Nguoi Dua Tin (NDT): Zunächst möchte ich Ihnen dafür danken, dass Sie Nguoi Dua Tin anlässlich des 21. Juni ein Interview gegeben haben. Sir, derzeit ermutigen die Regierung, Ministerien, Zweigstellen und Kommunen Unternehmen aktiv, sich am Bau von Sozialwohnungen zu beteiligen. Wie schätzen Sie als Unternehmen mit langjähriger Erfahrung im sozialen Wohnungsbau den aktuellen Bedarf der Bevölkerung an Sozialwohnungen ein?

Herr Nguyen Viet Hung – Leiter der Personalverwaltungsabteilung von BIC Vietnam: Nach Einschätzung des Bauministeriums haben die Ergebnisse der sozialen Wohnungsbauentwicklung in letzter Zeit nicht den Anforderungen entsprochen, die in der Nationalen Wohnungsbauentwicklungsstrategie bis 2020 mit einer Vision bis 2030 festgelegt sind.

Laut Prognose des Bauministeriums werden im ganzen Land bis 2030 2,4 Millionen Sozialwohnungen benötigt, um den Wohnungsbedarf der Arbeiter in Industrieparks und der Menschen mit niedrigem Einkommen zu decken.

Das Bauministerium schlug außerdem ein Projekt vor, in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks zu investieren (Zeitraum 2021–2030). Die Zahl von einer Million Sozialwohnungen wird bei Inbetriebnahme einen Teil des tatsächlichen Wohnungsbedarfs der Bevölkerung decken.

Aus unternehmerischer Sicht besteht das aktuelle Problem unserer Ansicht nach jedoch darin, dass die Nachfrage nach Sozialwohnungen sehr groß ist, das Angebot jedoch nur einen sehr kleinen Anteil am Markt ausmacht.

Darüber hinaus haben viele Investoren kein Interesse daran, Sozialwohnungsprojekte für die Bevölkerung zu entwickeln, weil die Gewinne auf höchstens 10 % begrenzt sind und der Zugang zu Vorzugskrediten bei Banken schwierig ist.

Gleichzeitig gibt es für Menschen mit niedrigem Einkommen kaum Vorzugsregelungen für den Erwerb eines Eigenheims und diese sind nur schwer zugänglich. Es kommt immer noch zu Überschneidungen bei den Rechtsverfahren, sodass zwischen Verfahrensbeginn und tatsächlicher Umsetzung lange Zeit vergeht.

Investor: Es ist bekannt, dass BIC Vietnam Sozialwohnungsprojekte umsetzt. Können Sie uns bitte mitteilen, welche Vorteile und Schwierigkeiten das Unternehmen bei der Umsetzung der oben genannten Projekte hatte?

Herr Nguyen Viet Hung: Als Investor, der Sozialwohnungsprojekte entwickelt, hat unser Unternehmen während des Projektentwicklungsprozesses auch viel Unterstützung von staatlichen Stellen für dieses Segment erhalten.

Erstens wird Kapital für Sozialwohnungsprojekte angesichts der knappen Kreditquellen im Immobilienbereich von der Regierung und den Banken noch immer bevorzugt mit Krediten versorgt.

Zweitens werden die Landfonds von den Provinz- und Kommunalbehörden hinsichtlich Zeit und Verfahren für die Umsetzung erleichtert, sie sind von Landnutzungsgebühren befreit und diese Landfonds werden oft im Voraus geplant, arrangiert und freigegeben.

Drittens genießen soziale Wohnungsbauprojekte bestimmte Unterstützung und Anreize in Bezug auf Grundstücke, Steuern und andere Investitionsanreize, die sehr klar und konkret sind.

Trotz dieser Vorteile ist der Bau von Sozialwohnungen auch mit einigen Schwierigkeiten verbunden. Derzeit schließt unser Unternehmen Verfahren ab, um bald Projekte zu starten, die den Markt mit hochwertigen Wohnungen versorgen, die den Bedürfnissen der Bevölkerung der Hauptstadt gerecht werden.

Allerdings ist die Lizenzierung in Hanoi derzeit mit zahlreichen Überschneidungen und einem hohen Zeitaufwand verbunden. Es gibt ein Projekt, für das wir seit 2020 die Räumung abgeschlossen haben, aber noch immer auf die Entscheidung des Stadtvolkskomitees über die Landzuteilung warten. Darüber hinaus verzögerte sich auch die Erteilung von Baugenehmigungen für Bauarbeiten, was zu einer Verzögerung der Projektumsetzung durch das Unternehmen führte.

Ein weiteres Thema, das uns Sorgen bereitet, sind die Zinssätze. Trotz dieser Anreize haben die Banken noch immer mit vielen Problemen bei der Kreditvergabe zu kämpfen und die Kreditkriterien für die Kapitalbeschaffung für Unternehmen sind derzeit nicht wirklich klar.

