Hoffnung auf Beseitigung rechtlicher Engpässe und Lösung von Kreditproblemen

Nguoi Dua Tin (NDT): Zunächst möchte ich Ihnen dafür danken, dass Sie Nguoi Dua Tin am 21. Juni ein Interview gegeben haben. Herr Präsident, derzeit ermutigen Regierung , Ministerien, Sektoren und Kommunen Unternehmen aktiv, sich am Bau von Sozialwohnungen zu beteiligen. Wie schätzen Sie als Unternehmen mit langjähriger Erfahrung im Bau von Sozialwohnungen die aktuelle Nachfrage der Bevölkerung nach Sozialwohnungen ein?

Herr Nguyen Viet Hung – Leiter der Personalverwaltungsabteilung von BIC Vietnam: Nach Einschätzung des Bauministeriums haben die Ergebnisse der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in jüngster Zeit nicht den Anforderungen entsprochen, die in der Nationalen Wohnungsbaustrategie bis 2020 mit einer Vision bis 2030 festgelegt sind.

Laut Prognose des Bauministeriums werden im ganzen Land bis 2030 2,4 Millionen Sozialwohnungen benötigt, um den Wohnungsbedarf der Arbeiter in Industrieparks und der Menschen mit niedrigem Einkommen zu decken.

Das Bauministerium schlug außerdem ein Investitionsprojekt vor, bei dem mindestens eine Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks gebaut werden sollen (Zeitraum 2021–2030). Die Zahl dieser eine Million Sozialwohnungen wird, sobald sie in Betrieb genommen werden, einen Teil des tatsächlichen Wohnungsbedarfs der Bevölkerung decken.

Aus unternehmerischer Sicht besteht das aktuelle Problem unserer Ansicht nach jedoch darin, dass die Nachfrage nach Sozialwohnungen sehr groß ist, das Angebot jedoch nur einen sehr kleinen Anteil am Markt ausmacht.

Darüber hinaus sind viele Investoren nicht daran interessiert, Sozialwohnungsprojekte für die Bevölkerung zu entwickeln, da die Gewinne auf höchstens 10 % begrenzt sind und der Zugang zu günstigen Kreditquellen bei Banken schwierig ist.

Gleichzeitig gibt es für Menschen mit geringem Einkommen kaum und nur schwer zugängliche Vergünstigungen beim Hauskauf. Rechtliche Verfahren überschneiden sich immer noch, sodass sich die Zeit vom Beginn des Verfahrens bis zur tatsächlichen Umsetzung verlängert.

Investor: Es ist bekannt, dass BIC Vietnam Sozialwohnungsprojekte realisiert. Können Sie uns bitte erläutern, welche Vor- und Nachteile das Unternehmen bei der Umsetzung der oben genannten Projekte festgestellt hat?

Herr Nguyen Viet Hung: Als Investor, der Sozialwohnungsprojekte entwickelt, hat unser Unternehmen während des Projektentwicklungsprozesses auch viel Unterstützung von staatlichen Stellen für dieses Segment erhalten.

Erstens wird Kapital für Sozialwohnungsprojekte angesichts der knappen Kreditquellen im Immobilienbereich von der Regierung und den Banken nach wie vor bevorzugt bei der Kreditvergabe berücksichtigt.

Zweitens werden die Landfonds von den Provinz- und Kommunalbehörden hinsichtlich Zeit und Verfahren für die Umsetzung erleichtert, sie sind von Landnutzungsgebühren befreit und diese Landfonds werden oft im Voraus geplant, arrangiert und freigegeben.

Drittens genießen soziale Wohnungsbauprojekte bestimmte Unterstützung und Anreize in Bezug auf Grundstücke, Steuern und andere Investitionsanreize, die sehr klar und spezifisch sind.

Trotz der Vorteile ist der Bau von Sozialwohnungen auch mit einigen Schwierigkeiten verbunden. Unser Unternehmen ist derzeit dabei, die erforderlichen Schritte zu unternehmen, um den Markt bald mit hochwertigen Wohnungen zu versorgen, die den Bedürfnissen der Hauptstadtbevölkerung entsprechen.

Allerdings ist der Genehmigungsprozess in Hanoi derzeit mit zahlreichen Überschneidungen und einem hohen Zeitaufwand verbunden. Bei manchen Projekten haben wir die Baufeldräumung bereits seit 2020 abgeschlossen, warten aber noch auf die Entscheidung des städtischen Volkskomitees zur Grundstückszuteilung. Auch die Erteilung von Baugenehmigungen verzögert sich, was zu Verzögerungen bei der Projektumsetzung führt.

Ein weiteres Problem, das uns Sorgen bereitet, sind die Zinssätze. Trotz der Anreize haben die Banken immer noch große Probleme mit der Kreditvergabe, und die Kreditkriterien für Unternehmen, die Kapital erhalten möchten, sind derzeit nicht wirklich klar.

