtischen und Wohngebietsprojekte genehmigt, für die Investitionen erforderlich sind. Über die Investitionspolitik wurde jedoch noch nicht entschieden.

Zuvor hatte der stellvertretende Direktor des Bauamts von Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, Ende Dezember 2024 ein Dokument unterzeichnet, das dem Volkskomitee der Provinz und dem Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz vorgelegt werden soll, um die Streichung der Liste mit 102 Stadt- und Wohngebietsprojekten in Erwägung zu ziehen, die Investitionen in das Gebiet anziehen müssen, damit die Umsetzung von Stadt- und Wohngebietsprojekten in der Provinz gemäß den Vorschriften erfolgen kann.

Der Grund, warum das Bauamt von Bac Giang die Absage von 102 Stadt- und Wohngebietsprojekten vorgeschlagen hat, liegt darin, dass sich die Investitionsverfahren für den Bau von Stadt- und Wohngebieten gemäß den geltenden Vorschriften geändert haben. Daher ist es notwendig, die Liste der genehmigten Projekte zu streichen, die Investitionspolitik wurde jedoch nicht genehmigt.

Darüber hinaus schlug das Bauamt der Provinz Bac Giang vor, dass das Volkskomitee der Provinz die Volkskomitees der Bezirke und Städte damit beauftragt, jährlich Projekte zu prüfen und zu listen, bei denen Land zurückgewonnen werden muss, sowie Projekte, bei denen Reisanbauflächen anderen Zwecken zugeführt werden. Anschließend solle dem Volkskomitee der Provinz ein Bericht zur Prüfung vorgelegt und dem Volksrat der Provinz gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zur Genehmigung vorgelegt werden.

Auf der Liste der 102 abgesagten Projekte befinden sich viele Projekte in Bezirken, Städten und Gemeinden: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen … mit Entscheidungen zur Genehmigung der Liste für den Zeitraum 2020–2024.

Erwähnenswert ist das ökologische Stadtgebiet Nham Bien in der Stadt Nham Bien im Bezirk Yen Dung, das im Jahr 2020 mit einer Größe von 45,3 Hektar in die Liste aufgenommen werden soll. Auch im Jahr 2020 gibt es eine Entscheidung. Auf der Liste der abgesagten Projekte stehen das neue Stadtgebiet Quang Chau, Bezirk Viet Yen (30 ha), das neue Wohngebiet Quyet Tien – Thanh Cong, Gemeinde Tien Phong, Bezirk Yen Dung (19,6 ha) …

Oder einige Großprojekte wie das hochwertige, intelligente ökologische und städtische Dienstleistungsgebiet im Süden der Stadt Bac Giang (280,2 Hektar), das Stadtgebiet Ninh Son, die Gemeinden Ninh Son und Quang Minh, der Bezirk Viet Yen (fast 144 Hektar), das gemischt genutzte Stadtgebiet Bac Giang und der internationale Markt (296 Hektar) …

Da Nang passt Planung für Superprojekt im Wert von fast 44.000 Milliarden VND an

Am 6. Februar gab das Volkskomitee des Bezirks Lien Chieu (Stadt Da Nang) die Entscheidung bekannt, die Anpassung der Detailplanung 1/500 des Tourismuskomplex- und Erholungsgebietsprojekts Lang Van zu genehmigen.

Genehmigten Informationen zufolge gehört das Planungsforschungsgebiet zum Bezirk Hoa Hiep Bac im Distrikt Lien Chieu. Die Fläche betrug vor der Planfeststellung mehr als 1.067 Hektar, nach der Planfeststellung mehr als 512 Hektar.

Die bereinigte Fläche verringert sich gegenüber der ursprünglichen Planung um rund 555,7 Hektar. Davon waren 63,3 Hektar Naturwaldfläche vom Projekt ausgeschlossen. Darüber hinaus 6,4 Hektar natürliches Sandland; 6,6 Hektar Land überschneiden sich mit dem Hafen von Lien Chieu; 2,7 Hektar Land für archäologische Erkundungen und Ausgrabungen sowie 476,7 Hektar Meeresoberfläche wurden ebenfalls vom Projekt ausgeschlossen.

Die Projektbevölkerung beträgt etwa 19.000 Menschen (davon beträgt die offizielle Bevölkerung fast 18.000 Menschen und die temporäre Bevölkerung etwa 1.000 Menschen).

Das Projekt ist als Ökotourismus- und Resortkomplex von internationalem Niveau konzipiert. ist ein intelligentes Stadtgebiet mit Wohn- und Gewerbedienstleistungen sowie sozialer und technischer Infrastruktur im Einklang mit dem Gelände und der natürlichen Landschaft.

Zuvor hatte der Premierminister im November 2024 eine Entscheidung erlassen, mit der er die Anpassung der Investitionspolitik für das Projekt des Resort- und Unterhaltungskomplexes Lang Van genehmigte.

Das Ziel des Projekts besteht darin, einen Komplex zu schaffen, der kommerzielle Dienstleistungseinrichtungen, die Entwicklung des Ökotourismus und eine Wohnbebauung mit geringer Dichte in Verbindung mit dem Naturschutz umfasst.

