Obwohl das Projekt nicht für Investitionen freigegeben wurde, hat der Investor mit Wohnungskäufern Rücksprache gehalten und Anzahlungsverträge mit ihnen abgeschlossen, Milliarden von Dong eingesammelt und immer wieder versprochen, die Wohnungen zu übergeben, was er bisher jedoch nicht getan hat.

Anzahlung erhalten, aber Projektumsetzung verzögert

In einer an die Zeitung Nguoi Lao Dong gesendeten Petition berichteten Herr Beed Bijal Motichand (indischer Staatsbürger) und Daryanani Ajay Lachman (britischer Staatsbürger), dass die Phuc Khang Investment and Construction Joint Stock Company (Phuc Khang, mit Hauptsitz in Distrikt 3, Ho-Chi-Minh-Stadt) Geld veruntreut und falsche Informationen bezüglich des Projekts Rome By Diamond Lotus (Nr. 50 Mai Chi Tho Avenue, An Phu Ward, Thu Duc City) bereitgestellt habe.

Der Petition zufolge unterzeichneten Herr Beed Bijal Motichand und Phuc Khang am 28. November 2018 den Anzahlungsvertrag Nr. 81/2018/HDDC/PK, um die Unterzeichnung des Kaufvertrags für die Wohnung Nr. A16.CASA 1.2 des Projekts „Rome by Diamond Lotus“ im Gesamtwert von 5,4 Milliarden VND sicherzustellen, nachdem das Projekt die gesetzlich vorgeschriebenen Kauf- und Verkaufsbedingungen erfüllt.

Im Anhang zum Anzahlungsvertrag verpflichtet sich Phuc Khang, den Kunden über die Unterzeichnung des Wohnungskaufvertrags am 1. Dezember 2019 zu informieren und die Übergabe der Wohnung am 1. Mai 2021 mitzuteilen. Auf Anfrage von Phuc Khang zahlte Herr Beed Bijal Motichand insgesamt 1,84 Milliarden VND, was 34 % des Wohnungswertes entspricht.

Von Oktober 2019 bis Juli 2022 schickte Phuc Khang jedoch kontinuierlich Dokumente über Änderungen des Zeitpunkts der Projektumsetzung, des Zeitpunkts zur Unterzeichnung des Kaufvertrags und des Zeitpunkts zur Übergabe der Wohnung. Als Herr Beed Bijial Motichand erkannte, dass die Transaktion nicht fortgesetzt werden konnte, schickte er viele E-Mails mit der Aufforderung an das Unternehmen, die Zahlung zurückzuerstatten. Bis heute ist Phuc Khang dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen.

In ähnlicher Weise unterzeichnete Frau Daryanani Ajay Lachman Ende 2018 auch einen Anzahlungsvertrag mit Phuc Khang, um die Unterzeichnung des Kaufvertrags für die Wohnung Nr. C16.CASA 1.3 im Gesamtwert von 5,3 Milliarden VND sicherzustellen. Vom Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bis Oktober 2019 zahlte Frau Daryanani mehr als 2 Milliarden VND, was 38 % des Wohnungswerts entspricht. Laut Dokument Nr. 7-2022 sagte Phuc Khang, dass man sich mit den Behörden abstimme, um das Projekt umzusetzen.

Als Frau Daryanani erkannte, dass Phuc Khang seiner Verpflichtung nicht nachkommen konnte, schickte sie zwischen Juli 2022 und Juni 2023 wiederholt E-Mails an Phuc Khang, in denen sie ihn aufforderte, die Zahlung von über 2 Milliarden VND zurückzuerstatten. Dieses Unternehmen hat dies jedoch bisher nicht getan.

Laut Arbeitsprotokoll vom 22. August 2023 zwischen TNTP International Law Firm & Associates (bevollmächtigter Vertreter der beiden oben genannten Kunden) und Phuc Khang Investment and Construction Joint Stock Company bestätigte dieses Unternehmen folgenden Inhalt: „Die rechtlichen Probleme des Projekts Rome by Diamond Lotus werden voraussichtlich bis 2025 im Wesentlichen geklärt sein und die nächsten Schritte (Genehmigung der Investitionspolitik, Baugenehmigung usw.) werden eingeleitet.“

Vor Kurzem hat Phuc Khang die beiden oben genannten Kunden kontaktiert, um ihnen das Protokoll zur Vertragsauflösung zuzusenden. Darin erklärte sich das Unternehmen bereit, den gezahlten Betrag zurückzuerstatten, allerdings unter der Bedingung, dass der Kunde dem Unternehmen „alle Originalverträge, Anhänge, Zeichnungen, Rechnungen, Quittungen und zugehörigen Dokumente (sofern vorhanden)“ aushändigt. Diese beiden Kunden waren sich der unangemessenen Forderung bewusst und stimmten nicht zu.