Investor: In Wirklichkeit spielen neben der Kapazität des Unternehmens auch Lösungen in Bezug auf Grundstücke, Mechanismen und Richtlinien eine sehr wichtige Rolle. Wie beurteilen Sie als Unternehmen, das viele Sozialwohnungsprojekte gebaut und abgeschlossen hat, die Mechanismen und Richtlinien des Staates für Sozialwohnungsbauunternehmen in letzter Zeit?

Herr Nguyen Viet Hung: Wir sind davon überzeugt, dass der soziale Wohnungsbau eine richtige Politik und Strategie ist, die bahnbrechende Ansätze, Ideen, Ansätze und Umsetzungslösungen mit sich bringt. Dank der Entschlossenheit und aktiven Beteiligung der Regierung, der Ministerien, der Zweigstellen und der Gemeinden haben wirksame Mechanismen und Strategien in jüngster Zeit viele wichtige Ergebnisse hervorgebracht.

Die derzeitigen politischen Maßnahmen und Mechanismen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus weisen jedoch noch immer Einschränkungen auf, die die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus behindern. Zu den identifizierten Herausforderungen zählen der schwierige Zugang zu Grundstücken, hohe Immobilienpreise sowie komplizierte und sich überschneidende Investitions- und Grundstücksvergabeprozesse mit vielen unbequemen und unklaren Verfahren.

Darüber hinaus glauben wir, dass der Mangel an Sozialwohnungen auf den Mechanismus zurückzuführen ist, der die Umnutzung ermöglicht. Viele Projekte werden zwar für den sozialen Wohnungsbau genehmigt, aber nach einiger Zeit in gewerblichen Wohnungsbau umgewandelt, und die Investoren sind bereit, für die Umnutzung Geld zu zahlen. Dadurch wird das ohnehin begrenzte Angebot noch weiter eingeschränkt.

Hinzu kommt, dass viele Investoren nur über begrenzte Investitionsmittel und Kapitalmobilisierungsmöglichkeiten für den sozialen Wohnungsbau verfügen, was den Zugang zu günstigen Krediten erschwert. Beschränkungen oder Vorschriften hinsichtlich der Zinssätze und Risikokoeffizienten für Immobilienkredite sowie die Besonderheiten dieses Segments führen dazu, dass die Kapitalquellen der Banken für dieses Programm oft nicht langfristig stabil sind.

Investor: Wie bereits erwähnt, hat die Regierung das Ziel, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu schaffen. Um dieses Ziel zu erreichen, fordert die Regierung neben dem bereitgestellten Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND auch Ministerien, Zweigstellen und Kommunen auf, Dokumente zu prüfen und verbleibende Probleme zu beseitigen, um diese für Investoren zu beseitigen. Welche Lösungen sind Ihrer Meinung nach aus Sicht der Unternehmen erforderlich?

Herr Nguyen Viet Hung: Erstens sind wir der Meinung, dass Investoren, die Land besitzen oder für Sozialwohnungen kaufen, einen bestimmten Vertragspartner-Mechanismus und keinen Ausschreibungsmechanismus beantragen sollten. Die übrigen Kriterien werden von staatlichen Stellen genehmigt.

Zweitens im Zusammenhang mit Planungsfragen. Derzeit müssen viele Planungsprojekte, Detailplanungen 1/500 für Sozialwohnungen, im Zusammenhang mit Bevölkerungszielen, sozialen Infrastruktureinrichtungen usw. angepasst werden.

Dies führt dazu, dass der Flächennutzungsplan und der Detailplan angepasst werden müssen, was sehr zeitaufwändig sein wird. Daher schlägt das Unternehmen vor, gemeinsam mit den Kommunen den Detailplan 1/500 für Sozialwohnungsprojekte anzupassen, um den Fortschritt zu beschleunigen.

Drittens dauert das derzeitige Genehmigungsverfahren für Sozialwohnungsprojekte sehr lange. Daher empfehlen wir, parallel ablaufende Schritte wie die Erstellung öffentlicher Ausschreibungsunterlagen und die Auswahl von Investoren auf 90 bis 120 Tage zu verkürzen, damit die Gemeinden Sozialwohnungsprojekte ausschreiben und Unternehmen an der Einreichung der Unterlagen teilnehmen können.

Viertens sind viele Sozialwohnungsprojekte im Hinblick auf geplante Grundstücksfonds verstreut, nicht konzentriert, kleinräumig und verfügen über unbequeme und ungeeignete Zugänge und Versorgungseinrichtungen.

Wir hoffen, dass die Verwaltungsbehörden eine klare Planung umsetzen und das geplante Gebiet transparent machen, um den Unternehmen dabei zu helfen, den Bau im Einklang mit der allgemeinen Strategie umzusetzen.

Schließlich hoffen wir, den Zugang zu günstigen Krediten, die von Banken unterstützt werden, zu verbessern. Gleichzeitig erhalten wir Zugang zu „sauberen“ Grundstücksfonds und können die Flächenplanung für soziale Wohnungsbauprojekte verbessern.

Investor: Vielen Dank für das Gespräch!