Das gesamte Projektinvestitionskapital beträgt fast 44.000 Milliarden VND. Der Projektfortschritt beträgt 5 Jahre ab dem Datum der Genehmigung der Anpassung der Investitionspolitik. Dabei werden in Phase 1 die Verfahren zur Investitionsvorbereitung von Jahr 1 bis Jahr 2 abgeschlossen. In Phase 2 werden vom zweiten Jahr bis zum Ende des fünften Jahres (2027–2029) Investitionen, Abnahmen und die Inbetriebnahme durchgeführt.

Wissenswertes zur Übertragung von Landnutzungsrechten bei Nichtzahlung von Landnutzungsgebühren

Gemäß dem Bodengesetz von 2024 muss der Landnutzer finanzielle Verpflichtungen erfüllen, um den Namen der Urkunde über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte (auch als Rotes Buch bekannt) zu übertragen oder andere Transaktionen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten durchzuführen.

Kann ich das Rote Buch übertragen, wenn ich Landnutzungsgebühren schulde?

Absatz 5, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 legt die Bedingungen für die Ausübung von Landnutzungsrechten in Fällen fest, in denen Landnutzer Landnutzungsgebühren schulden, wie folgt:

Falls dem Landnutzer gestattet wird, die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen aufzuschieben oder finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen, muss er die finanziellen Verpflichtungen erfüllen, bevor er das Recht auf Umwandlung, Übertragung, Pacht, Unterpacht, Schenkung von Landnutzungsrechten, Hypothek oder Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten ausüben kann.

Im Falle einer Landnutzungsschuld kann das Land daher erst übertragen oder verschenkt werden, wenn der volle geschuldete Betrag bezahlt ist. Um den Namen schnell zu ändern, sehen Sie sich bitte die Anweisungen zu den Dokumenten und Verfahren zur Namensänderung auf dem Zertifikat an und befolgen Sie diese.

Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten

Das Bodengesetz von 2024 legt die Bedingungen für die Ausübung von Landnutzerrechten, wie beispielsweise Übertragungsrechten, klar fest, und zwar:

Bedingungen des Übertragenden (Verkäufers)

Gemäß Absatz 1, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 dürfen Landnutzer ihre Landnutzungsrechte an andere übertragen oder verschenken, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Landnutzer sind berechtigt, die Rechte zur Umwandlung, Übertragung, Pacht, Unterpacht, Vererbung und Schenkung von Landnutzungsrechten auszuüben; Hypotheken und Kapitaleinlagen unter Nutzung von Landnutzungsrechten unter Erfüllung folgender Voraussetzungen:

a) über eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Hausbesitz und Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hausbesitz und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten verfügen, ausgenommen in Fällen der Vererbung von Landnutzungsrechten, der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen bei Landkonsolidierung, des Grundstückstauschs, der Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat, Wohngemeinschaften und den in Artikel 124 Absatz 7 und Artikel 127 Absatz 4 Punkt a dieses Gesetzes genannten Fällen;

b) das Grundstück ist nicht umstritten oder die Streitigkeit wurde durch eine zuständige staatliche Stelle, ein Gerichtsurteil oder eine Gerichtsentscheidung, einen Schiedsspruch oder einen rechtskräftigen Schiedsspruch beigelegt;

c) Landnutzungsrechte unterliegen nicht der Beschlagnahme oder anderen Maßnahmen zur Sicherung der Vollstreckung von Urteilen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Vollstreckung zivilrechtlicher Urteile;

d) während der Landnutzungsdauer;

d) Landnutzungsrechte unterliegen nicht den gesetzlich vorgeschriebenen vorübergehenden Notmaßnahmen.

Bedingungen für den Erwerber (Käufer)

Gemäß Klausel 8, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 ist die Übertragung oder Schenkung von Landnutzungsrechten in folgenden Fällen nicht zulässig:

Fälle, in denen Landnutzungsrechte nicht übertragen oder verschenkt werden können, sind wie folgt geregelt:

a) Wirtschaftsorganisationen ist es nicht gestattet, von Einzelpersonen Landnutzungsrechte für Schutzwälder und Wälder mit besonderer Nutzung zu übertragen, außer in Fällen, in denen der Landnutzungszweck gemäß der Landnutzungsplanung und den von den zuständigen Behörden genehmigten Plänen geändert wird.

b) Personen, die nicht in Schutzwäldern oder Sondernutzungswäldern leben, ist es nicht gestattet, Übertragungen oder Schenkungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke in Schutzwäldern, streng geschützten Zonen oder ökologischen Wiederherstellungszonen in diesen Sondernutzungswäldern zu erhalten;

c) Organisationen, Einzelpersonen, Wohngemeinschaften, religiöse Organisationen, angeschlossene religiöse Organisationen, im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, denen es gesetzlich nicht gestattet ist, Übertragungen oder Schenkungen von Landnutzungsrechten entgegenzunehmen.

Selbst wenn der Übertragende die Bedingungen erfüllt, ist die Übertragung oder Schenkung dementsprechend nicht rechtmäßig, wenn der Empfänger die Bedingungen nicht erfüllt. Mit anderen Worten: Wenn beim Erwerber einer der Fälle vorliegt, in denen der Empfang von Übertragungen oder Geschenken verboten ist, kann die Eigentumsübertragung nicht erfolgen.