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong bestätigte Frau Nguyen Ngoc Huong, Marketingdirektorin von Phuc Khang, dass die Rechtsdokumente des Projekts „Rome By Diamond Lotus“ vollständig seien und das Unternehmen daher Geld von Kunden erhalten habe. „Lassen Sie Phuc Khang und den Kunden zusammenarbeiten, wir werden das Problem lösen“, sagte Frau Huong.

Danach haben wir weiterhin Kontakt zu Frau Nguyen Ngoc Huong aufgenommen und ihr E-Mails geschickt, bis jetzt jedoch keine konkrete Antwort zu Fragen im Zusammenhang mit dem Projekt und den Transaktionen mit Kunden erhalten.

Unterdessen war das Projekt „Rome By Diamond Lotus“ laut einem Reporter der Zeitung „Nguoi Lao Dong“ am Morgen des 18. Dezember von außen abgesperrt und die Planen waren verblichen und drohten zu reißen. Drinnen gab es nur ein leeres Grundstück, einen Kran und einige Maschinen, aber niemand arbeitete oder baute.

Illegaler Vertrag?

Bei der Analyse der Rechtmäßigkeit des Projekts „Rome By Diamond Lotus“ und der Transaktion zwischen Phuc Khang und dem Kunden erklärte Rechtsanwalt Truong Van Tuan von der Anwaltskanzlei Trang Sai Gon, dass der Anzahlungsvertrag als Garantie für die Unterzeichnung des Kaufvertrags diene.

Wenn das Projekt nicht von der zuständigen Behörde für Investitionspolitik genehmigt wurde, der Investor jedoch seit November 2018 einen Anzahlungsvertrag mit Kunden abgeschlossen hat und sich verpflichtet hat, die Unterzeichnung des Wohnungskaufvertrags am 1. Dezember 2019 anzuzeigen, kann dies als illegal angesehen werden, da es keine Garantie dafür gibt, dass dieses Projekt genehmigt wird.

Darüber hinaus führt die Bereitstellung falscher Informationen durch den Investor dazu, dass die Kunden die Art des Objekts (Projekts) und den Inhalt der Transaktion falsch verstehen und daher die Transaktion zur Hinterlegung einer Wohnungskaution durchführen, was gegen das Zivilrecht verstößt. Daher gilt die oben genannte Einzahlungstransaktion gemäß Artikel 127 des Zivilgesetzbuchs von 2015 in der Fassung von 2017 als ungültig.

Darüber hinaus hat der Investor von Oktober 2019 bis Juli 2022 kontinuierlich Dokumente über Änderungen des Zeitpunkts der Projektumsetzung, des Zeitpunkts der Benachrichtigung über die Unterzeichnung des Kaufvertrags und des Zeitpunkts der Wohnungsübergabe versandt, was einen Verstoß gegen die Verpflichtungen aus dem Kautionsvertrag darstellt.

In diesem Fall hat der Investor gegen das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 verstoßen, da er bei der Durchführung von Immobiliengeschäften ohne Einhaltung der in diesem Gesetz vorgeschriebenen Bedingungen eine verbotene Handlung gemäß Absatz 1, Artikel 8 begangen hat.

Die Rechtsfolgen ungültiger zivilrechtlicher Rechtsgeschäfte sind in Absatz 2, Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs 2015 geregelt. Verweigert der Kautionsempfänger den Abschluss oder die Erfüllung des Vertrages (Verletzung vertraglicher Pflichten), ist er verpflichtet, dem Hinterleger die Kaution sowie einen dem Wert der Kaution entsprechenden Geldbetrag zurückzuerstatten, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Ein Anwalt aus der Immobilienbranche sagte außerdem, dass das Projekt den Bestimmungen von Artikel 55 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2014 vollständig entsprechen müsse, damit ein Anzahlungsvertrag zwischen einem Kunden und einem Investor unterzeichnet werden könne. „Es kommt häufig vor, dass Projekte trotz fehlender Rechtsdokumente Einlagen von Kunden erhalten. Investoren nutzen in der Regel eine Tochtergesellschaft oder einen Immobilienhandelsplatz, um mit Kunden Einlagenverträge abzuschließen“, so der Anwalt.