Investor: In Wirklichkeit spielen neben der Kapazität der Unternehmen auch Lösungen vor Ort, Mechanismen und Richtlinien eine sehr wichtige Rolle. Wie beurteilen Sie als Unternehmen, das viele Sozialwohnungsprojekte gebaut und fertiggestellt hat, die Mechanismen und Richtlinien der Regierung für Unternehmen im Bereich des Sozialwohnungsbaus in jüngster Zeit?

Herr Nguyen Viet Hung: Wir glauben, dass der soziale Wohnungsbau eine richtige Politik und Strategie ist, mit Durchbrüchen bei Standpunkten, Ideen, Ansätzen und Umsetzungslösungen. Dank der Entschlossenheit und aktiven Beteiligung der Regierung, der Ministerien, Zweigstellen und Kommunen konnten in jüngster Zeit durch wirksame Mechanismen und Strategien viele wichtige Ergebnisse erzielt werden.

Allerdings sind die aktuellen Richtlinien und Mechanismen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus noch immer mit Einschränkungen behaftet, was die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus behindert. Zu den identifizierten Herausforderungen zählen unter anderem der Zugang zu Land, hohe Immobilienpreise sowie komplizierte und sich überschneidende Investitions- und Landzuteilungsprozesse mit vielen unbequemen und unklaren Verfahren.

Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass die Verknappung des Angebots an Sozialwohnungen auch auf die Umnutzungsmechanismen zurückzuführen ist. Viele Projekte werden nach einer gewissen Zeit, wenn sie für den sozialen Wohnungsbau zugelassen sind, in gewerblichen Wohnungsbau umgewandelt, und die Investoren sind bereit, für die Umnutzung Geld zu zahlen. Dadurch wird das ohnehin schon begrenzte Angebot noch begrenzter.

Darüber hinaus verfügen viele Investoren nur über begrenzte Investitionsmittel und Kapitalmobilisierungsmöglichkeiten für den sozialen Wohnungsbau, was den Zugang zu Sonderkrediten erschwert. Beschränkungen bzw. Vorschriften hinsichtlich der Zinssätze und Risikokoeffizienten für Immobilienkredite sowie die Besonderheiten dieses Segments führen dazu, dass den Kapitalquellen der Banken für dieses Programm häufig eine langfristige Stabilität fehlt.

Investor: Wie bereits im Zusammenhang mit dem Ziel der Regierung erwähnt, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu errichten, fordert die Regierung zur Erreichung dieses Ziels zusätzlich zu dem bereitgestellten Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND auch Ministerien, Zweigstellen und Kommunen auf, Dokumente zu prüfen und verbleibende Probleme zu lösen, die für Investoren zu lösen sind. Welche Lösungen sind Ihrer Meinung nach aus geschäftlicher Sicht erforderlich?

Herr Nguyen Viet Hung: Erstens sind wir der Meinung, dass Investoren, die Land besitzen oder kaufen, um Sozialwohnungen zu bauen, einen speziellen Ausschreibungsmechanismus und kein Bieterverfahren beantragen sollten. Die anderen Indikatoren werden von staatlichen Stellen genehmigt.

Zweitens im Zusammenhang mit Planungsfragen. Derzeit müssen viele Planungsprojekte, Detailplanungen 1/500 für den sozialen Wohnungsbau, angepasst werden, bezogen auf Bevölkerungsziele, soziale Infrastruktureinrichtungen usw.

Dies führt dazu, dass eine Anpassung der Flächennutzungs- und Detailplanung notwendig wird, die sehr zeitaufwändig sein wird. Daher schlug das Unternehmen vor, gemeinsam mit den Kommunen die Detailplanung 1/500 bei Sozialwohnungsprojekten anzupassen, um den Fortschritt zu beschleunigen.

Drittens dauern die Genehmigungsverfahren für Sozialwohnungsprojekte derzeit lange. Daher empfehlen wir, alle Schritte, die parallel durchgeführt werden können, wie etwa die Erstellung öffentlicher Ausschreibungsunterlagen, die Auswahl von Investoren usw., auf 90 bis 120 Tage zu verkürzen, damit die Kommunen Sozialwohnungsprojekte ankündigen und die Unternehmen sich an der Einreichung von Unterlagen beteiligen können.

Viertens sind viele Sozialwohnungsprojekte im Hinblick auf geplante Grundstücksfonds verstreut, nicht konzentriert, kleinräumig und verfügen über unbequeme und ungeeignete Zufahrts- und Versorgungseinrichtungen.

Wir hoffen, dass die Verwaltungsbehörden eine klare Planung umsetzen und das geplante Gebiet transparent machen, um den Unternehmen dabei zu helfen, den Bau im Einklang mit der allgemeinen Strategie umzusetzen.

Und schließlich freuen wir uns auf einen verbesserten Zugang zu zinsgünstigen Krediten, die von den Banken unterstützt werden. Gleichzeitig soll der Zugang zu Fonds für „sauberes“ Land und eine verstärkte Flächenplanung für soziale Wohnungsbauprojekte ermöglicht werden.

Investor: Vielen Dank für das Gespräch!